曾先生在选购一套时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是与前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破”的概念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其“优先购买权”，其有权主张曾先生的行为无效。

　　律师点评：这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁到期时，买受人方才可以行使完整所有权。

　　对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

　　而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为，曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，承租人有权主张该买卖关系无效。

　　购房建议：二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。

　　装修货不对板应如何维权?

　　案例二：刘女士来电咨询称收楼后发现自己所购的商品房与开发商提供的样板房有较大的差别，主要集中在装修材料方面，购房合同里面也没有进行说明，询问有什么办法维权。律师点评：样板房是商品房预售中，开发商便于购房者更好地了解所售房屋的户型、设备、装修情况而设置的样品版式。样板房只是预售方为更好促销而采取的销售辅助手段，样板房是否等同于预售的商品房，预购的买受人对此享有知情权，开发商应当履行告知义务。法律规定开发商销售商品房时设置样板房的，应该说明实际交付的商品房质量、设备及装修是否与样板房一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”，《合同法》第168条规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同”，《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应该说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以，购房者有权知道自己所购买的房屋的户型、质量、装修、设备等情况。

　　在该案例中，刘女士有权要求开发商按照约定交付与样板房相关标准一致的房屋，否则应该承担赔偿装修、设备差价或者按照原样板标准重做的责任。

　　购房建议：购房者在签订合同的时候要对装修标准、设备等相关情况采用附件的形式进行约定，以免将来发生纠纷时无据可查。