基于法律对不动产登记生效的这种特殊规定，房地产交易作为包括从合同订立到登记过户的整个过程，是一个持续不可分割整体。无论房地产交易中合同关系何时成立、生效，由于房地产物权的变动必须进经过变更登记才能生效，只有完成过户登记整个交易行为才算完成。

　　而且管理人行使破产撤销权保护的是全体债权人的利益，相对于房地产交易双方，处于第三人的地位，房地产交易只有进行了登记过户后，才对破产管理人发生对抗效力，破产管理人才能据此采取措施，寻求法律的保护，因此，应当将完成登记过户的时间作为行使破产撤销权除斥期间的起算点。

　　(三)从破产法设立撤销权原意角度分析

　　债务人处于破产边缘时，极有可能失去清偿能力，而且债权人和债务人之间又存在着严重的信息不对称，债务人有可能通过形式上合法的财产处分行为，不当减少破产财产，恶化债务人资产和信用，损害债权人的利益。法律赋予管理人对不当行为的撤销权，最大限度地追回破产前不当流失的资产，正是对这种不公平行为的一种纠正和救济，其最主要的目的在于实现债务人财产价值的最大化，保护债权人集体平等受偿的利益。

　　另外，进入破产程序的债务人往往都存在着管理混乱的问题，破产撤销权除为破产管理人最大限度的收回破产财产提供依据外，一个重要的意义还在于通过该制度的指引、评价、教育、预测功能来遏制处于破产边沿的债务人恶意处分财产的行为发生，更好的保护债权人的利益。

　　从这个角度讲，我们对立法规定的理解也倾向于：行使破产撤销权应该以房地产交易的完成为起算点，而不应该以合同的成立为起算点。

　　(四)从实务角度考虑

　　房地产交易是个过程，是个时间段，包括从签订合同到登记过户的整个过程，而不单指一个时间点。在房产交易中，如果以合同成立作为行使撤销权起算点，一旦出现破产企业作为出卖人与买受人恶意患通倒签签约时间的话(这种情况在实践中不少见，且认定恶意倒签时间非常难)，法院将很难操作。

　　立法设立撤销权的主要目的是为了维护破产财产保护集体债权人的利益。房地产交易只有登记过户后才产生物权变动的效力，才产生对抗第三人的效力。全体债权人作为房地产交易的第三人，只有在房地产登记过户后，法律才会推定债权人知道或者应当知道这一侵权事实的产生。如果以合同成立时间作为起算点，合同的签订是双方的行为，签于合同的相对性原则，作为第三方的债权人是不知情的，不知情没有办法去行使法律上的权利，也就失去了法律保护的公平、平等性。如果企业在申请破产一年之前的时间内大量签订不正当转移房地产的合同，而恶意不办理转让登记，则债权人很少有维权的余地。

　　另外，设例2：同样的情况下，C公司并未向法院提出要求A公司破产的申请，而是于2007年9月21日以《合同法》为依据直接向法院起诉并请求撤销A公司与B公司房产交易行为。法院是否应该支持C公司行使撤销权的诉讼请求?

　　很明显，设例2中，依合同法债权人撤销权的除斥期间自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起算。依相关法律对房地产的规定，只有在房地产登记过户后才能推定权利人知道撤销事由，因此C公司至2007年9月21日行使撤销权并没有超过一年除斥期间的时间限制，应当支持其行使撤销权的请求。签于破产撤销权与合同法债权人撤销权的相同立法理念，破产撤销权除斥期间的起算也应当自房地产登记过户之日起算。如果不支持设例1的撤销权请求，同样情形下，只有迂回请求，才能得到法律的保护，应该不是立法的初衷。

　　综上所述，法院应当支持设例2中C公司的撤销权，亦应该支持设例1中C公司的破产撤销权。

　　五、一点立法建议

　　之所以出现这些不同的观点，主要是由于立法规定的不明确所致，笔者认为应尽快通过立法明确破产撤销权除斥期间的起算时间。例如，可以考虑将《破产法》第三十一条修改为：涉及债务人财产的下列行为，自管理人知道或者应当知道撤销事由之日起至人民法院受理破产申请不超过1年的，有权请求人民法院予以撤销：……(二)以明显不合理的价格进行交易的;……。

　　另外，从世界各国破产立法的情况来看，各国立法对破产撤销权均规定有一定的除斥期间，并且根据债务人不同的行为设置了不同的期间，行为的危害越大，期间越长，反之则越短。我国《合同法》规定行使撤销权的除斥期间最长为五年，基于破产撤销权制度与合同法规定的债权人撤销权制度的同源性，考虑设立破产撤销权制度的目的，从工作的实际出发，笔者认为应该对《破产法》第三十一条进行修改，适当延长行使破产撤销权的除斥期间，可由一年延长至五年。(河北省沧州市中级人民法院·张和平 苗萍萍)