案例：因抵押过期限，导致抵押物被他人处理 
 
〔案情简介〕
   非业保险顾问有限公司于1993年11月26日在V银行取得抵押贷款90万元，期限6个月。抵押物为第三人冯某的某别墅D1-101。合同约定，抵押期限自合同生效之日起至本合同债务还清为止。合同经公证并做了抵押登记。登记部门根据合同的贷款期限，确定了与贷款合同期限完全一致的登记期限。借款到期后，非业保险顾问有限公司还了15万元本金，因经营困难，提出逐步还款计划。但终均未落实。V银行在贷款逾期1年多的情况下，于1995年8月向法院提起诉讼，要求依法保护其合法债权。法院审理后于同年11月下达判决书，判令被告非业保险顾问有限公司一个月内清偿V银行的75万元贷款本金及利息、诉讼费等，如期限内不能清偿，V银行有权处置其抵押物。限期内，借款人归还了23万元的本息，仍欠本金65万元。V银行准备要处分抵押物时，却发现由于抵押人冯某涉入经济纠纷，该房产已被异地法院查封了。V银行即刻致函异地法院，阐明其查封物是该银行的抵押物，已经法院判决通过处置抵押物清偿债务，现正在执行程序中，要求解封冯某的房产。未得到答复，银行却意外地从当地报纸上看到国土部门登报声明，该抵押物房产已过户登记给予他人。V银行向国土部门反映情况，提出异议。国土局的答复是，他们登记过户是根据异地法院的判决，协助执行。V银行再向异地法院提出执行异议，要求执行回转。异地法院答复：他们查封及处置V银行反映的房产时，曾向国土部门查询了该房产的权属状况，并未反映该房产被设置抵押。异地法院出示了国土部门出具的该房产未设定抵押的证明。针对上述情况，V银行贷款纠纷案执行法院就国土部门的抵押登记问题及V银行抵押落实的情况致函市国土局，希望能妥善解决。V银行也向国土部门发出了复议申请书，要求其撤销给异地法院的“证明”，恢复银行的抵押权。但国土局认为，根据《S城房地产登记条例》第14条规定，抵押登记应载明登记期限。V银行抵押登记的期限是半年，期限过后未做续补登记，国土部门根据上述规定已迳为注销登记，即解除了登记，因此给异地法院出具“证明”的时候，其查询的房产，确实已未设置抵押，“证明”不存在问题。其协助异地法院执行办理过户登记的行为是合法的。V银行认为，国土部门设定抵押登记期限，与借贷双方约定的抵押期限经常出现矛盾，又由于不动产抵押规定必须登记生效，登记期限就可能造成双方约定的抵押期限不受法律保护的现象。而续登记，因直接涉及抵押人利益，在实际中根本行不通。因此国土部门强行设定抵押登记期限，过期迳为注销的行为，既有违国家关于担保法的精神，也损害了抵押权人的利益。现本案还在进一步处理中。
   〔案例评析〕
     根据我国有关法律的规定，不动产设定抵押时，必须做抵押登记。抵押登记的具体做法，实践中各地都有一些不同的规定。如《S城房地产登记条例》规定，抵押登记时应设定登记期限。登记期限实际上被看作是法律认可的抵押期限，原则上是根据合同约定的抵押期限或双方当事人登记时约定的期限来确定的。银行抵押贷款一般都约定，抵押期限至本息还清为止。对这种约定，能否看作为具体的期限约定，认识上有争议，所以有的登记机关就认为是抵押期限不明确，便以贷款期限的日期来确定抵押登记期限。这显然不符合有关担保法的精神。因为抵押权是保证权，其意义是当债务不按期履行债务时，抵押权人可通过抵押物得到清偿，行使抵押权的前提是债务人未按期履行债务。如果贷款期限届满，抵押期限同时届满，那么抵押权就成为毫无意义的东西，我国《担保法》对抵押期限规定，抵押权与主债权同时存在，确定登记期限时也应体现此精神。
     本案还给我们一个启示，就是作为一名金融工作者，不仅要熟悉国家有关大法，还必须重视所在地的地方性法规和规章。如《S城房地产登记条例》是规范S市房地产登记的专门法规，我们必须遵守它对抵押登记的规定，一要充分利用法律，使我们的利益在法律保护范围内，主动在合同中就抵押登记期限做出明确具体约定，配合做好抵押登记；一方面对抵押登记期限方面反映的法律问题及时向有关立法部门反映，共同促进地方法规的进一步发展和完善。