在法理上还有一个问题，就是农民死亡后，其遗留住宅作为遗产由继承人继承，虽然其宅基地使用主体资格消灭，但是遗产房屋不能脱离土地而平空存在，亦不能直接归于集体所有，这样，集体并不能马上收回宅基地，其权利状态仍保持不变。同样作为物权性质的集体土地，《中华人民共和国农村土地承包法》赋予了承包权人自由流转承包土地占有、使用、收益和再处分的权利，这处分的也是土地使用权，处分主体资格也是集体组织成员，宅基地的使用权处分也应当参照这一法律规定。

　　《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　这是合同无效的法定条件，另外，违背真实意思表示的，无处分权未经权利人追认的，无权或者超权代理未经被代理人认可的，权利主体资格受限的，合同亦可能无效。在本案中，作为合同出卖方的甲和买受方的乙，均为成年人，具有民事权利能力和民事行为能力，就双方的合同目的是清楚的，就处分的标的物的权属是明确的，买卖行为是真实的意思表示，没有损害到国家的(与国家无关)、集体的(集体土地所有权未改变)、第三人的(甲处分的是夫妻共有财产，买受人善意)合法利益，也不损害社会公共利益，买卖双方也没有以合法形式谋取非法利益的意图，因此，合同法定无效的上几个条件不成就，那么，就来看第五个条件，即是否违反法律、行政法律的强制性规定。

　　《中华人民共和国立法法》规定，“全国人大和全国人大常委会行使国家立法权…国务院根据宪法和法律，制定行政法规。”最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》则规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”在中国，土地管理和房屋管理是分别由不同的部门来行使的，其立法体系也是分别进行的，登记管理也是分开的，因此，虽然实行“房地一体”的原则，但并不是说两者是绝对不可分的，既然农村土地实行所有者与使用者相分离的土地制度，且国家也没有一部农村房屋管理法，依据民法之立法特点，民事权利，法无明文禁止的，即为可行，那么，农村宅基地上房屋买卖，应当是权利人正当的和重要的民事权利处分内容。房屋转让以后，土地使用权虽然实际一并转移，但是并不必然发生产权变更，原产权人可在名义上保留登记身份，这样，他放弃了基于身份取得的土地占有、使用的权利，但是却取得了房屋的等值对价，满足了权利人处分财产的目的。

　　虽然中国的农村土地政策是大政方针，是国计民生之本，是中国共产党贯彻其统治阶级意志的主要方式，但政策取代不了法律，目前的法律和行政法规并没有直接禁止宅基地转让，更没有禁止或限制农村住宅房屋转让。尤其是合同法颁布实施以后，合同自由、公平、诚实信用原则就成为平等民事主体之间的主要守则，任何的公权力，非在必要时，不得对私权利的自由处分设置障碍。

　　再一个，关于产权登记是否影响合同效力的问题。经过法律理论的演变和公私权利的日益明确，不动产登记制度与交易合同之债的效力已经成为不同法律领域的不同调整对象。行政管理机关的登记制度主要作用集中在公示性上，虽然在不动产理论上，产权变更的标志是登记备案，但基于物权与债权的各自独立特性，这种登记仅是物权变动的公示，不影响双方债权的成立生效与否，合同效力主要由合同法来调整。

　　另外，所谓强制性规定的违反，并不必然导致合同无效，而是有很多种法律后果。比如没有影响，如强制性规定不规范私权行为;影响的不是同一种法律关系;合同不成立或者是成立不生效;权利的变更包括解除撤销;主体资格问题;合同的对抗性，如物权性登记;可补正的无效，也即合同订立时影响合同效力的违法事由已经存在，但在效力确定过程中该事由消除;最后才是违背公共利益的当然无效。

　　通过以上表述，单就房屋买卖合同来说，完全符合合同生效要件。以本合同所涉及的附带标的宅基地不得转让为由，是对权利人自由圆满的所有权利的不合理限制，实质是侵害了权利人的最本质的处分权。也不利于财产权的价值实现。

　　四 法律后果

　　通过对本案的以上分析，本案就原告诉求的合同效力确认问题，可能有两种法律结果：一是确认合同无效;二是确认合同有效。

　　一、确认合同无效。

　　合同无效，则双方交易视为自始未发生。甲方向乙方退还房款，乙方向甲方返还房屋。另外。合同无效还涉及损失的过错赔偿问题。交易性合同的目的，是基于居住或者收益的需要，用相对公平的对价来交换权利。本案中合同订立时对这一目的是清楚的，合同也是按有效的方式来履行的，并且被告乙在占有房屋期间对房屋作了增益性的修建和添附，且作了重新处分。现在从法律上确认双方合同无效后，原告甲之处分，被告乙之获得包括丙之再次获得均没有了合法性的支持，但是房屋状态已经发生了重大的改变，非常突出的一点是房屋现在的可能市场价值已经远远高于当时的市场利益，那么，这一增值应当归谁所有呢?

　　依照合同法之缔约过失理论，在合同磋商过程中，基于诚实信用原则，合同双方基于特定的信赖关系，相互负有照顾、协调、保护、通知、保密、诚实等附随性义务，*均应当以真实意思努力促成合同之成立，若因一方过错违反了这种“先契约义务”，导致合同未能成立，则应当向对方承担损害赔偿责任。缔约过失责任不同于违约责任，因为合同未成立，未生效。依据合同法规定，合同无效是自始无效，其行为状态直接回复到合同成立前，无效的责任等同于缔约过失责任。

　　在这里澄清一点，关于合同履行是否以合同有效为条件，应当说，合同经双方协商一致成立后，未经法定程序推翻前，属于有效或者效力待定合同，只要双方按照合同约定内容进行准备和行为，就是合同履行行为，这就是合同履行的本意，通常所说的无效合同不存在履行问题，实质是指履行合同行为所带来的利益的合法性问题。

　　来看第七个法律关系。