已解决问题

怎样可以解除租房合同？或者转让

03-26 01:20 悬赏 0 发布者:hanliu…… 给我留言地区:安徽－安徽回答:(14)

租门面房时，房东是个人房产，有规划证，房子是94年建的由于不懂和房东签订了如下合同：....承租期从某年某月某日起至某年某月某日止，租金每年68000，且每年上浮0.08，租期4年，承租期内一切费用等均由乙方负责。......合同期内可以转让、转租，转借他人。现在问题出来了:由于经营不善，我想转让，两年了，他每次都找理由不让我转（我花了装修。投资86万多，现在负债累累，，我转出是亏本的）。后面有人说可以告他没交房屋租凭税可能可以跟他解除合同无效，，请问根据合同法第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”。还有那个消防法有用吗？可以用消防部门下文件说我这不符合消防规定的方式跟房东解除合同无效吗？还有两年前这个门面就规划了是用于搞开发紫薇山庄的，现在紫薇山庄一期，二期都拆迁了，三期就到我这了，具体拆迁时间还没下文件，我经营不下去是一方面，还有我租凭合同到期还有一年多，担心这里拆迁在1年半内拆不了，估计还要3年才能拆到我这里，还有他不让转，我有什么办法能治到他？要搜集哪些证据？就5天时间了，我的目的是想解除合同，赔我装修的损失，让我转让也行，急急急13966640894；；；13966918643

问题补充：

合同期内是不准转让，转租。转借的

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[青海-西宁]
凌爱军律师
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回复时间：2015年03月26日 09时12分

您好，很高兴为您解答。
       首先，根据《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”
       其次，关于对方没交房屋租凭税的问题，这个可以由税务部门行政处罚，而并不适用合同法第52条第5款规定，因此，您与对方的租赁合同是有效的。
       再次，关于消防问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
       (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
       (二)租赁房屋权属有争议的;
       (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
       【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
        因此，您可以依据该条法律规定解除与对方合同。
       最后，关于装饰物的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
        【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。
         装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。
实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
        希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系。

追问：

属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。这点包涵哪些？我租的门面是否属于消防法中的强制性规定？如要是的话，应该做哪些，才能达到消防法的规定，我的目的是要解除合同才能对我有利

回答：

您好，上述法条解读已经跟您说的很详细了，如果违反消防法也是违反强制性规定，所以您可以解除。关于承租人过错的问题，就是没有经过您的同意擅自改变主体结构，改变用途、或者对房屋进行损坏等。如满意，还望采纳。谢谢

追问：

你好，很感谢你的解答。这个走消防法这条路，胜诉率高不。有多大把握能解除合同

回答：

您好，对方房屋必须不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的才可以解除，所以您要看对方的房屋是否符合上述规定，再者，要看对方的行为是否有符合解除合同的条件。

追问：

房东有94年的规划正，房产正。只是两正上所填的面积不一致，一个占地面积是160平方，另一个是240平方，这里面可有蹊跷？

回答：

您好，如果对方没有明显违反法律规定，那么，您只能跟对方协商解决了，把目前的经营状况跟对方说明，或者多给对方一点费用，然后转租或者解除合同，否则，真的没有更好办法。

追问：

nihao，他的房屋93年占地面积是160平方，2006年又加80平方占地面积。。。。可是规划证上是94年的 160平方，后来的 80平方没有规划证，我是2012年租的，整体全部租过来的，以这80平方没有规划证可以起诉合同无效吗？

回答：

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

改变房屋使用功能的租赁合同是否有效

一、出租房屋用途

根据建设部《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋根据用途划分，分为住宅，工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房，军事用房，其他用房等。

城市房屋的用途主要受制于土地用途和规划设计的用途。根据我国的土地和房地产管理法律的相关规定，国有土地使用者在取得土地时出让合同或相关批文会确定土地的用途，且不同用途的土地的最高使用年限不同。因此，这就决定房屋用途须跟土地用途相同。在房地产建设之前，必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案及制定施工设计图纸，这些规划设计对房屋用途作用了明确界定后才能获得建设工程规划许可证，并且一经批准后便不提擅自变更。

