17 ?证券法?对证券主体发行资格的规定使SPV无法成为发行人。

　　我国?证券法?第10条规定：公开发行证券必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准或者审批;未经依法核准或者审批，任何单位和个人不得向社会公开发行证券;第51条规定：公司申请其公司债务上市交易必须符合下列条件：(一)公司债券的期限为一年以上;(二)公司债券实际发行额不少于人民币5000万元;(三)公司申请其债券上市时仍符合法定的公司债券发行条件。?企业债券管理暂行条例?第二条规定：该法适用于中国境内有法人资格的企业在境内发行的债券。任何单位和个人不得发行企业债券。因此，如果住房抵押贷款债券不能归入政府债券和金融债券的话，这种债券的发行就缺乏法律依据，其发行需要有关主管部门的特别批准。也就是说，设立SPV发行住房抵押贷款债券首先要解决的问题就是SPV是不是一个企业法人。

　　但是，从总体看，目前的法律障碍不是不能克服的，它们只是影响了住房抵押贷款证券化的运作成本和经济可行性。

　　资产证券化的顺利实现必须有健全和有效的法律体系做保障。建议通过制定?资产证券化法?或者制定在?金融资产管理公司特别条例?中，对资产管理公司和SPV的法律地位、性质、行为能力、证券发行、二级市场转让流通、证券化资产的破产条件、监管部门等作出明确规定。而且更要尊重经济学家特别是金融专家的意见，这样才能更好地构建和完善我国的资产证券化立法。

　　第三节 商品房按揭法律关系的分析

　　住房按揭有现房按揭和期房按揭(楼花按揭，楼花按揭是在预期财产的基础上设定的，这与先行担保法律是有冲突的;但是建设部2001年4月4日下发的?商品房销售管理办法?第3条承认了商品房预售的合法性)两种情况，“中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。” 在中国大陆的按揭中，按揭必须有银行的介入，它是银行、购楼者、住房开发公司三方共同参与的买卖楼宇的融资业务活动，其中按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。

　　现阶段中国大陆的按揭所涉及的法律关系并不是固定不变的， 不同的发展商之间可能做法上会有一定的差异， 但是和按揭相关的法律关系一般有四到六个，即： 1、按揭人(购房人)因购房和房产商产生的房屋买卖关系; 2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系; 3、按揭人(抵押人)将所购房屋作为按约向银行(抵押权人)偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系;抵押人继续占有房屋，抵押人应维护房屋的完好，抵押权人有权按合理规定定期或不定期检查抵押房屋，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得擅自将房屋出租、变卖、赠与、改建或拆除，并不得改变其使用性质。 4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系; 5、按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系; 6、当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系 .按揭权人既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。但是，大陆按揭与英美法上的按揭又有一个显著区别，在英美法上按揭权的运行中，按揭权和住房所有权均为金融机构持有，按揭人仅享有与财产有关的相应权利，而大陆的按揭中购房人享有住房所有权，两者的法律地位完全不同。可以说大陆的按揭其实质仍然是一种抵押。

　　民法上信托行为又可以分为保管信托和担保信托两类。前者以管理财产或处分为目的，由委托人将财产权移转于受托人，或由受托人径行取得有关的财产权，由受托人根据双方约定对该财产权进行管理或处分;后者为以担保债权为目的，将担保物所有权移转于债权人，使债权人在担保目的范围内，取得担保物所有权，近来倍受关注的让与担保即担保信托之典型。所谓让与担保，“是指债务人将动产所有权移转与债权人作为债务担保，当债务正常履行后，标的物所有权再返还给债务人的动产担保形式” .让与担保的设定是以双方当事人达成书面担保协议并经过登记为前提。首先，当事人应对设定让与担保达成协议：对于债务人而言，其将标的物所有权移转与债权人，是一个附解除条件的法律行为，当债务被正当履行后，所有权随即返还;对于债权人而言，可依担保合同取得标的物所有权作为自己债权的担保，如果债权未及时获得清偿，或因债务人对标的物的不当处分有害于债权的实现时，债权人可以所有人身份于债权范围内对标的物价值主张权利。

　　民法上信托行为的特点，在于当事人通过该信托行为所形成的法律关系，超过其本来所要达到的经济目的之所需。就担保信托而言，当事人本来所要达到的经济目的，在于委托人以其财产权设定担保于受托人，以担保受托人的债权。担保这一经济目的，本来在通过设定担保物权所形成的法律关系，即能达到，但担保信托却使受托人取得完整的财产权作为其债权的担保，所以说形成的法律关系超过所要达到的经济目的。又以管理信托而言，当事人本来要达到的经济目的，在于使受托人为委托人之利益管理信托人的财产，此一管理的经济目的，本来通过委托合同所形成的法律关系，即能达到，财产权利的移转并非此目的所必需，因此所形成的法律关系亦超过其经济目的。当事人通过信托行为而超过其经济目的形成法律关系，其原因不一而足，有为加强对一方当事人利益的保护，如担保信托即有利于对作为被担保人的受托人利益的保护;有为规避法律，如通过动产担保信托即可规避动产质权中禁止流质的规定，或通过受托人取得财产权以为管理，以规避法律上禁止委托人成为该财产权利主体的规定等;有为经济目的能更便利地实现，如管理信托中的受托人能以所有人之身份对财产进行管理，避免因其非为财产权人所带来的不便。

　　第四节 证券化法律关系的分析

　　一般而言，在标准证券化流程中存在以下四种基本的法律关系：

　　1. 发起人与SPV之间的合同法意义上的财产买卖法律关系(即发起人将资产真实出售给SPV);

　　2. SPV与证券商之间的代理法律关系(即SPV发行证券和证券商承销证券);