购买农村集体建设房屋合同无效后房屋增值部分如何分割

原告诉称张三、张小三向本院提出诉讼请求：判令李四、王五腾退位于北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）。事实和理由：张三与李五系夫妻关系，生有一子张小三，李五于2005年5月3日去世。一号房屋系在北京市门头沟区集体土地上建设，2001年2月12日，该房屋变更至张三名下。2017年3月13日，北京市第一中级人民法院判决认定：李四与张三以签订协议书的方式约定一号房屋由李四出资以张三的名义购买，双方存在借名买房的法律关系。2017年11月13日，经北京市门头沟区判决书认定：李四夫妇不是B村村民，该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。综上，李四与王五无权居住在一号房屋，但其拒绝将房屋返还给张三、张小三，故张三、张小三诉至法院，要求判如所请。
   被告辩称被告李四、王五辩称：不同意张三、张小三的诉讼请求，一号房屋是2001年变更成张三的名字，实际上1998年李四是借用的孙七的名字购买的一号房屋，当时没有实施土地管理条例，购买有效，张三、张小三无权主张返还房屋，另，如果张三、张小三不给予满意的赔偿，则不同意腾退房屋。
   本院查明张三与李五系夫妻，生有一子张小三，李五于2005年5月3日死亡，其父母先于其死亡。李四与王五系夫妻。李五与李四系姐弟。张三为B村的村民，李四与王五均非B村村民，户籍所在地北京市门头沟区，无住房。一号房屋系B村在该村集体土地上建设的楼房，房屋为小产权性质，该房屋最初是以B村村民孙七名义自B村委会处购买取得，B村委会收取了购房款8．4万元。2001年2月12日，该房屋变更至张三名下，B村委会收取了“过户手续费”420元。一号房屋自出售后由李四夫妇居住至今。2016年7月20日，张三、张小三将李四、王五诉至本院，主张一号房屋系张三、李五购买，系张三、李五的财产，要求李四、王五腾退一号房屋。本院审理后作出民事判决书，判决书认定：一号房屋购房款及“过户手续费”实际由李四夫妇支付，协议书应为李四与张三自愿达成，双方之间存在借名购买一号房屋的事实；但一号房屋是B村在该村集体土地上建设的小产权房屋，只有B村村民拥有购买资格，李四夫妇并非B村村民，因此二人出资购房不影响房屋权利归属，张三夫妇才是一号房屋的权利人；李五死亡后，一号房屋的相应权利应归属于张三、张小三，其有权要求李四夫妇将一号房屋腾空后返还；但腾退问题与赔偿损失问题一并解决为宜，现李四夫妇无房居住，不具备腾退条件，张三、张小三亦未对李四夫妇借名买房的出资及房屋利息损失作出补偿，故驳回张三、张小三的诉讼请求。判决作出后，张三、张小三不服一审判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后作出民事判决书，判决书认定：李四与张三以签订协议书的方式约定一号房屋由李四出资以张三的名义购买，双方存在借名买房的法律关系；在双方借名买房法律关系的效力、一号房屋权利人尚未经依法确认的情况下，张三、张小三以二人系一号房屋权利人为由要求李四、王五腾退一号房屋依据不足。故判决：驳回上诉，维持原判。2017年7月7日，张三将李四诉至本院，要求确认张三与李四就一号房屋口头订立的借名买卖合同无效，本院审理后于2017年11月13日作出民事判决书，判决书认定：该借名买卖合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。故判决：张三与李四就一号房屋订立的借名买房协议无效。双方均未上诉，该判决已生效。本案审理过程中，李四、王五于答辩期内提出反诉申请，要求张三、张小三赔偿土地房屋升值经济损失219万元，附属添置物3万元，购房款8．4万元，共计230．4万元。张三、张小三表示不同意在本案中一并解决赔偿损失问题，不同意与李四、王五就一号房屋的市场价格进行协商，亦不同意本院参照附近有证房屋的市场价格酌情确定一号房屋的市场价格。李四、王五表示，如果不在本案中一并解决赔偿问题，其坚决不同意腾退房屋，并撤回反诉申请。
裁判结果驳回原告张三、张小三的诉讼请求。
   律师点评人民法院作出的生效判决已确定张三与李四之间的借名买房协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然一号房屋目前不具备办理房产证的条件，但基于房屋权利人应与购买时记载的权利人相一致的原则，李四、王五有义务就无效合同取得的一号房屋返还给张三、张小三。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案中，李四、王五将房屋及附属设施返还给张三、张小三的同时，张三、张小三应当按照其过错责任程度赔偿李四、王五相应的损失。现李四夫妇无房居住，不具备腾退条件，张三、张小三明确表示不同意在本案中一并处理赔偿问题，故法院对其返还房屋的诉讼请求不予支持。