(七)权利损害的救济及增值利益归属

　　《合同法》第五十八条规定：“ 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”明确了无效合同的法律后果，一是因合同取得的财产，相互返还，即甲退还购房款，乙返还房屋;二是不能返还或者没必要返还的，支付对价，即按当时市场价值或者双方协商价值，以钱抵物;三是按过错损失赔偿，这个问题看起来简单，但是却是最复杂的、争议最大的问题。这里的损失如何理解?是直接损失，还是也包括间接损失?具体有哪些项目算是损失?

　　按缔约过失理论，缔约过失责任赔偿的是信赖利益，主要包括为订约而支付的合理费用，以及基于信赖而放弃的财产状态。本案中的信赖利益损失内容包括如房屋租赁利益、存款银行利息，协商中支出的与合同有关的其他实际费用，以及作为财产状态形式的，买受人对房屋的修缮支出，添附物，新建物等。这种信赖利益是否包括机会利益，或者是否包括履行利益，也即房屋的现有增值利益的归属，是否是合同无效后的损失。

　　如前所述，合同的效力由法院来确认，确认合同无效之后，房屋的现在状态以及价值已经远远大于出卖时的价值，本案中原告乙再次出卖时作价八万元，从中已经得到增值利益四万元，如果双方返还，则只能得到四万元，这是否存在法律保护的损失?同样，被告丙以八万元对价取得房屋，但是按现在的补偿价值却是二十万，这中间的十二万差别，即便扣除土地利益不论，房屋价值也已经超过了八万元，这些利益均因原告的诉讼而致权利不稳定。这是否有悖公平原则?

　　笔者分析认为，这些差价从本质上来讲，是基于物的存在而发生，并不是直接基于当事人的交易行为，缔约过失责任理论中，对机会利益的损失，也有争议，但是从本质上讲，机会利益毕竟是未实际发生利益，机会的选择只能是随机的，也是当事人自由选择的，只有一次性，不可能推倒重来。因此，无论是房屋市场交易价值，还是评估价值，均是基于物之现在状态而发生的，在物权本质上没有发生变更的情况下，虽然取得物权的债权效力存有争议，也只是一个合同之债的可预见损失问题。机会利益作为间接损失，不能得到保护。

　　同样，这种利益也不是履行利益。履行利益是合同得以完整实现所能获得的最圆满状态，而信赖利益是回复到合同订立未发生前的事实状态。履行行为会产生利益，但只有据以履行的合同有效，才会产生合法的履行利益，无效合同，视为行为未发生或者行为没有价值，没有合法的履行利益损失。

　　这样，合同被确认无效之后，买受人的买卖目的落空，仅得以返还当时的支付价款，以及小部分增值添附物的补偿，价金利息可能与房屋租金相对抵消，没有其他的损失救济。这样极易引发心理不平衡和期待利益落差。

　　二、确认合同有效。

　　合同有效，则维持了甲乙双方的买卖行为和合同目的，双方交易标的物早已交付占有，双方交易时的真实意思表示亦从法律上得以明确，防止了任何一方基于单方利益考虑，恶意地违反诚实信用原则，找种种理由打破已经平衡的权利状态，也维持了标的物在交易之后的长时间内重新形成的物质状态和维护支出利益的保护。至于物权的法定归属，与本案性质无关，依据民事诉讼“不告不理”的法律原则，法院不予审理。对于合同内容中法定依附的“地随房走”之宅基地问题，也是一种私权利，原告对其私权利的处分，只要处分是正当的，则不得随意反悔。这样有助于维护民法公平、公正、诚信的立法目的和执法原则，有利于私人利益相对平衡，符合人们的普通心理和道德底线。

　　五 处理原则

　　土地问题从来是中国的大事，尤其是涉及几亿农民安身立命的农村土地问题。社会在发展和进步，经济结构和人民思想均已发生重大变化，对权利的处分自由应当得到尊重。公法与私法的界限应当得以明确。

　　房屋和土地均为物权，物权的两大特性，一是定分止争，二是物尽其用。像本案中，原告处分其房屋的合同行为完全符合合同法的生效要件，且房屋几经易手，物上已经添加了更多的劳动和价值。如果简单以合同无效为理由双返，不仅使得交易人得以恶意随意违背诚信，追求新的利益，而且使社会中按潜规则所维持的稳定秩序随时面临挑战，导致不平衡状态的反复出现，打击了人们的信心，引发社会矛盾与冲突。这与和谐、稳定的社会宗旨是相背离的。

　　建议法院在处理此类案件中，不要简单地以无效为理由，判决双方返还房屋和价款，而应当尊重现实的利益平衡，以调解方式，就房屋现状和价值，要求试图打破平衡的一方(诉讼方)补偿对方的利益损失，包括参照公平的房屋价值给予补偿和分担诉讼支出费用。

　　参考文献：

　　1、《中华人民共和国宪法》第十三条

　　2、《土地管理法》第八条至第十三条 第六十二条

　　3、杨立新网站 《论民事权利保护的请求权体系及其内部关系》，

　　2005年6月7日发表

　　4、《中华人民共和国民法通则》第七章

　　5、《多语种土地词汇手册》中文版，中国财政经济出版社，2005

　　6、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

　　7、尹忠显主编《新合同法审判实务研究》，人民法院出版社，2006