重庆市第四中级人民法院
民事判决书
(2009)渝四中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：陈某某（凤），男，生于X年X月X日。
委托代理人：刘明，重庆刘明（略）事务所（略）。
委托代理人：向世琼，石柱土家族自治县黄某法律服务所（略）。
上诉人（原审被告）：张某，女，生于X年X月X日。
委托代理人：向世琼，石柱土家族自治县黄某法律服务所（略）。
被上诉人（原审原告）：马某，女，生于X年X月X日。
委托代理人：王义勇，重庆经冠（略）事务所（略）。
上诉人陈某某、张某与被上诉人马某房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2009年7月20日作出（2009）石法民初字第X号民事判决。陈某某、张某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年2月16日，马某与陈某某、张某签订了《买卖合同》，约定：陈某某把步行街E栋第三单元X号住房面积151平方米，以17万元卖给马某；陈某某、张某在2007年6月30日左右把房屋交给马某；交房时由马某提供身份证及相关证件给陈某某到国土局办理两证；马某在签订合同之日付x元，其余x元在交两证时付清；任何一方违约，付违约金x元。合同签订后，马某支付房款x元，由陈某某出具收条一张，陈某某、马某均在收条上签名并盖手印。嗣后，因陈某某、马某未按合同约定交付房屋，马某于2009年1月9日提起诉讼，请求判令陈某某、张某履行房屋买卖合同交付房屋，并承担逾期交房违约金x元。另查明，南宾镇X街E栋第三单元X号住房系2001年11月经石柱国土资源和房屋管理局石国土房管裁（2001）字第X号行政裁决书确认是原天市物业公司原拆除陈某某房屋的安置住房，后陈某某认为应是营业房，于是诉至重庆市第四中级人民法院，2004年9月9日经该院（2003）渝四中行重初字第X号行政附带民事判决书维持了石柱国土资源和房屋管理局的（2001）字第X号裁决。陈某某不服上诉至重庆市高级人民法院，2005年4月5日，该院以（2005）渝高法行终字第X号行政判决书维持了原判。陈某某仍不服，向重庆市高级人民法院申请再审，2006年7月14日，该院以（2006）渝高法行申字第X号行政裁定书裁定中止原判决的执行进行再审。2007年10月22日，该院以（2007）渝高法行再字第X号行政判决书判决维持该院（2005）渝高法行终字第X号行政判决。
一审法院认为，马某与陈某某、张某签订了南宾镇X街E栋第三单元X号房屋买卖合同，合同订立时双方是自愿行为，双方应自觉履行，现陈某某、张某一方拒绝履行自己所签订的合同是错误的，应当履行。双方在签订买卖合同时，X号房屋已经生效的裁判文书确认属陈某某的安置房，虽然陈某某向重庆市高级人民法院提起了申诉，该院也裁定另行组成合议庭进行再审，但仅是表明了再审期间，中止原判决的执行，并未撤销原判决，同时，在随后的申诉判决中仍然维持了原判，确认了陈某某对X号房屋的产权。因此，陈某某、张某称卖房屋时此房屋存有争议而致买卖无效的理由不能成立。陈某某称是因马某在家组织赌博和放高利贷给张某，致使张某欠下高利贷而不得不出卖X号房屋，但未提供充分的证据证明，其辩称理由难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款和《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限陈某某、张某在判决生效后十日内将出卖与马某的南宾镇X街E栋第三单元X号房屋交付给马某，并按合同约定办理相关房屋产权手续；二、由陈某某、张某支付马某违约金x元。案件受理费4040元，由陈某某、张某承担。
