三、房地产信托融资的金融创新与法律规避

　　目前，对房地产信托融资进行规范的法律规范主要有：《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》以及银监会的部分文件，如《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》。

　　上述法律、部门规章以及规范性文件对房地产信托融资主要有以下禁止性规定：

　　《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：…(三)承诺信托财产不受损失或者保证最低收益;…”

　　《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：…(四)不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益;(五)不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”

　　《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”

　　《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》，规范了信托公司经营行为，其指导思想值得肯定，但是，通知中的一些要求将难以真正落实。

　　《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》主要对信托公司的异地经营作出明确规定。

　　金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。政府管制是有形的手，规避则是无形的手，许多形式的政府管制与控制实质上等于隐性税收，阻碍金融业从事已有的盈利性活动和利用管制外的利润机会，因此金融机构通过创新来逃避政府管制。但是，当金融创新危及到金融稳定和货币政策不能按预定目标实施时，政府又会加强管制。同时，不同于传统工具的替代品又会为规避而不断生成，这样又将导致新一轮创新。管制与规避引起创新不断地交替过程，凯恩称之为“管制辩证法”。9

　　由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产信托融资操作过程中出现的法律规避行为有：

　　第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)”的限制。

　　第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团(注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位)如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校(注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位)保证以校方经费补足。”

　　第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.

　　上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策，对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖作出投资决策-购买该信托产品。而且法律规避行为无疑为监管部门的工作带来难度，为中国本来就不成熟的信托市场加大了风险，如果风险一旦爆发，损失最惨重的无疑是委托人，因此，如何保护房地产信托融资中的委托人利益，是法律学者的重要命题。

　　四、房地产信托融资中的委托人利益的法律保护

　　(一) 房地产信托融资中保护委托人利益的意义

　　1、保护委托人利益是信托市场繁荣的前提与核心

　　2004年，信托业系列负面事件暴光：先有年初爱建信托爆出数亿信托资金曾被挪用炒股的丑闻，后有庆泰信托炒股亏损7亿余元，最新事件则是2004年7月金新信托8000万元信托计划到期毁约，导致数十名上海投资者游行示威。10金新信托一年前推出总金额8600万的“金新信托乳品行业战略并购资金信托计划”到期，按合同约定，该信托的投资者将收回一年前投入的本金，以及5.2%的到期收益。但金新信托发生支付危机，这是信托业首例到期无法偿付的事件。 信托业的系列负面事件打击了投资者信心，“自一季度以来信托基金的发行持续下滑”“信托品种发行呈现持续低迷走势”。11

　　同现代金融市场上保护投资人原理一致，只有委托人的利益得到保障，信托市场、信托业才有存在的基础与前提。我国信托市场今年低迷的发展状况即为明证。

　　2、保护委托人利益有助于社会安定

　　虽立法者规定了“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)”，意图提高信托投资的门槛，将信托限定为“富人”的游戏，但是由于我国存款和国债利率太低，股票投资风险太大，证券投资基金业绩不佳，一般小投资者直接投资又力不从心，加上“承诺保底”和“预期收益”的诱惑，还是有很多经济实力并不强大的普通公众都参与了进来，以金新信托为例，有投资者甚至借钱投资，在风险发生后，连基本生活都无法保障，有投资者扬言要跳楼自杀，数十名投资者游行示威。

　　规范信托业，保护委托人利益将有助于社会安定。

　　3、房地产信托融资风险已现，保护委托人利益是迫切现实需要

　　中国人民大学信托与基金研究所的研究报告指出，目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两大环节：一是决策管理环节，主要表现为战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等;二是业务经营环节，主要是表现为挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、突破集合资金信托不得超过200份合同的限制、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等。12

　　由于投向房地产开发领域的信托项目，大多采用信托贷款方式，按照原规划，期满时可由银行信贷资金置换，信托资金可以安全退出。但是，随着国家宏观调控政策的出台，信托公司未曾预料到银行信贷资金的投放也受到限制，使得众多信托资金集合产品出现了风险，有的甚至出现支付风险。保护委托人利益成为迫切现实需要。