北京房产——夫妻名下房屋一方父母有出资属于借款还是借名买房

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某英向本院提出诉讼请求：1．判令位于北京市通州区一号房屋有权归原告所有，被告及第三人协助原告办理过户登记手续；2．本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2012年原告周某英要在北京市通州区购房，因为当时购房资质的限制，就借用刘某良的北京集体户口购买楼房一套。购买的房产位于北京市通州区一号。购买涉案房产的购房款和中介费都是原告父亲周某刚通过转账办理。赵某霞系原告前妻现已离婚，双方于2013年7月结婚，2017年9月离婚。

陈某磊系赵某霞的舅舅，刘某良系陈某磊的亲戚。当时购房签约时所有手续均是原告办理，当时约定待原告具备购房资格后，被告将该房屋无条件转移到原告名下。购买涉案房产后，一直是原告在居住使用，现在原告已经具备通州区购房资格，而被告一直迟迟不给原告办理过户手续，为了维护原告的合法权益，根据法律规定和北京高院规定，依法提出诉讼，请求法院依法判决维护原告的合法权益。

被告辩称

被告刘某良辩称：

一、本案的案由为所有权确认纠纷，但原告周某英起诉被告刘某良的事实与理由是认为二人之间存在借名买房的合同关系，本案应属于合同纠纷而非所有权确认纠纷。

二、被告与原告第一次见面是在2015年，之前未见过面，也未通过电话，2015年5月以后再未见过，也没联系过。根本就没有原告与被告协商过借名买房一事，双方也从没有达成过口头或书面借名买房的约定或协议，被告与原告之间不存在借名买房关系。

1．被告与原告之间无借名买房之合意。2．被告无为原告代持房屋的动机和正当理由。3．案涉房屋购房手续系第三人赵某霞办理，被告遂配合第三人赵某霞提供了相关手续和证件，并未向原告提供任何材料。4．原告未提供证据证明与被告之间存在借名买房的关系，应依法承担举证不利的责任。

三、涉案房屋系第三人赵某霞借被告名义购买，被告与第三人赵某霞之间存在借名买房的约定。涉案房屋经第三人赵某霞同意，已经于2020年9月出售给第三人齐某莹，并已登记至第三人齐某莹名下。被告并非本案适格被告，原告要求被告协助办理涉案房屋过户登记手续，依法不能成立。

1．被告刘某良不是原告要求确认涉案房屋所有权诉讼请求的适格被告。2．被告刘某良不是原告要求办理涉案房屋过户登记手续的适格被告。综上，原告的主张无任何事实依据，答辩人刘某良并非本案适格被告，原告的诉请依法不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人齐某莹述称：

一、涉案房屋权属证书记载为被告刘某良个人单独所有，齐某莹依善意取得制度购买涉案房屋，原告无权对涉案房屋提出权利主张。

二、齐某莹购买涉案房屋已经过实际权利人即第三人赵某霞及涉案房屋权属证书记载的名义权利人即被告刘某良的同意，不存在恶意行为，对涉案房屋依法享有所有权。综上，齐某莹属于善意第三人，以合理价格购买涉案房屋，并已经办理涉案房屋的产权转移登记手续，应依法取得涉案房屋的所有权，原告无权对涉案房屋向齐某莹提出任何权利主张。原告的诉请缺乏事实基础与法律依据，依法不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人赵某霞述称：

一、原告周某英与被告刘某良二人之间不存在借名买房关系，原告主张二人之间存在借名买房合同关系，依法不能成立。

二、涉案房屋系赵某霞在与原告结婚前，借被告刘某良名义购买的，购房款系赵某霞个人出资，购房手续均系赵某霞一手办理，涉案房屋依法属于赵某霞个人婚前财产，原告无权提出分割请求。

1．涉案房屋的购买行为发生在赵某霞与原告结婚之前。2．涉案房屋的房款（含首付）、中介费、税费等均是赵某霞直接支付的。3．原告所称其父周某刚出资的193．7万元，实际系赵某霞向案外人周某刚的借款，不构成婚前由父母出资买房的情形，原告无权据此主张涉案房屋所有权。原告在与赵某霞签署离婚协议中明确承认周某刚提供的资金系借款，属于婚前二人共同债务。4．原告与赵某霞签署的离婚协议明确约定“双方无房产”，证明原告是认可涉案房屋系赵某霞个人财产的，不属于夫妻共同财产。