二、房屋用途改变的纠纷中租赁合同的效力问题

在我国，房屋用途是特定的，比如住宅为居住之用，厂房作工业生产房屋使用。然而，基于一些原因比如经济利益等，出租人将房屋用途改变，如将厂房作为商场进行出租等。变实践中，涉及房屋用途改变的纠纷主要有以下几类：

1、出租人未办理变更手续，擅自改变用途并出租；

2、出租人与承租人约定改变房屋用途而签订租赁合同；

3、承租人在承租后自行改变房屋用途；

4、将住宅小区的房屋附属设施如架空层等出租用于商业目的。

对于上述几种情形的租赁合同是否有效，不同法院有不同的见解，有的法院认为出租人单方或双方约定改变房屋用途不影响租赁合同效力，有的法院则认为租赁合同应认定无效。

对上述几种情形，深圳法院则认为第一、二、四种情无效，第三种情形有效，认定无效的理由有两点：1、我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。我国实行的是“房地合一”和“房随地走”的政策，土地用途决定房屋用途，如要变更房屋用途须办理土地变更和规划审批手续，否则不得变更。2、我国法律和行政法规对改变房屋用途的强制性规定属于效力性规范。如果法律上禁止法律行为本身和其内容的实现，则该强制性规定属于效力性规范。对于未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，如果其效力不予否定，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权出让金，损害利害关系人利益，同时也是对其他规经营者的不正当竞争；同时，不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及要求、程度均有不同，擅自变更用途而未办理相应的配套设施变更，容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，违反相关规定即导致租赁合同无效。

三、租赁合同无效后的责任及处理

合同无效后需要处理几个方面的问题：未付租金的支付，房屋装修等损失的承担等。对于租金，根据《最高院租赁解释》第5条的规定，一般参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于装修装饰等损失，则相对复杂一些，主要考虑装修装饰物是否可折分，双方对合同无效的过错等。可拆分的，可以由双方折价归承租人所有，不能协商一致的，则由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，由承租人恢复原状；不可拆分的，可由出租人折价取得，不同意折价的，损失根据导致合同无效的双方过程承担现值损失。

对于双方对租赁合同无效的过错需根据情形来确定，上述情形中的第一、四种情形，由出租人承担主要责任，第二种情形时如在一审开庭审理前，仍未获得行政主管部门批准的，则由对改变使用功能负有报批义务的当事人对合同无效承担主要责任。

其它答案

[广东-茂名]
高庆强律师 VIP
电话：13415837698/18666832354
18759积分

回复时间： 2015-03-26 09:09

可以协商解除也可以起诉解除

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2015-03-26 09:55

根据合同，你完全有权转让，但如果你在解除合同，则需要对方同意，根据你的情况，你也只有转让一条路了。

追问：

合同中有规定不准转让，我少打字了。且房东坚决不同意转让。咋办？，求教

回答：

那没办法了。

追问：

房东有94年的规划正，房产正。只是两正上所填的面积不一致，一个占地面积是160平方，另一个是240平方，这里面可有蹊跷？
nihao，他的房屋93年占地面积是160平方，2006年又加80平方占地面积。。。。可是规划证上是94年的 160平方，后来的 80平方没有规划证，我是2012年租的，整体全部租过来的，以这80平方没有规划证可以起诉合同无效吗？

