我公司在拍卖已出租的房产时，是否必须提前三个月通知承租人?未提前通知，但买受人已完成过户登记，是否可能导致买卖无效而被撤销登记？“承租人在同等条件下享有优先购买权”中的“同等条件下”在拍卖实践中应如何掌握？

答：

1、拍卖出租的房屋是否应当提前三个月通知承租人？

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第一百一十八条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该无效。”

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的。”

根据特别法优于一般法、新法优于旧法的法律适用原则，拍卖出租的房屋的通知期间应当以合同法的规定为准，即出卖之前的合理期间，而不必一定限定为三个月。但是，由于合理期间的判断属于法官的自由裁量范围，当事人按照自己对于“合理期间”的理解来进行通知，必然存在法律裁判不确定性的风险，因此，建议办事处应当在拍卖之前的尽早时间通知承租人。
　　人民法院在民事执行中的拍卖是一种特殊的拍卖形式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”因此，对于人民法院民事执行的拍卖，应当在拍卖五日以前通知。

2、未提前通知，但买受人已完成过户登记，是否可能导致买卖无效而被撤销登记？

《民法通则》司法解释以及《合同法》对于出卖人通知的法律规范为强制性规范，在未提前通知的情况下出卖房屋，由于违反了法律的强制性规定而无效。但是，如果买受人已经善意的完成过户登记，根据公示公信原则，买受人可以获得房屋所有权。而且由于拍卖是公开市场行为，法律更加倾向于对于第三人的保护。这里需要注意的是由于承租人的优先权为法律所明确规定，未提前通知的情况下拍卖并过户登记行为，存在法院司法裁判不确定性的风险，因此，建议办事处应当提前通知承租人后再进行拍卖。

3、“承租人在同等条件下享有优先购买权”中的“同等条件下”在拍卖实践中应如何掌握？

不同拍卖公司对于拍卖过程中如何针对承租人优先权的行使有着不同的实践，因此，各种实践方式在细节上肯定会有出入。但是，这里可以介绍一种比较常用的方式：拍卖师叫价之后，如果存在有效的最高应拍价，拍卖师会直接询问优先权人是否行使，如果，优先权人明示表示愿意接受，则签署拍卖成交确认书，反之，如果优先权人拒绝行使优先权，则视为放弃优先权，由应拍人签署成交确认书。

4、有待继续深入思考的问题：优先权人放弃优先权的方式和期限限制。

法律已经明确要求出卖人提前通知优先权人，但是，在何种情况下，可以认定优先权人放弃优先权呢？如果，在通知期间内，优先权人明确表示放弃优先权，则无异议。但是，如果出卖人在出卖通知中明确优先权的行使期间，优先权人未作表示，是否认定为弃权，法律很大，因为这涉及“默示弃权”的问题，在法律无规定、当事人无的情况下，一般不会认定。但在一般的买卖当中，出卖人的通知期间是否也是优先权人行使优先权的失权期间，法律没有规定，所以，很难认定。这是法律规定不完善的地方，有待于立法的进步。