某大型国有企业（简称A企业）因产品转型、企业改制，造成部分房产主要是仓库闲置，下岗失业人员增加，为了盘活资产，增加效益，该企业准备对闲置的房产进行经营。

　　相关资料为：

　　1.闲置房产建于1970年，原值3000万元（现在市场价也在3000万元左右），使用年限40年，残值为0，年折旧75万元。

　　2.对闲置的房产进行整修，组织下岗失业人员进行物业管理，管理成本50万元/年。

　　3.物流公司B拟租赁该房产，作为物流周转、仓储货物之用。

　　为了便于分析，不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响，A企业城建税7%，教育费附加3%. A企业拟采用的经营方式对物流公司B出租，合同金额为1000万元/年。

　　企业缴纳的营业税金及附加：1000×5.5%=55（万元）；

　　房产税：1000×12%=120（万元）；

　　税前利润：1000－55－120－75－50=700（万元）；

　　所得税：700×33%=231（万元）；

　　净收益：700－231=469（万元）；

　　纳税合计：55+120+231=406（万元）。

　　经测算，A企业感觉税负太重，向会计师事务所咨询有没有节税方案，经笔者对A企业实际情况了解后，提出了以下三种经营方式供A企业选用：

　　方案一

　　因A企业对出租的房产进行物业管理，且物业管理非常到位，完全可以将出租业务的一部分单独签订物业管理服务合同，笔者建议将租赁合同分解为租赁和物业管理服务两项合同，租赁合同金额800万元/年，物业管理服务合同金额200万元/年（进行相同规模的物业管理服务市场价在200万元/年左右）。管理成本 50万元/年不变。

　　企业缴纳的营业税金及附加：1000×5.5%=55（万元）；

　　房产税：800×12%=96（万元）（依照房产租金收入计算缴纳）；

　　税前利润：1000－55－96－75－50=724（万元）；

　　所得税：724×33%=238.92（万元）；

　　净收益：724－238.92=485.08（万元）；

　　纳税合计：55+96+238.92=389.92（万元）。

　　方案二

　　B公司在接受A企业物业管理服务的同时，还从社会上招聘人员对仓储的货物进行收发保管，一年另支付收发保管费50万元。针对上述情况，笔者建议A企业从物业管理人员中抽调部分精干人员加强对B公司仓储货物知识和流转程序的学习，对B公司的货物进行全方位的仓储保管服务；仓储保管合同金额1050万元（原合同金额1000万元加原由B公司支付的收发保管费50万元），假定A企业对物业管理人员合理分工后，不增加成本。

　　企业缴纳的营业税金及附加：1050×5.5%=57.75（万元）；

　　房产税：3000×1.2%×70%=25.20（万元）（依照房产余值计算缴纳，减除幅度为30%）；

　　税前利润：1050－57.75－25.20－75－50=842.05（万元）；

　　所得税：842.05×33%=277.88（万元）；

　　净收益：842.05－277.88=564.17（万元）；

　　纳税合计：57.75+25.20+277.88=360.83（万元）。

　　方案三

　　根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税[2002]208号）规定：“对新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上（含30%），并与其签订3年以上期限劳动合同的（财税[2003]192号更改为1年），经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。”《关于促进下岗失业人员再就业税收优惠及其他相关政策的补充通知》（财税 [2003]192号）规定：“凡在2005年底之前，符合中发[2002]12号文件优惠政策条件规定的，从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业和国有大中型企业主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体，可按有关规定享受最长期限为3年的税收优惠和社会保险补贴，直至期满为止。”我们设计了第三种筹划方案。

　　A企业出闲置的房产，其控股的子公司H和部分职工出资金，共同投资成立齐鲁瑞华物流有限公司（与其控股的子公司H成立物流公司，是为了避免实现的利润流出本企业），同时全部招聘本企业的下岗失业人员从事物流工作，并与其签订1年以上期限劳动合同，再履行一定的法律程序（经劳动保障部门认定，税务机关审核），就可以在3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。

　　效益分析：为了便于分析，假定有关的资料与前述相同，设立新公司的费用暂不考虑，A企业闲置的房产出资价为3000万元，物流保管合同金额1050万元。

　　企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加：0；

　　房产税：3000×1.2%×70%=25.20（万元）（依照房产余值计算缴纳，减除幅度为30%）；

　　税前利润：1050－25.2－75－50=899.80（万元）；

　　所得税：0；

　　净收益：899.80（万元）；

　　纳税合计：25.20（万元）；

　　结论：在3年优惠期内每年免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税335.63万元。

　　3年优惠期满后效益同方案二。

　　以上纳税方案比较，方案三的节税效果最为明显，与A企业拟采用的经营方式相比在税收优惠期内每年少纳税380.80万元，净收益增加430.80万元。免税期后每年少纳税45.17万元，净收益增加95.17万元。

　　在实施上述各筹划方案时应注意以下几点：

　　一、必须保证租赁、物业管理服务、物流仓储业务的真实性，不能一味地为了节税，使合同内容与真实发生的业务性质不一致，否则会被税务机关认定为偷税。

　　二、筹划前后B公司付出的现金流一样，都是1050万元，这样签订合同比较容易成功。

　　三、招用下岗失业人员必须经劳动保障部门认定，新办服务性企业必须经税务机关审核认定。

　　四、是否选择以上税收筹划方案，还与企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略有关，在实施方案三条件不成熟时，可以先实施方案二或方案一作为过渡性方案，在条件成熟后，再实施方案三。