所谓建筑物区分所有，是指数人对某一建筑物各享有一部分所有权，该建筑物及其附属物的共同部分为各所有人共有，修缮费用及其他负担由各所有人根据其所有部分的价值而分担。建筑物区分所有实际上是由专有所有权（单独所有权）、共有权及相邻权而构成的整体。建筑物区分所有权区别于其他物权形态的特征在于：

    首先，建筑物区分所有权具有集合性。如上所述，建筑物区分所有权是由建筑物区分所有人对专有部分的所有权、建筑物区分所有人对共有部分的共有权（其中又包括共同使用权与专有使用权）以及建筑物区分所有人的成员权等三种权利组成的，它不同于普通的物权，如所有权、抵押权或国有土地使用权，这些权利具有单一性，也就是说这些权利不是由许多不同的权利组合而成的，而只是权利主体对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，对建筑物区分所有权进行研究就不仅意味着对其中的各个构成单位分别加以研究，还必须就各个权利相互之间的互动关系进行观察。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，建筑物区分所有人对专有部分的所有权占主导地位，没有建筑物区分所有人对专有部分的所有权就无法产生建筑物区分所有人对共有部分的共有权（其中又包括共同使用权与专有使用权）以及建筑物区分所有人的成员权；如果权利人丧失对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及成员权；权利人对专有部分的所有权的权利范围决定了其对共有部分的共有权及成员权的权利范围；在建筑物区分所有权人进行权利登记时，也只需要对其专有部分所有权进行登记4，而不需要对共有权以及成员权进行登记。所以，它是其他两项权利产生、存在以及行使的前提与基础。

    其次，建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。建筑物区分所有权是一个权利的集合体，三种权利是紧密结合成为一个整体的，权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。

    第三，权利主体身份的多样性与权利义务内容的复杂性。建筑物区分所有权人具有多重权利人的身份，首先，他是建筑物专有部分的所有权人，可以对其专有部分进行占有、使用、收益和处分，但这些权能又受到其他建筑物专有部分所有权人的制约，即权利人负担不能危害其他人的利益的义务。其次，他是建筑物共有部分的共有权人，既可以对全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，进行使用，还可以对依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由其专有使用的共产财产，如地下停车场车位、与一楼连接的庭院等进行排他的、独占性的使用。第三，他是建筑物区分所有权人组织的成员，享有相应的成员权，可以对涉及全体建筑物区分所有人的重要事项进行表决、参与建筑物管理规则的制定、选举管理者、解除管理者、请求就重要事项召开会议讨讼、请求停止违反共同利益行为等。区分所有人除享有上述权利外，作为团体成员还应承担团体协议、章程规定，接受管理者管理等义务。