第四、宅基地使用权人不得买卖、抵押或以其他形式非法单独转让宅基地使用权。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第81条规定：“擅自将农村集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”《土地管理法》第62条第4款规定“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”，《担保法》第37条规定“下列财产不得抵押：……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，……”。由此可见，农民对宅基地使用权的处分是受到法律限制的。
    四、现行农村宅基地使用权制度存在的主要问题及对民事强制执行的影响
    （一）宅基地使用权的行政化弱化了其物权性
    由于现行的宅基地使用权制度建立在计划经济时代，导致了行政权力的干预过多，使其披上了浓厚的行政色彩，以致其严重的公法化。《土地管理法》第63条规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”虽然宅基地使用权的审批制度旨在控制宅基地的用地规模，保护耕地，防止私建、乱占，但其在一定程度上弱化了农民集体作为集体土地所有权人的主体地位，直接干预了农民集体对集体土地所有权的行使。由于受到宅基地所有权以及公序良俗的制约，国家因“公共利益”需要可以对农村宅基地拥有征收、征用和最终处置权，这严重地削弱了宅基地使用权作为私法上的一种用益物权的基本属性。因此，宅基地使用权在现实中并没有被真正作为一项物权受到保护，农民的利益也频频受到侵犯。所以，淡化农村宅基地使用权的行政法色彩，还其作为用益物权的本性是改革现行宅基地使用权制度的第一步。
    （二）宅基地使用权流转的法律规定不明确
    虽然《土地管理法》第62条和第63条对宅基地使用权的流转问题作了一些规定，但是规定得不明确，其中隐含着限制宅基地使用权流转的规定。如第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”其例外仅仅限于符合土地利用总体规则并依法取得建设用地的企业破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的迫不得已的情况。对于宅基地，该法第62条第4款只是从行政管理的角度规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。但事实上，由于我国目前采取“地随房走”的交易原则和客观上宅基地使用权供给与需求的存在，法律不允许宅基地使用权的流转并不能阻止广大农民的利益追求。
    随着农村经济结构的调整，农民对土地价值的认识越来越深刻，面对旺盛的用地需求，在经济利益的驱动下，集体土地成为城镇有限存量土地市场的重要补充。村民在对其享有所有权的房屋进行处分的时候，相当一部分的农村宅基地已经在事实上进入到流通领域，农民宅基地使用权的自发流转越来越普遍，流转的形式多种多样，有出卖、出租、抵押等。在现实生活中，宅基地使用权流转“隐形市场”大量存在，而且有愈演愈烈之势。这种结果，反映出调整农村宅基地流转的法律规范已经受到市场经济的挑战。
    由于这方面立法的滞后，宅基地市场管理处与失控状态，在地下交易中大量本属于集体所有的宅基地收益落入了个人的腰包，而且宅基地使用权流转中的地价基本上由双方协商确定，地价标准不科学，造成了集体土地资产的大量流失，同时冲击了国有土地出让市场，影响土地资源的合理配置，在一定程度上造成土地供求关系的失衡。⒀由于宅基地的私下转让行为不受现行法律的保护，无法进行权属转移登记，埋下了产权纠纷的隐患，市场交易安全无法保障。
    （三）现行制度导致农村房屋强制执行存在困境
    在现行制度下，就宅基地上的房屋不动产而言，宅基地的使用权与房屋的所有权实际形成了分离的局面。并且农民宅基地房屋不动产所有权的缺损，不仅剥夺了农民自由支配宅基地房屋不动产的财产权，并且也形成了在民事执行中如何实现衡平债权实现与所有权异质公平正义上的矛盾与冲突，价值衡平点难以定位。

    1、债权利益与农村宅基地房屋体现的利益存在冲突
    债权作为一种可得利益，往往以一种独立的主体性利益为特征。债权利益与房屋所有权利益及国家对宅基地的安全稳定利益冲突在民事执行中体现得非常明显。民事执行中的农村宅基地上房产与债权实现的冲突，表面上反映的是宅基地及房屋能否流转的政策问题，实际折射出我国农村土地制度是否应然由计划经济的模式转向市场经济模式的问题，同时也反映了现存土地制度与社会发展以及农村现代化、城市化推进的矛盾。反观到民事执行中，就与民事执行权的基本功能，旨在通过公力救济的形式来实现民事执行依据所确认的民事权利，主要是债权权利发生特定范围及群体的冲突。与其说这是农村宅基地房屋与债权实现层面的冲突，不如说是制度层面上的冲突与合法面纱下的不同权利主体之间的利益冲突。显然这种冲突的衡平必然通过法律科学原则的理性化、合理化及法律的适时性原则来实现。
    2、中国农村土地制度无法适应当前民事执行价值
    中国现行的土地制度的根本作用不是为了发展农业生产搞活农村经济，而是为了维护农村社会的稳定。因此，在现行农村土地制度设计中，土地的农村社会保障功能和失业保险功能就得到了特别的重视。然而我国社会改革开放二十多年，就影响中国资源配置和经济发展的力量而言，除了国家干预和市场调节外，社会结构的转型也起着潜在的推动力。因此，用土地和身份禁锢农民的流转和发展是不可能也是不现实的。农村结构的转型是整个社会转型的必然反映。现代法律基于对人的基本生存权和人道原则角度，各国在民事强制执行中对豁免执行的财产均有明确的规定。我国法律也规定了在保留被执行人及家庭生活必需及居住权后，对超出的可执行财产可以强制执行。这正是在保障人权下对合法债权的保护和理性的调适。在我国市场经济转轨时期，一定程度地存在着不利于债权人的法制倾向，如果对债权保护不够，债务人在债的纠纷中始终处于有利的地位，就会产生债务人控制债权人的局面，就会形成一种债务优先的经济格局，社会信用也就得不到维护。因此，简单债权人利益本位原则防止宣告行为无效的庸俗化倾向，扩大市场主体的自治程度和法律的认同度，也应当成为民事执行的价值要求。解决农村房屋执行难的司法进路，在于打破现行制度对平等民事主体平等享有财产所有权和履行法律义务的权利的障碍，使农民真正拥有一定的宅基地房屋的支配权。