DCCJ216/2007
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2007年第216號
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區瑞霞原告人
及
香港房某委員會第一被告人
鐘震威第二被告人
葉某明第三被告人
李倩文第四被告人
文偉誠第五被告人
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主審法官：區域法院暫委法官高勁修
聆訊日期：2008年2月4日及2月5日
判決書頒佈日期：2008年2月6日
判決書
1.原告人區瑞霞是第一被告人香港房某委員會的租客，曾經承租愛民邨昭民樓X室。第二被告人鐘震威、第三被告人葉某明、第四被告人李倩文和第五被告人文偉誠乃房某的獲授權人員，負責管理愛民邨。
2.區女士遷出該物業後遺下了一些財物於物業內，房某期後丟棄了該些財物。區女士藉本案向各位被告人追討丟棄了的財物的價值共385,500元。
3.房某亦向區女士提出反申索，追討由2001年4月2日至2006年10月25日貯存區女士遺下的財物的費用共831,320元。
4.區女士未有於令狀的有效期內送達令狀予鐘先生，所以本審訊只涉及區女士、房某、葉某、李小姐及文先生。
背景事實
5.區女士和房某就該物業簽訂的租約訂明，區女士須依時交租，倘租金到期後十四天尚未繳交，房某作為業主有權收回物業，屆時租約便會終止。此外，根據《房某條例》第19條，房某可藉發出一個月期限的遷出通知終止租約。
6.區女士曾欠交租金，房某於1999年3月31日發出遷出通知書，通知區女士須於1999年4月30日遷出及交回該物業。區女士根據《房某條例》第20條向上訴委員會提出上訴。她繳清所欠租金並解釋是因為經濟困難而欠交租金及承諾日後會準時交租，上訴委員會於是撤銷遷出通知書。
7.期後，區女士又欠交租金。房某於2000年4月29日再發出遷出通知書，通知區女士須於2000年5月31日遷出及交回該物業。區女士再次提出上訴。她書面解釋是因為經濟困難而欠交租金，但決席上訴委員會的聆訊。上訴委員會決定確認遷出通知書。區女士被要求於2001年3月31日或以前遷出該物業。
8.《房某條例》第20(4)條和第19(3)條訂明，上訴委員會的決定為最終決定，法院沒有司法管轄權聆訊關於按第19條終止了的租約的寬免申請。
9.本案的主要爭議點在於：
各位被告人是否需就丟棄了區女士遺下的財物作出賠償
區女士是否須支付貯存她遺下的財物的費用
（1）各位被告人是否需就丟棄了區女士遺下的財物作出賠償
10.房某經已收回該物業及檢去區女士遺下在物業內的財物。根據被告人的案情，區女士是於2001年4月2日經房某獲授權人員、社某、警方及警衛等人士耐心勸喻後才離開該物業。房某收回該物業後檢去區女士遺下的財物。區女士期後獲房某安置入住小西灣邨。但區女士卻指收樓日期應該是2002年4月1日。區女士的證供明顯與呈堂證據不乎。根據房某日期2001年3月28日的行動指引及呈堂照片，收回該物業的日期應該是2001年4月2日。況且，房某應該不會在上訴委員會確認了遷出通知書後一年多才收回該物業。所以本席接納被告人的案情。
11.區女士指她未獲通知被房某檢去的財物的細節，房某的職員鐘先生更告訴她暫時不可取回財物及可把財物存放於房某處而無須繳付費用。區女士的案情與呈堂證據不一致。根據日期2001年4月2日的告示及呈堂相片，房某有按《房某條例》第24(2)條的規定張貼告示在該物業的大門外。該告示詳列了檢去財物的細節，並通知任何申索人須於張貼之日後七天之內提出申索，否則該些財物歸於房某所有而房某可自行處理。雖然鐘先生沒有出庭作供，但本席不相信他會向區女士發出違反告示內容的信息。
12.區女士曾經於2002年12月20日及2003年1月22日，在被房某檢去的財物中取回一部電視機、一個木柜、三張梳化及五張木椅。區女士於每次取回財物後都簽下書面聲明，聲明棄置尚餘物品並交房某處理。雖然區女士否認有作出聲明，但她卻承認有簽署該些書面聲明。區女士的案情模稜兩可，不值得相信。
13.其實，由房某檢去區女士遺下的財物至房某丟棄該些財物為止，房某已給予區女士許多機會搬走財物，可惜區女士未有珍惜：
(1)區女士於2005年6月18日致電葉某查詢遺下的財物。葉某要求區女士立即搬走財物，區女士表示同意並會再聯絡房某作出安排。
(2)區女士於6月21日再致電葉某，要求先查看才搬走財物。葉某要求區女士立即搬走財物。
(3)區女士於8月15日致電葉某表示會於9月29日搬走財物，但區女士其後沒有這樣做。
(4)區女士於2006年1月18日向葉某解釋因事繁忙及安排搬運需時而未有搬走財物，她承諾會於農曆年後搬走財物。但區女士後來亦沒有遵守承諾。
(5)葉某於6月20日致電區女士，表示由於區女士多次爽約，房某將於6月23日移走財物。區女士表示會到辦事處處理事件。
