三、业主公约的必要内容

　　关于业主公约的内容，在《条例》颁布以前，我国各地的规定是很不一致的。如我国深圳市《业主公约》示范文本主要规定了业主的权利和义务、业主大会和业主管委会、违约责任三项内容。北京市《商品房屋使用、管理、维修》公约示范文本规定了物业的基本情况、各主体的基本情况、产权人的权利义务、产权人大会及物业管理委员会、开发企业的权利和义务、物业管理企业的权利与义务、房屋使用、管理、维修的具体规定等七项内容。1997年建设部公布的《业主公约示范文本》虽然有16条但实际上只规定了业主的权利与义务（且主要为业主的义务）一项内容。政府的示范文本尚且差异巨大，何况现实生活中的“民间版本”更是形态各异。这似乎体现了业主自治文化的“繁荣”景象，然而其间存在着业主利益被侵害的隐患。因为在我国，业主公约都是由建设单位在售房前预先制定，业主由于在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势，对于业主公约业主通常处于被动接受的地位。建设单位基于为自己谋利的动机，往往试图保持对物业的一定的控制权，可能会利用制定业主公约的机会，在公约中加入不公正的条款，从而损害业主的利益。在现实生活中这种情况是时有发生的，如规定终身（或者长期）聘用物业管理企业；规定建设单位对物业的某些部分享有保留的权利，如利用建筑物的外墙面和楼顶做广告盈利，保留对某些会所、学校、停车场、网球场等共用部分，而对物业管理费用不承担义务；不合理的限制业主自治团体的成立等等。因此，为了消除这些业主公约中的不公正内容，保障业主的利益，政府对业主公约的内容必须进行一定的干预。这一点在我国香港地区的实践中得到印证，在1993年香港《建筑物业管理理条例》公布以前，“香港政府认为公契是一种合同，应由当事人自由订定，故对公契的内容采取不加干涉的态度，但当公契中的不公正条款不断引发纠纷，业主利益受到严重威胁时，香港政府决定改变对公契的消极旁观态度，转而要求公契必须符合一定的标准才能生效，这是一个质的变化。”由此，香港地区《建筑物业管理理条例》的附表7规定了“公契的强制性条款”，附表8规定了“如与公契一致则加入的条款”。对公契分别实行了强制性和指引性的规范。那么，那些内容是公契所应包含的呢？

　　一般认为，公契的主要内容应当包括物业的使用、维护、管理以及业主的公共利益等基本事项。根据国内外有关法规的规定，一般业主公约应有以下主要内容：

（一）有关物业管理区域的基本情况。如物业管理区域的名称、地点、面积、产权、共有部分、共用设备设施等基本情况。

（二）业主自治的管理方式。业主公约应规定实现业主自治的方式。包括业主的权利与义务、业主大会的召集程序、业主大会决定物业管理区域重大事项的方式、的组成和议事方式等；

（三）有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物业和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的权益；业主改变公共建筑和共用设施用途应当依法办理有关手续并告知物业管理企业；业主应当依法临时占用、挖掘道路、场地；业主装饰装修房屋应当事先告知物业管理企业等。

（四）业主的权利与义务。如业主参加业主大会会议、对业主委员会和物业管理企业进行监督等权利。业主不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途；不得在公共场地倾倒垃圾或者制造有害气体；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭等义务。

（五）违约责任。违约责任是业主不履行业主公约义务而承担的民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任的方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。

　　以上内容一般构成一个完整的业主公约的内容，政府应当在《业主公约》示范文本中详细规定。一些关键的条款应该细化，如物业的各项维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管等。对于必要的条款，法律可以直接进行强制性的规定。基于以上分析的理由，《条例》第17条和第22条对业主公约应当规定的内容作出了规定，如第17条规定：“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第22条对业主临时公约应包含以上内容进行了强调。但笔者认为还可以将有关物业管理区域的基本情况、业主自治的管理方式、业主应当享有的权利等必要内容在条文中明确表述出来。
四、业主公约的法律效力

　　《条例》第17条第2款规定了业主公约的法律效力，即“业主公约对全体业主具有约束力。”但此款只规定了业主公约的对人效力问题，实际中的问题并非如此简单。事实上，业主公约的效力主要涉及到业主公约的效力范围和生效两大方面的问题：

（一）业主公约的效力范围。这包括：

　　第一，地域效力。业主公约的地域效力是整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等，具体应以城市房地产登记部门登记的四至界限为准。由于在一个物业管理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权利归属上的整体性，为了保障广大业主的民主意志能够得到统一的体现，法律规定一个物业管理区域内只能成立一个业主大会组织，因此业主公约只对物业管理区域以内的人的行为发生效力。

　　《条例》第9条规定了物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。但由于全国各地经济发展的水平很不一样，各地物业与公共设施的情况也千差万别，实践中，有的地方按照一个自然的街坊、有的按照一个封闭的小区、有的按照物业的规模大小等来划定，包括居住区、大厦区、工业区等。因此，很难对物业管理区域作一个统一并且具体的规定，为了便于各地针对具体的情况进行管理，《条例》规定：物业管理区域的具体划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。但是，目前很少有地方出台详细专门的物业管理区域划分办法，造成事实上的一个物业管理区域多家管理问题，应该引起有关部门的重视。