房东不肯签订解约协议，是否需要诉讼以免后患

与房东、中介签订了三方居间协议，支付了10万定金，同时中介还让签了一份所谓的内部备案用框架协议，后来才发现抬头是上海市房地产买卖合同，但并不是交易所的正式合同。

现在由于房屋周边环境有问题，肯定是不买了，房东拒绝退还10万定金，同时拒绝签署解约协议，说我违约，他收取10万作为居间协议中的违约金，他不同意解约的说法。

咨询下：
1. 框架协议的抬头是《上海市房地产买卖合同》，普通A4纸中介自己打印，没有合同编号，但其中也有20%违约金的条款，该文件只有一份，在中介手里，该协议是否有效。

2. 房东收了钱，还不肯签解约协议，是否需要通过诉讼彻底解除双方的买卖关系，以免后续再生事端。