借名买房——父母出资助子女购买婚房算赠与还是借名购房

原告诉称
    原告诉称，原告与张某义于登记结婚，被告一、二分别为张某义父、母。婚后，原告、张某义与被告一、二共同居住于被告一、二的老房子内。原告生育一子一女后，一家六口仍住于八十多平方米的老房子，非常拥挤和不便。张某义与原告经过商议，决定共同出资另行购买一套房屋作为夫妻共同生活的婚房，原告该决定也得到其父母的支持以及资金帮助。夫妻最终选定购买的婚房位于深圳市××区1号双拼房，由张某义转账向开发商支付购房定金。该套住房总价为人民币3222330元，其中由原告出资人民币1566302元，直接从原告银行账户转入开发商售楼账户，其余房款由张某义用夫妻共同财产支付，购房款为全额支付，没有按揭贷款。
    由于原告和张某义婚前在深圳各有一套房屋，根据深圳的住房限购政策，夫妻在本市已无购房指标。夫妻商量后决定借用被告一、二的名义代持购买，且该想法得到被告一、二的支持。因为1号及2号是双拼房，分为两个不动产登记证，需占用两套住房指标，而被告一、二名下已拥有一套住房，被告一、二为获得本市购房指标在购房前还办理了离婚。在被告一、二离婚后，原告与张某义即借用被告一、二名义全款购买上述1号及2号双拼房，虽使用被告一、二的名字办理不动产登记，但实际上，使用的是原告本人受赠于其父母的个人财产以及原告与张某义的共同财产购房，没有使用被告一、二的资金，并且后续该房屋装修、置办家具电器等，均使用原告与张某义的共同财产。
    1号及2号装修后，由原告与张某义共同居住在主人房，被告一、二仍在其原来的老房子居住。后因被告一、二帮忙照料孙子、孙女，才临时住进该住房的客房。因此，1号及2号实际应当属于原告与张某义的夫妻共同财产，但基于物权法的限制，原告无法对该住房的产权主张分割。现深圳市宝安区人民法院作出的民事判决书已判决原告与张某义离婚，且原告与张某义对离婚不存在异议，原告也已从该住房中搬离出来。
    从民法权利义务相对应和公平原则考量，被告一、二继续代持原告与张某义的房产已不合适且丧失法律依据，为此，应当结束被告一、二的代持行为，由被告一、二将1号及2号房产的全部价值折算成金钱清偿给原告和张某义，清偿完毕后，该住房的完整产权归属于被告一、二。该住房目前市场估算总价为人民币8840940元，综合考量原告对该住房的出资贡献及其它因素，原告主张被告一、二应当向原告清偿总价中的60%即人民币5304564元。原告当庭补充事实与理由：涉案房产属于原告和被告三的夫妻共同财产，基于物权法的限制，在离婚诉讼时，原告无法主张分割，因为房产登记在被告一、二名下，不是在原告和被告三名下，所以当时无法主张，我方现在主张。其他与起诉状一致。
    原告诉讼请求：判令被告一、被告二、被告三共同向原告清偿人民币5304564元。

    被告辩称
    被告张某军、李某丽共同答辩意见：一、涉案房屋是答辩人夫妻二人出资购买的，并非原告与张某义的共同财产购置。
    二、原告与答辩人的儿子张某义结婚后的收入不能覆盖涉案房屋的购房款。张某义与李某丽于70年代来深圳工作生活。在深圳期间张某军为国企员工，担任过港资公司负责人，李某丽为老师，现均已退休。唐汉权是张某军与谭永应夫妇独子，2002年参加工作，为政府在编在岗公务员，年收入约20万元。原告自学校毕业后至各方提起离婚诉讼时没有工作过。
    温某××××年××月××日与儿子张某义登记结婚，婚姻存续期间，2013年张某义出资与温某共同购买深房1号及2号双拼房作为婚房，婚房首期款56.37万元全部由张某义用于婚前财产以及其他为保管张某军、李某丽资金支付，每月按揭款1万元也由张某义承担。至2014年8月31日温某、张某义仅为婚支出约76.37万元，远远超过了夫妻共同收入45万元。由于张某义为张某军、李某丽的独子，其成年后就经常代被告一二管理钱财。其在日常生活中特别是婚后、孩子出生后经常用于管理被告一、二资金进行周转。且被告三称婚后其银行账户经常由原告管理操作。
    2014年5与18日被告一、二认购深房传麒山西区1号、2号房，涉案房产总价值3222330元。2014年8月31日被告一、二让原告将其代为理财（管理）款项中的1566302元用于支付涉案房产购房看，原告通过其名下银行帐户向开发商转账支付了该笔款项。
    2018年9月28日被告三在深圳市宝安区人民法院以夫妻感情破裂向原告提出离婚诉讼，在诉讼中原告称涉案房产为其与被告三夫妻共同财产。2019年11月原告向被告一、二提起诉讼，称其享有涉案房产60%份额，价值5304564元。请法庭驳回原告的诉求。
    被告张某义答辩意见：一、被告三与原告婚姻存续期间入不敷出，没有能力再购买涉案房产。二、原告支付的涉案购房款是被告一、二支付的，涉案房产属于被告一、二。

    本院查明
    原告与被告张某义于××××年××月××广东省××光明新区婚姻登记处登记结婚，本院作出判决书准许原告与被告张某义离婚。
    被告张某军名下（100%个人所有），位于深圳市光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深房传麒山1号，于2014年10月16日向深圳市J公司购买，登记价1577219元。
    被告李某丽名下（100%个人所有），位于深圳市光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深房传麒山2号，于2014年10月16日向深圳市J公司购买，登记价1645111元。

    裁判结果
    驳回原告温某全部的诉讼请求。

    律师点评
    本案的争议焦点系原告温某向开发商直接支付购房款的行为是否构成借名买房。借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。
    借名买房合同在我国合同法中未予明确规定，其属于无名合同。提出存在借名买房的一方，应就借名人与出名人之间存在借名买房的合意进行举证。出资购买房屋系公民生活中重大财产处置事项，原告主张的借名买房，缺乏合意的事实依据。支付房款的行为不能单独构成借名买房合意的证明，支付房款亦可以涉及赠与或借贷，不能当然证明借名合意的存在。本案中原告提交的证据不足以证明原、被告之间有借名买房的合意，法院对原告主张借名买房及分割房产价值的请求，不予支持。
    原告、被告张某义代为支付购房款能否直接认定为借贷关系，法院认为，原告、被告张某义支付购房款的性质，是否构成借贷或赠与关系，不宜在原告、被告张某义的离婚后财产纠纷诉讼中直接变更案由认定，原告、被告张某义作为债权人另行诉讼确定属于原告与被告张某义的夫妻共同财产，再依法予以分割。原告主张其支付的房款为其个人财产，是否存在其个人对外借贷关系，亦应由权利人另行诉讼主张。
    原、被告各自提交的银行流水等证据均显示，原告、被告张某义与被告张某军、被告李某丽在原告、被告张某义婚姻存续期间内有多次相互转账的行为，且被告张某军、被告李某丽现已登记离婚，故本案款项涉及到原、被告四人，两对夫妻在婚姻存续期间各自对外共同债务、个人债务的认定，应由当事人另行诉讼主张债权、债务关系，本案中不宜直接变更案由处理。