通知

　　关于统一城镇公有住房租金标准的规定

　　关于城镇职工集资建造住宅的规定

　　关于城镇新建公有住房实行新制度的规定

通知

　　我省开展城镇住房制度改革以来，各地做了大量工作，取得了一定的成绩。但发展不平衡，步伐还不快。为了加快全省城镇住房制度改革，省人民政府要求各级各部门认真贯彻《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号）精神，加强领导，广泛宣传，精心组织，认真部署和安排。现将有关问题通知如下：

　　一、住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是“八五”期间的一项重要任务。推行住房制度改革，有利于加快改善人民群众居住条件和早日实现小康生活水平的战略目标，有利于调节和引导消费，有利于启动市场和调整产业结构。各级政府要把城镇住房制度改革工作纳入重要议事日程，切实加强对房改工作的领导，抽调得力干部充实房改机构，及时解决房改中的实际问题，协调好各方关系。要认真搞好宣传发动，做过细的思想政治工作，取得广大干部和群众的理解与支持。

　　二、我省房改工作的总体安排是：贯彻国家、集体和个人共同负担的原则，从合理调整现有公有住房租金入手，积极组织公有住房出售，鼓励职工居民集资、合作统建住房，加快住房建设，并相应对财政体制、计划体制、金融管理等方面实行配套改革，建立各级住房基金，逐步实行住房商品化，实现住房建设资金的良性循环。

　　三、我省“八五”期间城镇住房制度改革的目标是：所有城镇都要实行以提高租金，出售公有住房，组织职工个人集资、合作统建住房，建立住房基金，加强房地产管理为主要内容的改革；公有住房租金要逐步提高到能够补偿维修费和管理费，力争达到按维修费、管理费、折旧费3项因素计算的标准。

　　1991年要求长沙、衡阳、株洲、湘潭、岳阳、邵阳6市区房改方案陆续出台；各地要争取更多的市、县房改方案出台；今年内未安排出台的城镇，要积极实行统一城镇公有住房租金标准和其他的单项改革。1993年前，全省所有城镇房改方案分批出台。

　　四、城镇住房制度改革在全省统一的部署和政策指导下，由各地、州、市、县从当地实际出发，因地制宜进行。改革的方式可以多种多样，不强求一致。但要统筹规划，力争把改革的步伐迈得大一点。

　　五、各级人民政府要通过多种形式、多种渠道筹集住房资金，切实做好住房资金的转化，建立住房基金。各单位出售公有住房回收的资金和出租公有住房的租金收入，一律存入当地政府指定的金融机构，其使用权不变，作为单位的住房基金，用于住房建设和维修，不得挪作他用（实行提租补贴的，可用于发补贴）。

　　六、发展住房金融业务。开展个人购房建房储蓄和贷款业务，实行抵押信贷购房制度，从存贷利率和还款期限等方面鼓励职工个人购房和参加有组织的建房。

　　七、必须严格房改方案审批制度和房改纪律，保证房改工作顺利进行。住房制度改革方案仍实行分级审批制度；城市和县城的改革方案，由地、州、市审查后报省房改领导小组审批；其他建制镇和独立工矿区的改革方案由所在地、州、市审批，报省房改办备案。

　　驻湘部队的房改按中央军委的统一安排进行。其他单位都要执行当地城镇房改方案，特殊情况应报省房改领导小组协调。任何部门都不得以条条管理为由，干涉地方政府的房改工作。违者，计划部门不下达建房计划，国土部门不划拨建房用地。

　　八、城镇住房制度改革直接关系列广大群众的切身利益，涉及面广，情况复杂。各级政府要缜密安排，精心指导；各有关部门要通力合作，共同做好此项工作。财税部门要积极参与住房基金的核定、划转工作，落实税费减免；人民银行要研究制定房改融资政策，并安排一部分住房信贷指标；有关专业银行房地产信贷部要做好住房基金的筹集、融通和信贷结算工作；计划部门要逐步改革现行住房建设计划管理体制；体改、建设、劳动、人事、工商、物价等部门，要抓紧制定相应的配套改革措施和实施细则。

　　九、随着城镇住房制度改革的深入，要进一步加强房地产管理，发展房地产市场。各市、县要建立健全房地产行政管理机构和房地产评估、房地产交易机构，搞好集资、合作统建住房的组织管理，加强房地产市场、权属管理工作，搞好公有住房出售、出租后的维修、管理等服务工作，以巩固房改成果。

