险资开闸的市场效应浅析

　　新修订的《》已于10月1号正式实施，在该项法规中，对于整个房地产行业有直接影响的要点在于，新《保险法》明确保险资金“可投资不动产”。

　　从新保险法出台到正式实施，“保险资金进入不动产这一新领域”，早已成为市场热议话题。

　　不过，对于到底有多大规模会进入不动产领域，监管部门、保险机构、市场、以及媒体都不能形成一个明确的说法。那么，市场热议的“险资开闸”，可能会产生哪些市场效应呢?下文，将尝试从几个方面来做个归结：

　　一、险资真正开闸尚需时间

　　我国较大法规政策从制定到实施细则出台，需要走的程序较多，绝非一朝一夕之功，中间有个漫长的等待过程。

　　就保险资金投资不动产而言，要先立规矩再做试点，之后才逐步放开，所以正式启动起码要等《保险资金投资不动产试点管理办法》的正式出台。该项办法，将按宏观调控的需要和产业政策的规定，规范投资的范围和投资的比例，确定业务的流程和操作程序，同时强化信息披露。在这项办法出来之前，险资真正意义上的开闸还说不上;同时，即便办法出台，对于险资投资不动产给楼市带来的影响，也尚待评价。

　　二、险资投资房地产的途径

　　国外保险公司的房地产投资主要有两类，一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资;另一类是为了取得收益而专门投资于房地产领域。具体的投资方式包括：投资于REITs，购买抵押贷款证券化类产品(如MBS、CMBS等)，以及直接或间接通过专业房地产公司持有经营性物业。

　　基于国内保监会的政策限制，以及商业物业保持稳定收益的特性，我国保险机构投资不动产，将主要界定为：购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

　　从成熟市场的情况来看，保险资金中有较大比例(约三成)是投向商业物业市场的。那么，在险资对市场风险把握较好，对商业地产发展前景看好的情况下，险资涌入商业物业市场，长期来看，对于商业地产的发展能够期待良好的支撑作用。不过，基于险资的逐利性，以及险资的行业风险特性，短期来看，险资对于商业地产的正面导向作用，还存在一定的不确定性。

　　三、我国险资在房地产市场的实践

　　市场对于险资开闸的期待与关注，最根本的在于，若按多数国家险资投资不动产比例为5%至10%测算，我国可投入不动产的险资至少超1000亿元，甚至达到2000亿元。如此，庞大险资的涌入，势必会对楼市投资格局，乃至市场发展造成影响。