[四川-成都]
刘杰律师
76655积分

回复时间： 2015-03-26 10:26

协商不成只能向法院起诉。

追问：

胜诉率高不

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-03-26 10:34

建议协商解决，不行可以起诉。

追问：

胜诉率高不

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-03-26 10:35

可以协商解除也可以起诉解除

追问：

怎样做才可以达到转让的目的，合同中规定是不准转让，转租转借的

回答：

你好，建议咨询律师，这样比较专业

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-03-26 10:51

您好，你有权转让的

追问：

怎样做才可以达到转让的目的，合同中规定是不准转让，转租转借的

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154006积分

回复时间： 2015-03-26 11:01

如果自愿装修，起诉要求解除合同的，装修能够移除的，自行移除，不能移除的，可由人民法院认定残留数额后由出租人对承租人进行适当补偿。

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-03-26 11:22

你好！
首先，无效合同是相对有效合同而言的，它是指合同虽然已经成立，但因欠缺合同生效要件，其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此确认为无效。所以，你所诉违法税法和消法规定，都不是无效情形。
其次，违法税法是出租房屋不缴纳出租房屋房产税、营业税、印花税等行为，并不导致合同无效，违法消法规定也不是不能认定合同无效。
再有，合同解除并不是要合同无效才可以，合同解除分协商解除和法定解除，合同法第94条规定了解除条件，（1）因不可抗力不能实现合同目的的。（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。
还有，合同解除要履行通知义务或者可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
最后，我个人认为解除合同办法程序非常麻烦，你可以要求法院确认合同并要求根据合同约定转让这样能达到你的目的。
如满意，敬请采纳支持，如有问题，可追问或qq或微信联系。

追问：

怎样做才可以达到转让的目的，合同中规定是不准转让，转租转借的

回答：

是这样啊，合同约定不准转让，那就得解除合同了，在不能协商解除情况下，可以起诉到法院要求解除合同，不过你装修损失要经过价格认定后，可以要求房主部分承担，不是全部。另外，可以拆除的拆除。

追问：

你好，很感谢你的解答。这个走消防法这条路，胜诉率高不。有多大把握能解除合同

回答：

要能消防能充分证明是房子问题，那么胜诉把我很大。关键看消防认定。

追问：

房东有94年的规划正，房产正。只是两正上所填的面积不一致，一个占地面积是160平方，另一个是240平方，这里面可有蹊跷？

回答：

可能这里面有问题，你可以到到土地局查询。

追问：

回答：

80平没规划证，那么这80平属于违章建筑。12年整体租来并不导致全部无效此其一，其二，80平没规划证，是对对方行政处罚，不是导致无效理由，当然如果拆除违章建筑影响你租赁，应承担违约责任。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2015-03-26 11:56

可以解除的符合条件的话

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-03-26 12:13

可以起诉要求解除合同,如果对于装修约定按约定,无约定能拆除的拆除,不能拆除的可以给予适应的补偿

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-03-26 12:26

1、你们的合同合法有效，违反行政规定，行政机关可以处罚，不影响合同效力，除非房产被行政机关查封不能进行经营活动；2、即便是房东违反行政法规被查封，你可以解除合同，你也有过错，你们应该共同承担解除合同所造成的损失，所以你的装修损失不能得到全部的赔偿；3、如果在租赁合同期间发生不可抗力的原因（包括政府规划拆迁）合同无法履行房东没有过错也不赔偿你的。4、按照你们的租赁合同，你可以转租的（不是你的房产你不能转让的），也不必经过房东的同意，也不要和他协商，直接转租即可。如果有合理的转租承租人，你是没有什么损失的。

追问：

怎样做才可以达到转让的目的，合同中规定是不准转让，转租转借的

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2015-03-26 15:55

你好、很高兴为您解答;
一、依据合同法第八条　【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。所以按照约定，您可以进行转让并无违反约定的情形。对方不同意您转让的反而构成违约，您就可以起诉要求解除合同了。这是一个诉讼思路。
二、关于合同无效的情形：根据《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”
对方没有提供租凭税的问题还是不属于无效情形，因为涉及的是第三方的问题的。但是这确实是对方履行合同存在瑕疵的证明，情节严重影响您经营的话可以作为法定的违约事实起诉解除合同。

三、直接转让。关于直接转让您的行为属于有效行为，这个是没有问题的。装修费包含在转让费中。
四、因对方违约合同未到期的解除，装修费可以要求补偿。
综合来讲我认为您转让行为的实施比解除合同的操作要顺畅有效简便很多的。这是我的建议给您。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问

我的补充： 2015-03-26 16:13

如果合同约定不能转让的。您还是按照对方存在的违约情形下手处理为佳。一般是直接影响您正常经营行为的证据收集。这个工作只有您最清楚了。比如水电供应啊等等。
再者，您直接单方面转租并经过房东确认。不同意的，您就拒付租金对于装修损失到法院一并解决处理。一般可以通过调解来处理问题的。
办法都可以试试，有事再电话联系

追问：

房东有94年的规划正，房产正。只是两正上所填的面积不一致，一个占地面积是160平方，另一个是240平方，这里面可有蹊跷？