江西省安福县人民法院
民事判决书
（2008）安民二初字第X号
原告朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，安徽省众阳县人，大光山煤矿职工，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人邹某某，系原告的内兄。
被告曹某某，男，X年X月X日出生，汉族，安徽省和县人，个体户，住（略），身份证号码：x。
被告罗某某，女，X年X月X日生，汉族，江西省安福县人，个体户，住（略）。系被告曹某某之妻。身份证号码：x。
委托代理人欧阳桂莲，系被告罗某某表姐。
原告朱某某与被告曹某某、罗某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人邹某某、被告曹某某、罗某某及其委托代理人欧阳桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某诉称，2007年4月28日被告向原告预售房屋一套，双方签订《房屋订购协议》一份。协议约定订购房屋为五楼，面积为154.85平方米，房价为960元每平方米，总房价为x元；被告向原告承诺由其包办房产证。按协议约定原告向被告支付了购房款x元。房屋竣工后，因被告所建房屋系集体土地而办不到房产证，且所订《房屋订购协议》违反了法律的禁止性规定，该协议无效。被告存在误导、欺诈行为，应承担全部过错责任。现房价已涨至1500元/平方米，房价差达500元/平方米，造成原告现去购房的经济损失达x元以上（含按银行同期贷款利率月息10‰计息）。请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋订购协议》无效；2、二被告返还原告购房款x元、自来水安装费1118元、赔偿经济损失x元，合计x元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告曹某某、罗某某辩称，被告拆旧建新办理了相关手续，而且批少建多是普遍存在的现象。未能办理房产证只是2007年6月始安福县冻结了规划区内房屋拆旧建新手续，属政策原因，并非被告违约;原、被告所订协议系双方真实意思表示，原告一直明知被告所建房屋的土地性质和超层情况，被告不存在误导、欺诈行为。同意返还原告购房款和自来水安装费x元，不同意赔偿原告经济损失的请求。
经审理查明，两被告系夫妻关系。2007年上半年，被告罗某某将其坐落在安福县X镇X组（安福县X村信用合作社旁）的房屋拆旧建新，办理了相关审批手续。该房屋使用的土地属集体性质，其规划管理审核意见为四层。因原告与被告曹某某系安徽籍老乡，原告经其叔叔介绍向二被告购买在建房屋的其中一套，双方于2007年4月28日签订一份《房屋订购协议》，协议约定订购房屋为五楼，面积为154.85平方米，房价为960元每平方米，总房价为x元；协议签订时预交购房定金x元，余款在楼房建成交付时一次性结清。协议同时约定被告办理房产证；协议未约定违约责任。该《房屋订购协议》被告罗某某的署名系被告曹某某代签。协议签订即日被告罗某某按协议约定收取了原告支付的购房款x元，并向原告出具收条。同年年底被告所建房屋（六层）竣工后，因属规划区内集体性质土地房屋被禁止交易，被告未能为原告办理房产证，故房屋一直未交付。2008年春节前原告已知被告所建房屋的土地性质和违章超层以及不能办理房产证的情况，自拟一份补充协议，遭被告拒签。2008年正月原告向被告交纳自来水安装费1118元（其中材料费100元），原告未明确表示退房。此后虽经多次协商，双方对返还购房款和自来水安装费无争议，但对损失赔偿各执己见，原告遂诉讼来院。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《房屋订购协议》、收条，被告提供的拆旧建新相关手续、自来水安装发票等证据证实。以上证据均能证明相关事实，本院予以确认。
本院认为，原告与二被告签订的《房屋订购协议》虽系双方真实意思表示，因被告所建房屋的土地系集体性质，不得交易，其协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，且该买卖的房屋超层系违章建筑，因此，原、被告违法签订的《房屋订购协议》无效。二被告利用集体土地拆旧建新，出售多余房屋的行为不构成欺诈，但应承担过错责任。二被告应返还原告交纳的购房款x元和自来水安装费1118元。原告的损失应比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第一十八条第二款的规定：可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合房价已上涨因素，原告要求二被告承担购房款月息10‰的利息请求予以支持；原告其他的损失要求未提供相应证据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第一十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告朱某某与被告曹某某、罗某某签订的《房屋订购协议》无效。
二、被告曹某某、罗某某在判决生效后三日内偿付原告朱某某购房款x元及损失x元、自来水安装费1118元，合计x元（已算至2008年9月27日，此后利息按月利率6.3‰从2008年9月28日起计算至实际付清之日止）。
三、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3522元。由原告朱某某负担522元，被告曹某某、罗某某负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判长刘建平
审判员李业庚
审判员项建华
二00八年九月二十四日
书记员王义善
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》
第一十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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