　　十、为统一政策，特对统一城镇公有住房租金标准、出售公有住房、组织职工集资建造住宅、新建公有住房实行新制度制定了具体规定（附后），请认真贯彻执行。

　　1991年8月28日

　　关于统一城镇公有住房租金标准的规定

　　一、凡1991年未安排房改方案出台的城镇范围内的公有住房，除新建的实行新制度外，均按本规定执行。

　　二、住房一律按使用面积计算租金。使用面积是指住房内全部可供使用的净面积。使用面积的计算，按国家和省有关规定执行。

　　三、各市、县要按照国家规定的住房结构等级制定统一的租金标准。并区别不同地段、层次和内外装修、设备、环境等因素予以增减，拉开差价。各城市公有住房月租金，每平方米使用面积平均要达到0.2元，建制镇可适当低一点。

　　四、统一租金标准期间，新增加的租金不发放住房补贴，不实行减、免。

　　五、本规定从1991年8月1日起执行。各地现行租金标准高于本规定标准的，仍执行原标准。在执行本规定时，对超标准住房的，应加收租金。

　　城镇以外的公有住房，可参照本规定执行。

　　关于向职工优惠出售城镇公有住房的规定

　　一、凡城镇范围内的公有住房，除已列入旧城改造规划的、适合改造为生产营业场所的、产权有争议的、未获得产权证的、具有历史纪念意义的、风景名胜区域内的以及其他有特殊情况的外，可向职工出售。

　　二、凡家住城镇，且有该城镇常住户口的职工，以户为单位，允许在当地按标准价购买1套公有住房。

　　家庭年收入1万元以上的户不能按标准价购买公有住房。

　　在同一城镇内有私房的，不能按标准价购买公有住房。

　　三、出售公有住房，以建筑面积计价。每户建筑面积按国家有关规定计算，共用部分面积分摊到户。在同一地段，结构、质量相同的住房，均按统一价格出售。

　　（一）竣工交付使用1年内的住房为新房。新建公有住房按标准价计价。标准价只含住房的建筑造价和征地、费。

　　（二）旧公有住房按重置价（即同等新房的标准价）的成新折扣计价。其成新程度按国家和省有关规定确定。

　　（三）标准价（重置价）由市、县统一核定，随造价变动因素每年调整一次。

　　（四）新、旧住房在统一价格的前提下，根据地段、朝向、层次、环境、通风；内判、装修等因素拉开差价，其价差率高低由各市、县确定。

　　（五）城市的平房和独户独院住房不出售，县镇因特殊情况需出售的，其接价应高于楼房的2—5倍。

　　（六）在核定各类公有住房标准价时，应同时核定综合造价。综合造价参照商品房价格规定计算。

　　四、职工购买公有住房，可以一次付清购房款，也可以分期付款或申请抵押贷款。实行分期付款或抵押贷款的，首次必须交付不低于购房款30％的现金，其余部分从购房职工家庭每月工资收入中拿出10％以上的现金偿还。偿还期新房不超过15年，旧房不超过10年。

　　五、职工购买公有住房给予下列优惠：

　　（一）可发给住房补贴，但补贴系数不能超过国家和省的规定。

　　（二）分期付清购房款的，首次支付现金高于售价30％的，以标准价为基数，每增加10％，优惠2％；一次付清购房款的，优惠20％。也可实行低息抵押贷款购房。具体办法另行规定。

　　（三）职工第一次购房，免征房产税和一次性契税。

　　（四）高层住房的电梯费、高压水泵费、煤气管道费由职工单位负担。

　　（五）原住户有优先购买权。

　　六、职工购房面积控制标准由各单位自行确定，但不能韶过湘发〔1983〕9号文件规定。超过控制标准10平方米以上的面积，按综合价计价。

　　七、职工以标准价购房付清购房款后，拥有部分产权，可以使用、继承，5年后允许出售，出售时，原产权单位有优先购买权。售房收入扣除有关税费后的所得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。

　　八、职工购房后，室内维修费自理，共有部分的维修费用从住户每年交纳的公用维修费中支付。

　　九、单位向职工按标准价出售公有住房所得收入，凭当地房改办的通知，税务部门免征营业税；缴纳能源交通重点建设基金和预算调节基金确有困难的，可按税收管理体制报批，酌情给予减免。

　　十、凡出售公有住房的市、县，都必须制定售房办法，并经行署和州、市人民政府审查，报省批准后实施。

　　各单位出售公有住房，须先报市、县房改办批准。市、县售房价格水平和价格内容、地段差价统一由市、县房改办会同房地产局和物价局审定；每栋、每套住房售价由当地房地产交易所具体负责评估，并报房改办、房地产局、物价局备案。

　　十一、本规定自下达之日起执行。以前已经执行了原有关出售公有住房规定的，原则上不作变动。

　　十二、城镇以判、的公有住房的出售，可参照本规定执行。

　　关于城镇职工集资建造住宅的规定

　　一、住宅建设实行国家、集体、个人3方共同投资的原则。各级政府、各部门和单位要高度重视住宅建设，积极组织集资和合作建造住宅，加快解决城镇职工、居民住房困难。各级政府应在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面予以支持。各城镇的旧城改造、拆迁安置等，都应结合集资、合作建造住宅进行。

