房产纠纷——借名购买限价商品房无效后房屋增值部分如何分割

原告诉称：
    赵某霞、李某枫上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判驳回周某文的全部诉讼请求并支持赵某霞的反诉请求。
    事实和理由：1.我们与周某文不存在借名买房关系，周某文仅可主张居住使用权；2.周某文通过与李某枫签订换房协议获得限价房，获益巨大，主观恶性大，应承担全部过错责任；3.周某文不存在实际损失与预期利益损失，仅可主张信赖利益损失；4.法院核算房屋增值损失时，成本是限价房成本，增值是市场价值，标准不统一；5.周某文应支付占有使用费；6.赵某霞不是换房协议的当事人，是权益被侵害者，其对合同无效没有过错，不应承担连带责任。 

    被告辩称：
    周某文辩称，不同意赵某霞、李某枫的上诉请求。

    法院查明
    周某文向一审法院起诉请求：1.赵某霞、李某枫给付已经缴纳的各项费用14292.8元；2.赵某霞、李某枫赔偿装修损失78000元；3.赵某霞、李某枫赔偿房屋增值损失2100000元；4.赵某霞、李某枫赔偿购房款利息153677元。
    赵某霞向一审法院反诉请求：1.周某文支付房屋占用使用费428560元；2.周某文支付2018年1月1日至2019年9月13日物业管理费3014元、2018年至2019年采暖季暖气费1477.8元。
    一审法院认定事实：2012年5月15日，李某枫（买受人）与A公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定李某枫购买位于丰台区一号涉案房屋，预测建筑面积49.37平方米，购房款为394960元；买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请申购，由政府按照原价回购；买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。同日，周某文以林某云的银行卡向A公司支付购房款394960元，
    2012年5月15日，李某枫与周某文签订《换房协议》，约定：李某枫和其表妹周某文均申请了限价房指标，现李某枫的限价房已落实到位，而周某文的申请指标尚在等待之中，由于周某文马上临产，急需住房，经双方协商：1.周某文给李某枫押金5万元，由周某文先使用李某枫的限价房；2.如果今后周某文的限价房落实了，李某枫将押金5万元返还周某文；3.周某文的限价房落实后，如愿意调换回来，再调换；如不调换，共同办理过户手续；4.如周某文的限价房因种种原因无法落实，李某枫自愿不再收回自己的限价房，同时押金5万元也不退还；5.如周某文需永久居住李某枫的限价房，待政策允许后，李某枫需无条件协同周某文办理过户手续。如不办理过户手续，此房屋产权证将无条件归周某文所有，且周某文将享有此房的永久居住权和使用权，李某枫不能以任何理由将此房擅自收回；6.限价房全款共计394960元，已由周某文一次性全款付清。
    2012年10月17日，A公司交付房屋时，由李某枫、周某文一起办理入住手续，当日，周某文接收案涉房屋（毛坯状态）后进行了装修并居住使用。周某文直接支付案涉房屋契税3940.8元、专项维修基金9852元及产权代办费500元。2012年10月9日，案涉房屋取得完税证明。2014年3月26日，李某枫、赵某霞取得案涉房屋所有权证书，房屋性质：限价商品住房，二人共同共有。
    庭审中，周某文为证明对案涉房屋支出装修费78000元，提交收据三张予以证明，赵某霞及李某枫对收据的真实性不予认可，赵某霞表示房屋交付状态是否系周某文装修我不清楚，而且周某文腾退的房屋墙体有洞要求周某文恢复至A公司交付时的状态，李某枫表示周某文应自行承担装修损失。
    另查，赵某霞与李某枫于2008年7月1日登记结婚，婚后二人以家庭为单位通过北京市限价商品住房初步审核，并通过公示。2014年3月26日，赵某霞、李某枫签订房屋产权归属约定，载明本人是案涉房屋产权人李某枫，现约定将房屋产权人登记在配偶李某枫、赵某霞名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。2018年8月3日，赵某霞与李某枫办理离婚登记手续，双方协议约定案涉房屋归赵某霞所有，赵某霞给予李某枫20万元作为房屋补偿，……各人名下的债务由各自负担，案涉房屋于2018年8月7日登记在赵某霞名下。
    2018年10月12日，赵某霞以确认合同无效纠纷将李某枫、周某文诉至法院，要求：1.确认李某枫与周某文于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；2.周某文将案涉房屋腾空并交付给赵某霞；3.本案诉讼费由李某枫、周某文承担。一审法院判决：一、李某枫与周某文于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；二、周某文于判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还赵某霞；三、赵某霞于判决生效之日起十日内返还周某文购房款394960元和押金50000元；四、驳回赵某霞的其他诉讼请求。周某文、赵某霞不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院判决：一、维持第一项、第二项；二、撤销第三项、第四项；三、赵某霞于本判决生效之日起六十日内返还周某文购房款394960元；四、李某枫于本判决生效之日起六十日内返还周某文押金50000元；五、驳回赵某霞的其他诉讼请求。判决生效后，赵某霞于2019年5月27日返还周某文购房款394960元，因周某文未在生效文书指定的期间内腾退案涉房屋，赵某霞申请强制执行并于2019年9月13日接收案涉房屋钥匙。
    一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。
     本案中，李某枫与周某文所签订的换房协议约定，如周某文的限价房因种种原因无法落实，李某枫自愿不再收回自己的限价房，周某文需永久居住李某枫的限价房，待政策允许后，李某枫需无条件协同周某文办理过户手续，根据上述内容及双方后续履行情况可知，换房协议实质系借名购房关系，且业已生效的判决已经确认该协议因损害社会公共利益，依法被确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
    本案中，李某枫与周某文明知案涉房屋存在限制转让性规定仍达成换房协议且实际履行多年，双方对此均存在过错，均应承担相应责任。案涉房屋指标系赵某霞、李某枫婚姻存续期间以家庭单位申请，虽案涉房屋登记所有权人先后因赵某霞、李某枫签订共有协议、离婚协议发生变化，现登记在赵某霞名下，但赵某霞、李某枫在签订共有协议时亦约定如因产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任且双方之间签订的离婚协议约定不能对抗案外人，故赵某霞应承担连带责任。
    关于案涉房屋增值损失的问题，综合考虑案涉房屋的限价房性质、房屋的升值情况、周某文支付购房款、占用使用情况及双方的过错程度，根据诚实信用、公平原则出发，法院酌情确定增值损失为105万元。关于周某文已经交纳的房屋契税3940.80元、专项公共维修基金9852元及产权代办费500元，有事实及法律依据，法院予以支持。关于周某文主张的装修款，周某文接收毛坯状态下的房屋之后进行了装修，案涉房屋装修属于不可拆除的房屋添付，赵某霞未提交相关证据证明装修已经不复存在，故综合考虑周某文实际占有使用案涉房屋达7年多之久，法院结合周某文的装修支出及双方过错程度折算应支付的装修残值为10000元。
    关于赵某霞反诉主张物业费及供暖费问题，因周某文同意支付其未交纳的自2018年1月至2019年9月12日期间物业费及2018年至2019年采暖季的供暖费1477.8元，对此法院不持异议。
    关于赵某霞反诉主张周某文支付自2012年10月17日至2019年9月12日期间的房屋占用使用费及周某文主张赵某霞、李某枫支付自2012年5月15日至2019年5月27日购房款利息问题，之前民事判决，判决周某文于判决生效之日起90日内将案涉房屋返还赵某霞，赵某霞于判决生效之日起60日内返还周某文购房款394960元，考虑到周某文虽实际支付购房款但周某文亦实际占用案涉房屋，故就双方分别主张的生效判决之前的相关诉讼请求，本院不予支持。因生效文书确定了双方履行义务的期限，故赵某霞及周某文就在生效判决履行期限内的房屋占用使用费及购房款利息的主张，无法律依据，法院不予支持；
    被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。人民法院作出腾房判决后，腾房义务人未在判决指定期间履行腾房义务造成权利人损失，应当通过执行程序解决。就赵某霞向周某文主张的生效判决履行期限届满之后的房屋占用使用费问题，不属于民事主管范围，法院不予处理、赵某霞可另行主张权利。

