在商业拆迁中，开发商如果勘选好了一块土地，通过平等协商的、自由买卖的方式取得土地及土地之上的房屋所有权，然后再进行下一步的规划、土地、建设审批。通过收购取得土地所有权属于民事法律关系，其主体是土地收购人（通常是开发商）和房屋出让人（通常是被拆迁人），其土地及房屋的价款（而不是补偿费）由双方协商、自由处分，协商不成时任何一方都不得强买强卖。而规划、土地、建设审批分别形成三个行政许可法律关系，其主体是有关行政许可主体与许可申请人之间的行政法关系。

　　政府基于公共利益的需要（包括城市旧城改造）征用土地，进行房屋拆迁属于行政征用行为，其主体是政府有关部门（通常是房屋拆迁管理部门）与房屋所有人（即被拆迁人），政府有责任安置被拆迁人并进行房屋及土地的合理补偿，而房屋所有人没有选择地应当将房屋出让给政府。政府取得了被征用的土地所有权后，基于公益的目的进行公共设施的建设和开发利用，在开发建设中，通常由开发商通过招标程序，支付土地价款，取得土地开发建设许可权。这里发生的是行政契约（行政合同）关系和行政许可关系，其主体是政府和开发商。

　　在现实的房屋拆迁、土地征用过程中，常常有土地征用与土地开发建设两个过程连为一体的情形，表现为开发商充任了实际拆迁人和补偿人，行政补偿费用直接由开发商支付，似乎与被拆迁人之间形成了直接的某种法律关系。笔者认为这种表面的假象改变不了房屋拆迁、土地征用的行政法关系的固有属性。开发商或者所谓的“拆迁人”在行政拆迁关系中充任的角色是代理人或者是第三人。政府基于公共利益的需要征用土地、拆迁房屋与土地及房屋所有人之间产生行政征用法律关系，政府将所征用的土地通过招标许可等方式，收取土地出让金，与开发商之间产生行政许可法律关系和行政合同法律关系。政府收取的土地出让金超过土地征用补偿金的增值部分，作为国库收入用于公益事业的支出，所收取的土地出让金不足以支付土地征用补偿金的（政府有可能将所征用土地的全部或一部分用于公益事业建设项目），由国库予以补足或者全额补偿。

　　我们应当透过现想看本质，厘清两类不同性质的法律关系，确认各自不同的权利义务主体，适用不同的调整方法和补偿规则，寻求不同的法定程序和救济途径。