此判决买卖房屋协议部分有效的依据为何，是一个难以回答的问题。民通意见认为未经共有人同意出卖共有物而第三人为善意时应维护第三人合法权益，那么该买卖协议就应该全部有效，不可能出现部分有效的结果。依据1951年的批复对善意买受人也仅给予适当照顾而不认为合同有效。反而是1979年的意见提出合同是否有效要“根据实际情况处理”，据此法院得出这个既不完全无效，也不完全有效的结论似乎是体现了根据实际情况处理案件的“灵活性”，但是这种灵活性却是以牺牲法院的一贯做法为代价的，而且这种“一分为二”做法的理论依据何在也让人摸不着头脑[14]，此判决以电话答复的形式公布，成为最高人民法院司法解释的一部分，但是不同的解释之间相互抵触，如何让下级法院适用也成了一个问题。

　　通过对法院判决和最高人民法院司法解释的追述，我们似乎可以看到这样的一条发展脉络：对于出卖他人之物的合同原则上认定为无效，对于善意买受人则从不能取得所有权（仅给予适当照顾）发展到酌情处理到最后保护其合法权益。将合同认定为无效对第三人保护的不力已经为一些学者和法官所认识[15]，世界各国的合同法也都一致地认为出卖他人之物的合同有效[16]，那么我国合同法现在的规定就颇有研究的余地了。

　　三

　　1995年1月由专家学者草拟的合同法（试拟稿）第46条对无权处分做出规定：“以处分他人财产权利为内容的合同，经权利人追认或行为人于订约后取得处分权的，合同自始有效。行为人不能取得处分权，权利人又不追认的，无效。但其无效不得对抗善意第三人。”应当说本条是对民通意见第89条的继承和发扬，虽然处分的范围不再限于共有财产，合同在追认前不是无效而是效力未定，但其规范意旨未变。在1996年5～6月的修改中添加了“共有人未经其他共有人同意处分共有财产而订立合同的，该合同无效”，“善意相对人因交付或登记已经取得该财产的受法律保护”[17].应当说本条的修改使它与民通意见89条的内容相差不大。1997年5月的征求意见稿是在考察了发达国家的合同法制度并与专家学者多次讨论在认真的调查研究的基础上形成的[18]，该稿31条被认为是合同生效的必备要件，其规定如下：“无处分权的人处分财产或者共有人未经其他共有人同意处分共有财产，善意相对人因交付或者登记已经取得该财产的，合同视为有效，但该财产对处分权人具有特殊作用的除外。”表面上这一规定与1996年的修改相差不大，但仔细分析却未必尽然，“善意相对人因交付或者登记已经取得该财产的，合同视为有效”，难道合同是否生效除要求当事人意思表示真实一致等要件外，还要求相对人善意？相对人的善意难道就能够补正无处分权人处分他人财产合同的效力？[19]在征求意见稿的基础上，再经过讨论、考察、修改于1998年8月20日形成合同法草案，本草案中无权处分合同的规定和经审议通过的现行合同法51条没有任何差别，究竟为什么从征求意见稿修改成现行法的规定，立法资料没有显示，我们无从知晓。同时还有一见怪事，合同法制定过程中还参考了《国际商事合同通则》，而《通则》在第3.3条明确指出“合同订立时一方当事人无权处置与该合同相关联之财产的事实本身不影响合同的效力。”并附有解释，立法者为何对此视而不见，实在是无法索解。

　　其实看一下现行合同法51条的规定，我们能够“惊喜”的发现，该条内容与1951年的批复内容极其相似，但却产生了一些体系上无法消除的问题。根据《合同法》58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此看出，因无权处分合同未得有权人同意或无处分权人事后未取得处分权的，合同自始没有法律约束力，此时过错方所承担的不是违约责任，而是缔约过失责任，所赔偿的损失也就只是信赖利益损失，对履行利益是无法要求赔偿的[20].《合同法》150条前段规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”本条是权利瑕疵担保责任的原则规定，这一规定是以合同的有效为前提的，既然合同因未被追认或处分人未取得处分权而致使合同自始无效，那么150条规定的瑕疵担保责任也就形同虚设，这样买受人既不能主张履行利益的损害赔偿也不能主张瑕疵担保的损害赔偿，对善意买受人保护之匮乏可见一斑。