合同有效性

我最近看上了一套现房，是10年的毛坯房，卖房者是这一栋楼的建筑老板。据我了解这一栋楼的所有住户和建筑老板都签订了商品房出售合同且只付了首付款，未办理按揭手续，原因是房产证一直没有办下来。目前，老板要和我签订同样的合同，只需要交个首付款，说是其余的款可以在十月份房产证办下来后再办按揭。据我查证，这老板只有《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，没有销售许可证，看了他们之前签订的合同，我发现他们没有的证，在证号那一栏都是空着的。现在的问题是:1.这个没有欲售许可证的商品房，进行买卖是否合法。2.该合同是否具有有效性。3.合同中我看到这套房子是以现房的名义进行买卖的，是否还需要预售许可证。4.这房子能不能买，风险大不大？ 真诚求解！