(6)區女士於6月22日致電葉某，表示因要聯絡社某福利署及安排搬運公司，要求延期至6月26日才能到辦事處處理事件。
(7)區女士沒有於6月26日到辦事處處理事件。葉某於是致電區女士，通知她須於7月5日或以前搬走財物。
(8)區女士沒有於7月5日前搬走財物。葉某於是致電區女士，區女士同意最遲於7月7日到辦事處處理，否則房某將搬走財物。
(9)但區女士沒有於7月7日應約。葉某致電她作出查詢，區女士表示需聯絡社某福利署並要求延期到7月10日才處理。
(10)區女士並沒有於7月10日應約。她再以忙及需聯絡社某福利署為借口，要求延期到7月12日。
(11)區女士沒有於7月12日應約。葉某於7月13日致電區女士，區女士要求延期到7月17日才辦手續。
(12)文先生代表房某於8月18日向區女士發信，表示房某已根據《房某條例》撿去遺下在該物業內的財物，並通知區女士須於發信日期後七天之內申領，否則房某將自行處置該些財物。
(13)葉某於9月1日致電區女士表示限期已過，房某將於9月5日自行處置該些財物。
(14)區女士於9月4日到辦事處與葉某和李女士商討事件。區女士獲告知若她未有於9月5日或以前搬走物品，房某將自行處置該些財物。
(15)區女士於9月5日到倉庫查看該些財物。根據葉某的證供，區女士只是匆匆一看便說財物不齊，但口頭答應會於9月18日或以前搬走財物。
(16)區女士分別於9月15日及20日致電李女士，要求房某安排清潔倉庫內的財物後才搬走財物，但遭拒絕。區女士始終亦沒有搬走財物。
(17)葉某於10月17日致電區女士，通知她最後移走財物的日期是10月20日。
(18)區女士於10月19日致電李女士，要求延遲領回財物，但遭拒絕。李女士提醒區女士最後搬走財物的限期為10月20日，逾期不取，房某便會處置該些財物。
(19)區女士的女兒曾於10月14日到倉庫查看該些財物及表示希望取回一些相簿。葉某於10月20日致電區女士的女兒，但她表示要過一個星期才能到辦事處領回財物。區女士的女兒最終於10月25日到倉庫逐一檢視財物並檢走四大袋私人物品，包括相簿及衣物。房某於是才把餘下的財物丟棄。
14.《房某條例》第24條訂明，房某在終止租約後可管有發現在相關物業內的財物。房某已按法例要求張貼告示，通知區女士可提出申索。房某在申索的期限過後成為財物的擁有人，不受其他人的權利所影響。本席接納被告人的證據，區女士已獲充分和合理的通知。區女士亦曾聲明棄置尚貯存於房某的財物。在此情況下，本席認為房某丟棄該些財物是合法、合情和合理。
15.葉某、李女士及文先生在事件中是按法例及上級指示行事。他們在執行公務上已顧及區女士的處境，並多番遷就及作出配合。可惜區女士屢勸不聽並多次爽約，最終沒有取回財物。區女士對他們的申索實在是毫無道理。
16.無論如何，葉某、李女士及文先生在事發時均是房某的獲授權人員。根據《房某條例》第31條，房某及所有獲授權人員均無須對根據第24條所作的事情而導致的損失負上法律責任。所以各位被告人並不需要向區女士作出任何賠償。更何況區女士未能提供實質證據，證實她損失了什麽財物和它們的價值如何。
（2）區女士是否須支付貯存她遺下的財物的費用
17.就於房某按第24(1)條管有的財物，《房某條例》有下述安排：
(1)房某可向獲交還曾經由房某管有的財物的申索人，追討移走和貯存該等財物所招致的開支。（第24(4)條）
(2)如沒有人在限期內提出申索或申索被拒絕，該等財物即成為房某財產而不受任何人的權利所影響，並可由房某以出售或以其他方式處置。（第24(5)條）
18.區女士曾獲交還房某按第24(1)條管有的一部電視機、一個木柜、三張梳化及五張木椅。但沒有證據證實該等財物在倉庫佔用的面積，所以無從計算貯存該等財物的費用。
19.至於其他區女士遺下並由房某按第24(1)條管有的財物，房某的補救應是在申索限期過後出售或以其他方式處置該等財物。各被告人因應區女士的境況作出通容，沒有即時出售或丟棄該等財物是可以理解的。但無論如何，該等財物已根據第24(5)條成為了房某的財產。在此情況下，區女士無需支付貯存該等財物的費用。
結論
20.基於以上原因，區女士向各被告人提出的申索被撤銷，房某的反申索亦被撤銷。
21.訟費方面，法院通常考慮把案件訟費判歸獲勝的一方。各位被告人以相同理由成功抗辯區女士的申索，而區女士亦成功抗辯房某的反申索。本案的訟費主要用於處理區女士的申索。因此，本席作出暫准訟費命令，區女士須支付房某、葉某、李女士和文先生抗辯區女士的申索的訟費（包括所有留後再議的訟費）的三分之二，如訴訟各方未能就金額達成協議，須交由法院評估。房某、葉某、李女士和文先生獲頒大律師證書。除非有人申請更改上述暫准命令，否則命令在本判决書頒佈後十四天即成為絕對命令。
高勁修
區域法院暫委法官
原告人：無律師代表，自行出庭
第一、第三至第五被告人：由黃乾亨黃英豪律師事務所轉聘雷健文大律師代表
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