在我们众多业主与开发商发生纠纷时，大家推选了九名业主代表，但其中有两名业主代表与开发商私下接触，并签订了对我们业主不利的协议，请问这两名业主代表的行为对我们业主有无约束力？

    解答：最近几年，随着房地产市场的发展，商品房买卖中的问题日益突出，在这些纠纷中，也包括一些集团诉讼或群体争议。这类纠纷中，经常有众多业主联名推举3人以上的人作为业主代表，由业主代表与开发商交涉。然而在最近的某个楼盘所发生的纠纷中，业主代表中的极少数人违背业主们的意志，在其他业主代表不知情的情况下，与开发商达成私下交易，“出卖”业主利益。因此，本律师认为有必要在此给业主们提个醒儿，希望业主们在推选代表时，不要将这类的人物推选出来，并明确“代理”、“共同代理”、“代言”之间的关系。

    《通则》规定，代理是指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义为，所产生的法律后果直接归属于被代理人。

    而共同代理是指代理人为2人或2人以上，同时代理被代理人处理同一委托事项。其特征为：1、代理人应为2人或2人以上；2、共同代理人共同享有并行使一个代理权；3、共同代理人同时代理被代理人处理同一法律事务或同时为同一民事法律行为。其中，共同代理人的意思表示应当是一致的，如果不一致，应认定为可撤消的民事行为，相对人可据此请求损害赔偿。最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的通知第79条规定：“数个人共同行使代理权的，如果其中一人或者数人未与其他委托代理人协商，所实施的行为侵害被代理人权益的，由实施行为的委托代理人。”

    而代言人是指被委托人接受委托人的委托，向第三人代为表述、转达委托人的意愿和决定，其作用一般为传达委托人的意思表示，并无《民法通则》规定的代理人的其他权限，也不发生法定的代理后果。

    有鉴于此，下面提出几条建议供业主们参考：

    明确业主代表的身份只是业主们的“代言人”，非代理人。其职责仅限于开发商之间的沟通、转达业主意见，或按照业主们拟订好的具体意见与开发商进行谈判，以促成业主们意志的实现。

    2、如果业主们向业主代表们出具（业主代表3人以上），应明确是共同代理且业主们应在授权委托书上明确“只有全体业主代表共同的意思表示所做出的决定或谈判结果才对业主们有约束力。”