父亲去世母亲使用双方工龄买房卖给部分子女其他子女能否要求无效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向一审法院起诉请求：确认被继承人林某霞与赵某文于2017年12月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
赵某杰上诉请求：
1.依法撤销一审判决，改判支持赵某杰一审诉讼请求或将本案发回重审；
2.本案诉讼费用由赵某文、赵某媛承担。
事实及理由：一、原审法院认定事实不清，林某霞和赵某文房屋过户是否为买卖令人质疑。
（1）交易价格过低。从房屋过户交易手续看，确实是买卖过户，但是交易价格仅为人民币1万元，此房屋当时市场价值在300万元左右，无论1万元是否支付给林某霞，该交易不是买卖，也不是赠与，一审法院对此事实并无详细进行审理查明。
（2）房款交付得不到保障。在林某霞和赵某文签署的《北京市存量房交易合同》中，并没有款项交付时间的约定，也没有签署“资金自行划转声明”。意味着林某霞只是把房子过户给赵某文了，房款虽然只有一万，但还是无法得到支付保障，明显不合理，法院亦没有让赵某文进行合理性解释。
（3）合同签署过于粗糙。上述合同中房屋交付、违约责任、税费承担、争议解决等很多关键问题合同中都有表述，但是空格的内容都没有填写，和正常的房屋买卖合同差距非常明显。买卖合同更像是完成过户交易的一个工具，没有起到真正的保护交易双方的功能。
（4）买房不让腾房不合理。林某霞把房子过户给赵某文，但此房屋由赵某杰居住，林某霞在世期间，赵某文从来没有提过要求赵某杰搬出房子，而是等到林某霞去世后，直接起诉赵某杰腾房，此做法很明显是在林某霞在世期间规避不让赵某杰、赵某媛知道房子已经过户的事实。由此可见，赵某文和林某霞并非正常买卖。
（5）关键问题一带而过。原审庭审中，赵某文一方主张该过户行为名为买卖，实为赠与，法院没有深入审理查明，也没有要求赵某文提交相关证据。上述类似问题法院并没有认真审理，判决书对于过户细节只字未日提，据此可以在一定程度推断，买卖房屋并非林某霞真实的意思表示。本案应确认买卖行为无效。
二、一审法院规避重要法律规定，直接导致判决错误根据《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。
本案中，购买涉案房屋用了赵某杰父亲赵某刚30多年工龄，按照此规定，房子中有赵某刚遗产，遗产没有分割之前，是法定继承人共同共有的状态。林某霞和赵某文无权私自处分进行交易，所以房屋买卖应该被认定无效。一审法院在赵某杰多次陈述此理由的情况下，判决书中对此直接规避，得结论说房子是林某霞个人财产，明显适用法律错误，导致作出错误判决。
 
被告辩称
赵某文辩称：同意一审该项判决，不同意赵某杰的上诉请求。
赵某媛称：同意赵某杰的上诉请求。
赵某媛上诉请求：
1.依法撤销一审判决，改判赵某文和林某霞买卖合同无效或将本案发回重审。
2.本案诉讼费用由赵某杰、赵某文承担。
上诉理由：一、一审法院确定赵某媛诉讼身份错误，赵某媛父亲为赵某城，1992年去世，赵某城与赵某文、赵某杰均为赵某刚、林某霞子女。2017年林某霞和赵某文以买卖形式将林某霞名下房屋过户给赵某文。林某霞去世后，赵某杰以林某霞、赵某刚法定继承人身份提起诉讼，要确认买卖合同无效。庭审中查明，赵某刚、林某霞没有遗嘱，赵某媛父亲先于二老去世，赵某媛作为赵某城的晚辈唯一子女，以代位继承人身份参加本案诉讼，其权利义务和原审原告赵某杰完全相同。
也就是说，如果买卖被认定无效，房屋要被法定继承，如果赵某杰不起诉，赵某媛有权像赵某杰一样起诉要求确认合同无效。所以在本案中，赵某媛的诉讼身份应该是共同原告。而本案中，赵某杰和一审法院将赵某媛列为第三人，且未明确是有独立请求权第三人还是无独立请求权第三人，赵某媛在诉讼中地位尴尬，合法权益根本得不到保障。
二、一审法院适用法律错误原审庭审查明，涉案房屋买断时，用了赵某刚37年工龄，对此事实三方当事人均无异议，赵某刚、林某霞没有对房屋如何继承立遗嘱。根据《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。
很明显，本案中房屋虽然是在赵某刚去世后以林某霞名义购买，其中包括赵某刚的遗产份额，林某霞未经其他继承人同意，私自将房屋以低价卖给赵某文，明显侵害了赵某杰和赵某媛的合法权益，合同应该被认定无效。一审法院不顾上述法律规定，将赵某刚遗产份额和林某霞的承租人资格、购买人资格相混淆，认定涉案房屋为林某霞个人财产，明显违反法律规定。
赵某文辩称：同意一审该项判决，不同意赵某媛的上诉请求。
赵某杰称：同意赵某媛的上诉请求。
 
