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求助:二手房买卖-卖方违约

09-10 12:59 悬赏 0 发布者:spindl…… 给我留言地区:上海－南汇区回答:(4)

我是买方，事情是这样的：2013.7月底，我们看上一套二手房，并与房东签订了买卖合同，8月底，房贷审批通过，9月7日，我们与房东去办理房屋过户手续，在办理过户手续的时候被告知这个房子需要缴纳遗产税约8万，现在房东不肯承担遗产税，因此没办法过户。
合同上明确写明要求在9月30日前办理过户手续，如因一方原因导致无法过户，每延误一天，需要赔偿0.05%的违约金，但在违约金方面，赔偿比例没有明确写明，
我想请问：
1、如果在9.30前房东不肯过户，我们起诉的话，是否可以被支持？
2、关于违约金的赔偿，由于只写了延期赔付，没有违约赔付，赔付的比例如何确定？
中介方说最高可以赔房价的20%，是这样吗？
3、房东现在提出跟我们先签个协议，等2014年底房子满5年后（满5年就不用缴遗产税）再办理过户手续，这个协议是否有效？
4、如果我们决定起诉，需要注意些什么？
盼复，谢谢！

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最佳答案

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间：2013年09月10日 13时21分

你好！1、由于卖家不肯过户，属于卖家违约，你们可以得到支持。2、关于赔偿的问题，你们只能根据合同约定主张赔偿，除非你们能证明由于卖家违约对你们造成了其他实际损失。3、房东的提议可以执行，但是你们应当签订一份比较严谨的合同，对双方的权利义务作出明确约定，并对违约条件和违约赔偿进行明确约定。这方面建议聘请律师协助办理。4、起诉的话，你们主要是举证问题，根据你的描述，胜诉不难，但是最终能获得怎么的赔偿，最终的过户手续何时办理存在不确定性。另外诉讼的话时间会很长，建议尽量调解解决。如需详细咨询，欢迎来电或来所详谈。

追问：

2、由于合同里只约定了滞纳金，即每延期一天，支付0.05%，对于违约金的金额处没有填写，这种情况我可以要求房东在支付0.05%的滞纳金的同时，再支付违约金吗？如果可以，违约金的比例如何确定？是否如中介所说为合同金金额的20%？
您所说的证明主要指什么？
3、您所说的可以与房东签订的一份严谨的合同，这个合同是可以自行拟定的？还是有规定的版本？合同里的违约赔偿有上限吗？（之前有看到过，违约金不能超过合同金额的20%？超过也是按20%处理？）

回答：

你好！我国法律规定，对于违约金，合同中有约定的从约定，没有约定的，可以主张实际损失。就你所言，你们的合同中只约定了滞纳金，没有约定违约金，因此你要主张违约赔偿的话，必须举证你的实际损失。对于你的第2个问题，合同本身没有规定的范本，可以根据双方协商的条件自行拟定，合同讲究的是意思自治。至于违约赔偿的上限，从法律上讲没有所谓合同金额20%以上的上限，法律只是规定，违约赔偿不得畸高，其标准是可以高于实际损失，但超出幅度不得超过实际损失的20%，不过一般而言，还是以合同约定为准，除非由约定过高的证据。

追问：

王律师您好！
非常感谢您的解答，我想再咨询一下实际损失从哪些方面来主张，或者说是可以包括哪些方面？
我的理解是可以主张：房屋涨价、律师费、诉讼费、误工费、精神损失费等。
对吗？
期待您的回复，谢谢！

回答：

你好！房屋价格变化导致的损失可以主张，诉讼费可以主张，律师费和误工费也可以主张，但是现有的司法实践一般不予支持，精神损失费则无法主张，我国法律规定中，一般只有人身损害才可以主张精神损失赔偿。

追问：

现有的司法实践一般不予支持是什么意思？
您是说我所理解的房屋价格变化导致的损失、诉讼费、律师费和误工费一般都不予以支持吗？
那司法实践支持的是什么呢?对于您所说的“实际损失”您能具体举个例子吗？

感谢!!!

回答：

不好意思，可能是我说的不够明确，导致你误会了。房屋价格变化导致的损失和诉讼费可以主张，胜诉了也能得到支持；律师费和误工费可以主张，但在法律实践中一般不予支持；精神损失费则于法无据，无法主张。

提问者对最佳答案的评价：

解答详细，耐心，清楚！
感谢

其它答案

[上海-徐汇区]
白崇城律师
19970积分

回复时间： 2013-09-10 13:13

可以支持，可以要求房东按约定承担违约金
建议委托律师处理

追问：

合同里只约定了“滞纳金”（每晚一天，支付0.05），没有约定违约金，那违约金的金额如何确定？

回答：

滞纳金既违约金，主张便可

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2013-09-10 13:19

1、应当支付。2、一般是20%，3、满5年也需要缴纳。4、建议委托律师代理诉讼，若需帮助，可来电或预约当面洽谈。

追问：

2、这个20%是固定的，还是最高比例？即使我们的合同里没有写明，也可以赔20%吗？
3、房产交易中心的回答是满5年，就不用缴纳了

回答：

没有约定，可要求赔偿你们的实际损失。

[上海-浦东新区]
黄方明律师
6004积分

回复时间： 2013-09-10 15:07

1、关键看该遗产税根据合同规定到底该由哪一方承担？如果卖方是净到手价，则该费用应当由买方承担，未如期过户的责任属于买方，当然了，如果房东隐瞒了该房产是赠与所得的重大事实，则案情就复杂了。
2、没有违约金的明确约定，主张20%这一比例根本就无从说起，以实际损失计算。
3、协议当然有效，关键是你们等得了这么久么。
4、需要注意的事项比较多，不是律师一两个建议能完全包括的。

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