　　二、凡属职工、且夫妻双方均有同一城镇常住户口的无房户、拥挤户、愿退出现任公房而参加集资建房的户，以及在同一城镇有私房，但人平建筑面积低于当地人均水平、又无法扩建的户，都可以户为单位申请参加职工集资建造住宅。

　　三、各级房地产行政管理部门会同同级政府房改办管理职工集资建造住宅，负责制定集资建造住宅管理办法；编制集资建造住宅计划；对各部门和单位组织职工集资建造住宅进行资格审查、监督和指导。

　　各部门和单位要积极做好集资建造住宅的组织管理工作。

　　四、职工集资建造住宅，必须符合城镇建设规划，贯彻统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一分配的原则，并按照国家和省有关规定办理建造住宅手续。住宅用地面积标准、建筑面积标准和建筑标准要严格按国家和省有关规定控制。

　　五、职工集资建造住宅计划应优先安排。职工个人投资部分占投资总额50％以上的，纳入固定资产投资个体规模，并按计划价供应一定数量的材料。

　　六、职工集资建造住宅必须合理用地，节约用地。需新征用土地的，规划、国土部门要优先办理。

　　费一般由职工所在单位负担，但住宅产权属个人的，其征地费用超过住宅建安总造价20％的部分，应分摊给各集资户承担。

　　七、职工个人集资部分，免征能源交通重点建设基金、预算调节基金和水电增容费；投资方向调节税等其他有关税费的免征或减征，按税务部门和城镇个人建造住宅的有关规定办理。单位出资部分，区别不同情况酌情处理。

　　八、职工在规定期限内按组织职工集资建造住宅单位确定的标准交清集资款后，对住宅享有下列权益：

　　按住宅建安总造价100％交清集资款的，拥有部分产权，可以继承，5年后允许出售。出售时，原组织单位有优先购买权。售房收入扣除有关税费后的所得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。

　　交清的集资款不足住宅建安总造价100％的，其产权均属国家或单位所有，集资职工可获得住宅使用权。使用年限，由组织单位与集资职工协商议定，也可按职工集资额与住宅建安总造价的比例确定。职工个人集资款的处理和租金标准的确定与缴纳方式，由组织单位与集资职工协商议定。

　　九、职工集资建造住宅，因特殊情况需要超过规定建设标准的，其超过部分按综合造价交纳集资款，并一次付清。

　　十、本规定自下达之日起执行。

　　城镇居民合作建造住宅，可参照本规定执行。

　　关于城镇新建公有住房实行新制度的规定

　　一、实行新房新租的时间界限由各地根据湘政发〔1988〕27号文件精神确定。

　　二、新建公有住房应尽可能组织出售。出售方式有两种：

　　（一）在新建公有住房中划出一定比例，以市场价出售或出租给急于获得住房、且又有支付能力的职工、居民。

　　（二）按标准价向职工出售。出售办法按省《关于向职工优惠出售城镇公有住房的规定》执行。

　　三、新房主要租给低收入的无房户、拥挤户，并实行新的租金标准。提租办法由市、县从下列3种方式中任选一种，待当地房改方案出台后再行调整。

　　（一）提租发补贴。每平方米使用面积月租金可一步提到成本租金，也可分步达到成本租金。同时适当发给补贴，补贴系数不能超过国家和省的规定。

　　（二）提租不补贴。每平方米使用面积月租金不低于维修费、管理费两项之和。

　　（三）收取租赁保证金，以息补租。承租人除按当地公有住房租金标准缴纳租金外，并一次性向产权单位交纳租赁保证金，使保证金利息与租金之和不低于维修费、管理费两项之和。

　　四、新房住户实行超标准住房面积加税，每户住房面积控制标准由各单位自行确定，但不能超过湘发〔1983〕9号文件规定。家庭人均住房面积低于当地人均水平的，可不作超面积处理。

　　五、新房住户的租金一律不实行减、免。

　　六、实行提租发补贴办法的，住户中的外单位职工，凭市、县房改办签章的产权单位证明，向工作单位申请补贴，单位应按规定发放。住房补贴的支出，按湘政发〔1988〕27号文件规定列支。

　　七、加强单位住房建设的管理。单位上报住房建设计划时，应将住房建筑面积、各类住房数量、装修标准和售、租意见报市、县房改办审查，经批准后才能施工。以建一、二类住房为主，凡三、四类住房建设，要严格审批。严禁超标准建房和高标准装修。新建住房应尽可能将主体结构建造与内部装修分开进行，分别计算价格，以降低售价，便于购房户根据各自的需要和经济条件选购。

　　八、上述规定，适用于旧房新住户中扩大面积部分。