子女向父母出具借子女名义买房协议未经父母同意转让房屋有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认赵某菲将西城区一号房屋赠与刘某超无效，将房产署名恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2004年当事人之母孙某兰为了改善住房条件，责成被告赵某菲购置了北京市西城区一号三居室一套新房，在办理购房手续时她私自将房产登记在其名下了。因为购房款是用出售旧房的房价款及母亲和原告的存款，赵某菲自知该房产并不属于她的，所以在购房后十天于2004年10月1日被告赵某菲就为母亲孙某兰和原告赵某君各写了一份《房屋产权证明》，该证明上明确写明：以赵某菲的名义购买的上述房屋“装修后由母亲孙某兰和赵某君长期居住。产权等一切手续归孙某兰和赵某君所有。赵某菲自动放弃产权。等产权证下发后由母亲孙某兰保存。母亲孙某兰和赵某君有房屋处置权。”
根据被告所写的房屋产权证明，明显可见自2004年10月1日始诉争房屋的物权与被告无关，被告没有该房屋的所有权，更无权处置该房屋。然而，赵某菲为了规避自己在合同中的承诺，被告在2018年诉争房屋归属确权诉讼开庭之前，擅自将诉争房屋以赠予的方式变更到其丈夫刘某超的名下，规避法律义务，违背法律规定。其行为属于妨害诉讼的违法行为，被法官予以训戒，违法行为是不具有法律效力的。被告与其夫所订立的赠予合同属于恶意串通损害第三人原告利益的无效合同。
其严重损害了原告的权益，请求法院依法确认赵某菲将上述房屋以赠予方式变更房产到刘某超名下是无效的，将房产证署名恢复原状。

被告辩称
赵某菲辩称，我不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是我全权委托刘某超全款买下，然后当时只有我和刘某超两个人知道此事，其他人根本就不知道。第二、涉案房屋时我和刘某超的婚内共有财产，一方不能随便处置。我与刘某超之间更名过户合理合法，跟其他人没有任何关系，所以原告的诉讼是无理的。
刘某超辩称，位于北京市西城区一号这套房产，是2004年9月一次性全款用支票买的，当时只有我与赵某菲知道，是属于我跟赵某菲的婚内共同财产。我们之间的过户更名，是在没有法律纠纷的情况下过的户，这一情况在赵某君跟赵某达到赵某菲借名买房官司前已向法官作了汇报，在后来的西城区法院判决书及第二中级人民法院的判决书中都有明确的注释。原告主体不适格，其不是房产的任何权利人，请求法院驳回其诉讼请求。

法院查明
赵某鑫与孙某兰系夫妻关系，二人生有三女，分别是赵某菲、赵某君、赵某达。赵某鑫于2004年5月19日去世，2016年11月15日，孙某兰去世。赵某菲与刘某超于1979年1月15日登记结婚。
2004年9月9日，赵某菲（乙方）与北京Y公司（甲方）签订《购买房屋合同书》，约定乙方从甲方处购买北京市宣武区一号，房屋总价款544794元。2004年9月20日，赵某菲向北京Y公司支付了购房款，其中购房款535962元是以支票方式支付，剩余购房款8832元以现金方式支付。赵某菲另向北京P公司支付185200元购房款。
2004年10月1日，赵某菲向孙某兰、赵某君分别出具《房屋产权证明》，内容为：“以赵某菲名义购买的宣武区一号三居室住房一套。装修后由母亲孙某兰和赵某君长期居住，产权等一切手续归孙某兰和赵某君所有。赵某菲自动放弃产权，等房产证下发后由母亲孙某兰保存，母亲孙某兰和赵某君有房屋处置权，特此证明。”
北京市丰台区二号房屋原登记在赵某鑫的名下。2005年9月2日，赵某菲以赵某鑫代理人的名义与郑某涛签订《买卖房协议书》，约定赵某鑫将丰台区二号房屋出售给郑某涛，价款为30万元。
2009年4月25日，涉案房屋登记在赵某菲名下。
2017年7月31日，涉案房屋登记的产权人由赵某菲变更登记为赵某菲、刘某超，变更登记的原因为夫妻间不动产转移登记。
2018年1月30日，赵某菲（甲方，赠与人）与刘某超（乙方，受赠人）签署《房屋赠与更名协议书》，2018年1月31日，涉案房屋产权人由赵某菲、刘某超变更登记为刘某超，变更原因为夫妻间不动产转移登记。
2017年，赵某君、赵某达曾在本院起诉刘某超、赵某菲，要求确认赵某君享有西城区（原宣武区）二号房屋百分之五十五的份额，赵某达享有百分之四十五的份额。赵某君、赵某达曾陈述系委托赵某菲买房。此后，赵某君、赵某达撤回了诉讼。
随后，赵某君、赵某达又将赵某菲起诉至本院，要求确认赵某君、孙某兰就涉案房屋与赵某菲的借名合同有效。诉讼中，赵某菲对此不予认可，其表示涉案房屋系刘某超出资购买，之所以向孙某兰、赵某君出具《房屋产权证明》，是为了让孙某兰高兴，因为孙某兰知道是刘某超出资后住着不踏实，便要求赵某菲出具此证明，双方并不存在借名关系。
本院经审理认为，依据赵某君、赵某达提供证据，不足以认定孙某兰、赵某君与赵某菲之间存在借名购房的事实。驳回了赵某君、赵某达的诉讼请求。赵某君、赵某达不服一身判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院驳回了赵某君、赵某达的上诉，维持了一审判决。
赵某君表示，刘某超参加了购买涉案房屋的过程，赵某菲放弃涉案房屋的产权，应系与刘某超协商一致作出的决定，刘某超对此应当知情同意，此后赵某菲与刘某超违反诚实信用原则，恶意串通将房屋过户至刘某超的名下，因此，应属无效。刘某超、赵某菲对此均不予认可，其表示涉案房屋系二人夫妻共同财产，产权变更登记合法有效，刘某超对于赵某菲放弃产权的证明从不知情。

裁判结果
驳回原告赵某君的诉讼请求。
靳双权点评
涉案房屋虽系赵某菲签署合同购买，但购买、产权登记均发生在赵某菲、刘某超婚姻关系存续期间，故应属刘某超、赵某菲的夫妻共同财产。《处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋购买后，赵某菲虽向赵某君、孙某兰出具了《房屋产权证明》，表示涉案房屋的产权归赵某君、孙某兰所有，但刘某超并未在该证明中签字确认，赵某君也未举证证明刘某超知晓并同意此事，故该证明对于刘某超并无约束力，赵某菲一人处分涉案房屋的产权，应属无效。
赵某菲、刘某超作为涉案房屋的共有产权人，有权对涉案房屋的产权进行处分，赵某菲将涉案房屋的份额赠与给刘某超，符合法律规定，且并未损害赵某君的合法权益，现赵某君要求确认赵某菲就涉案房屋产权赠与刘某超无效并恢复登记的请求，缺乏依据，法院不予支持。