法院查明
赵某刚与林某霞系夫妻关系，二人婚后育有赵某文、赵某杰和赵某城。赵某刚于1995年3月22日死亡，林某霞于2018年8月3日死亡，赵某城于1994年9月13日死亡。赵某刚生前由北京市朝阳区房管所出具住房证，记载为：兹有糕点公司单位赵某刚同志分配到一号居住，请准予入户为盼。
1995年9月12日，林某霞与北京市朝阳区房管所签订《房屋租赁契约》，由林某霞承租涉案房屋。2000年8月1日，林某霞与北京市R公司签订《房屋买卖契约》，由北京市R公司将涉案房屋出售给林某霞。2001年1月20日，林某霞取得涉案房屋所有权证书。2017年12月12日，林某霞与赵某文签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），林某霞以10000元的价格将涉案房屋出售给赵某文。2017年12月22日，赵某文取得涉案房屋所有权证书。
庭审中，双方均表示，赵某刚与林某霞生前就涉案房屋如何继承未留有遗嘱。
法院认为，涉案房屋系林某霞承租并由其出资购买，虽然在分配涉案房屋时，计算有赵某刚工龄，但是并不能否定林某霞作为承租人及买受人的资格，且林某霞在购买涉案房屋时，赵某刚已经去世，所以涉案房屋并不属于林某霞与赵某刚的夫妻共同财产，应当属于林某霞个人财产。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
林某霞作为涉案房屋所有权人，将涉案房屋出售给赵某文，并未侵犯其他继承人的财产权益，故赵某杰要求确认林某霞与赵某文签订的涉案合同无效的诉讼请求，本院不予支持综上所述，
本案二审中，赵某媛向本院提交住房申请及证明信，证明案涉房屋是因为赵某刚、林某霞、赵某媛、赵某杰、郭某芬的户口才分的，这里面根本就没有赵某文的户口。赵某杰认可上述证据的真实性。赵某文对上述证据的真实性表示无法确认，对证明目的、关联性不予认可，表示赵某媛所提交的住房申请仅仅是当年申请公房的过程，因此对公房的取得，承租合同以承租人为准，与本案合同无效没有关联性。本院认为，赵某刚与林某霞因何分得案涉房屋，与本案合同效力问题之间缺少关联性，故本院对上述证据不予认证。
 
裁判结果
判决如下驳回赵某杰的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为：林某霞与赵某文于2017年12月12日签订的《存量房买卖合同》（以下简称案涉合同）的效力问题。对此，分析如下：
赵某杰主张案涉合同无效的理由为：1.林某霞与赵某文之间并非真实的买卖合同关系；2.案涉房屋使用赵某刚工龄，因此案涉房屋有赵某刚遗产，属于林某霞与其他继承人共有，林某霞出卖房屋的行为为无权处分。赵某媛主张案涉合同无效的理由与赵某杰主张的第二点理由相同。
关于主张案涉合同无效的第二点理由，作如下分析：
首先，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。赵某刚于1995年去世，林某霞与卖方于2000年签订《房屋买卖契约》，并于2001年取得房屋产权证书，此时赵某刚的民事权利能力因其死亡已终止，故赵某刚并不具备取得房屋所有权的主体资格。且林某霞个人与卖方订立合同，并支付价款，在没有其他证据证明的情况下，林某霞所交购房款属其个人所得。故案涉房屋应视为林某霞的个人财产。
其次，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。林某霞作为案涉房屋的所有权人，有权处分其个人所有的财产，有权将案涉房屋进行出售。
最后，法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制规定。根据查明的事实，林某霞生前与赵某文订立案涉合同，处置了案涉房屋。订立该合同的买卖双方主体适格，内容真实，买卖合同依法有效。
综上，赵某杰、赵某媛主张案涉合同无效，缺少事实和法律依据。
另，关于案涉房屋计算有已故赵某刚工龄，对于该部分对应的财产价值，继承人可在继承案件中进行主张。