    裁判结果
    一审法院判决：一、判决生效后十日内，赵某霞、李某枫连带给付周某文房屋契税3940.80元、专项维修基金9852元及产权代办费500元；二、判决生效后十日内，赵某霞、李某枫连带给付周某文房屋增值损失及装修损失106万元；三、判决生效后十日内，周某文给付赵某霞2018年1月1日至  2019年9月12日物业费2563.26元及2018年至2019年采暖季供暖费1477.8元；四、驳回周某文的其他诉讼请求；五、驳回赵某霞的其他反诉请求。
    二审判决：
    驳回上诉，维持原判。


    律师点评
    李某枫与周某文签订的换房协议，因损害社会公共利益已被确认为无效，其中有“永久居住”“无条件协同办理过户手续”等条款，据此该协议实为周某文借用赵某霞、李某枫取得的购房资格购买需要审核资质的保障性住房。涉案房屋指标系赵某霞、李某枫婚姻存续期间以家庭单位申请，换房协议已签订在二人婚姻关系存续期间，赵某霞在此前的诉讼中曾主张其对李某枫签订协议一事不知情，但该主张并未得到法院确认，
    另外，赵某霞在诉讼中对于其何时得知取得涉案房屋的陈述也不一致，法院对其称对李某枫所签协议不知情的主张不予认定，一审法院确定赵某霞应承担相应连带责任，法院不持异议。赵某霞、李某枫明知购买限价商品住房应当符合相关规定、取得相应资格，却签订换房协议同意将购房资格有偿让渡周某文，其对合同无效应当承担主要责任。房屋增值情况仅为衡量周某文损失的一种参考，赵某霞、李某枫称核算损失标准不统一，缺乏依据，法院不予支持。周某文系基于购买占有使用房屋，在合同被确认无效前，赵某霞主张房屋使用费，缺乏法律依据，法院不予支持。周某文未按生效判决确定的履行期间腾退房屋所产生的使用费，应当在执行程序中解决，本案不予处理。