三、即使认定涉案房屋系赵某霞与原告在婚前为结婚目的而共同举债和出资购买的，则该房产依法应属于夫妻共同财产。但在2017年9月6日二人离婚时即已经明晰产权归属，原告放弃全部夫妻共有财产、自愿净身出户，则涉案房屋依法属于赵某霞单独所有，原告无权提出确权之诉。

四、2017年9月原告与赵某霞离婚后，原告随即搬离涉案房屋，涉案房屋在一直由答辩人赵某霞实际管理使用，至今已有3年多，足以说明原告自始至终均认可涉案房屋属于赵某霞的个人财产。

五、涉案房屋经赵某霞同意，出售给第三人齐某莹的行为，属于行使处分权的合法行为，第三人齐某莹应依法取得涉案房屋的所有权，原告无权要求第三人齐某莹办理过户手续。

法院查明

2012年12月8日，赵某霞（买受人）与案外人吴某雨（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某雨将坐落于通州区一号的房屋（以下简称一号房屋）出售给赵某霞，成交价格1900000元，定金20000元。同日，赵某霞与吴某雨、D公司签订《居间服务合同》，与吴某雨、北京C公司签订《房屋交易保障服务合同》。2012年12月14日，刘某良（买受人）与吴某雨（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，载明赵某霞系委托代理人，吴某雨将一号房屋出售给刘某良，成交价格1330000元。同日，赵某霞向吴某雨转账支付房款1870000元。2012年12月19日，刘某良取得一号房屋有权。合同签订后，周某英和赵某霞实际居住于一号房屋。

另查，周某英与赵某霞原系夫妻关系，二人于2013年7月15日登记结婚，于2017年9月6日登记离婚。案外人周某刚系周某英之父。2012年12月14日，案外人周某刚向赵某霞转账1937000元。2013年至2016年，赵某霞向周某刚共计支付、转账660000元。2017年9月6日，周某英（乙方）与赵某霞（甲方）签订了《自愿协商书》，主要内容为：“双方同意，由乙方承担下列甲、乙双方婚前对周某刚所负共同剩余债务，共计人民币壹佰贰拾陆万元整（126万元）。2012年12月份，甲方与乙方婚前共同向周某刚借款人民币192万元，2013年至2016年期间，甲方个人共计归还周某刚66万元。该债务为甲方和乙方婚前共同债务，双方均认可各自承担一半，但由于乙方情感变故主动提出离婚，乙方自愿净身出户并承担甲方婚前对周某刚所欠的剩余债务。目前，甲方与乙方准备离婚，所以乙方自愿在甲乙双方离婚之日起承担尚未偿还周某刚款项共计人民币126万，其中包括甲方尚欠周某刚的30万元债务和乙方尚欠周某刚的96万元债务。”

《离婚协议书》第五条“债权与债务的处理”约定：“双方确认在婚姻关系存续期间没有共同债权和债务，婚前本协议双方以女方的名义向男方父亲周某刚借款人民币壹佰玖拾贰万元整（192万元），2013年至2016年间，女方个人通过银行汇款已归还男方父亲周某刚陆拾陆万元整（66万元）。截止签订本协议之日，女方尚欠男方父亲周某刚借款叁拾万元整（30万元），男方自愿承担双方对父亲周某刚剩余债务壹佰贰拾陆万元整（126万元）偿还义务，其中包括男方尚欠父亲周某刚的玖拾陆万元整（96万元），女方不再承担偿还义务。”周某英与赵某霞离婚后，周某英搬离一号房屋。

又查，2020年9月7日，刘某良（出卖人）与齐某莹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某良将一号房屋出售给齐某莹，成交价格3740000元。2020年9月8日，齐某莹取得一号房屋有权。

裁判结果

驳回原告周某英的诉讼请求。

律师点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。借名人与出名人达成约定，由借名人实际出资，以出名人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，属于借名买房，借名人实际享有房屋权益。当事人一方提供的证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不应予以支持。

周某英主张其与刘某良之间存在借名买房之关系，以此为基础要求确认一号房屋为其所有，周某英应就双方之间存在借名买房之约定承担举证责任。根据查明的事实，虽然一号房屋的购房款主要来源于周某刚对赵某霞的转账，且取得房屋后周某英、赵某霞亦在房屋内居住，但周某英在离婚协议中认可周某刚的转账系借款，各方未签订关于借名买房的书面协议，根据在案证据亦不足以认定周某英与刘某良之间存在借名登记的约定，且现一号房屋有权人经买卖已变更为第三人齐某莹，故对周某英要求确认一号房屋归其所有，刘某良及齐某莹配合办理过户的诉讼请求，法院不予支持。