陈某某、张某不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，改判驳回马某的诉讼请求。事实和理由是：一、原判对本案的主要事实没有查清，双方的买卖是以合法形式掩盖了非法目的，马某所购买的X号房屋陈某某没有处分权；二、原判决认定的事实与我国相关法律相悖，人民法院决定再审的案件，原判决已不再具有法律效力；三、原审判决违反法定程序。一审时，陈某某向法院提出收集证据的申请，然而一审法院对该申请视而不见。
被上诉人马某答辩称：一、原判认定的事实清楚，证据确实充分，陈某某、张某所称的“掩盖非法目的”没有任何证据能够证明，买卖的房屋之产权是明确的；二、原审判决认定的事实和我国的法律规定相符合；三、原审判决的审判程序合法，陈某某、张某申请人民法院调查取证不符合相关规定，应当由其自行收集证据。因此，请求二审驳回陈某某、张某的上诉请求。
本院二审查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，陈某某、张某于2007年6月7日结婚，马某在2007年2月16日购买本案讼争之房时，陈某某与张某尚未结婚，讼争之房系陈某某的房屋。马某于2009年1月9日就本案争议事项向石柱法院提起诉讼，同年3月18日、3月20陈某某和张某分别收到起诉状副本和应诉通知书。在此期间的1月13日，陈某某与石君芳签订《房屋买卖合同》，将本案讼争的房屋以x元价款出卖给石君芳，石君芳先后交纳了购房款x元，并在同年的7月开始对房屋进行了装修，现该房屋由石君芳占有使用。马某、石君芳就本案讼争房屋均未办理房屋产权变更登记。对前述事实的证明，有一审中的证据：结婚证、送达回证，有陈某某、张某在二审中提交的新证据：陈某某与石君芳的房屋买卖合同、石君芳交房款的收条、石君芳装修房屋的收据、石君芳房屋装修照片以及双方当事人的陈某与认可，足以认定。
本院认为，上诉人陈某某于2007年2月16日和2009年1月13日分别与马某和石君芳签订房屋买卖合同，把属其所有的石柱县X镇X街E栋第三单元X号安置住房先后出卖给马某和石君芳，马某和石君芳均交纳了大部分房款。石君芳在购买该房屋时，马某对陈某某、张某提起诉讼之起诉状副本、应诉通知书等相关法律文件尚未送达陈某某、张某，可见，在没有其他证据证明的情况下，石君芳购买该房屋并无与陈某某恶意串通之嫌。陈某某称将房屋出卖给马某是因欠赌债而受马某胁迫，但并未提供充分的证据证明。因此，陈某某与马某和石君芳签订的房屋买卖合同均合法有效。陈某某将房屋出售给马某后又出售给石君芳的行为即为一房二卖之不当行为。房屋买卖合同作为一种契约，仅在合同主体之间产生特定的权利和义务，并不必然取得房屋的所有权，而尚需进行房屋产权变更登记。在一房二卖的情形中，当事人主张交付房屋，如已进行房屋产权变更登记，交付房屋自属应当；如各方均未进行房屋产权变更登记，交付房屋则受先行占有之限制，即在一买方已占有房屋的情形下，另一买方主张交付房屋则无法得到支持。马某提起本案诉讼后，没有申请诉讼保全，便不能通过保全措施限制石君芳装修和占有房屋的行为，同时，由于马某也未办理讼争房屋的产权变更登记，也无法以所有权人的身份行使物权请求权来对抗石君芳之占有，由此可见，马某依房屋买卖合同主张交付房屋已属不能，其请求判令继续履行合同、立即交付房屋的诉讼请求，本院难予支持。马某在本案中提出的违约金x元之诉讼请求，是以交付房屋为前提的逾期交房之违约金请求，而在房屋交付不能的情况下，不便在本案中一并处理。马某可以在另案主张赔偿损失时一并主张，便于处理的平衡。考虑到马某在本案中的诉讼请求未得到支持是因陈某某一房二卖之违约行为致房屋交付客观不能，而非马某违约，故本院决定一、二审案件受理费均由上诉人陈某某承担。另本案系因二审新证据而致改判，不属原审错判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2009）石法民初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人马某的诉讼请求。
一、二审案件受理费各4040元，均由上诉人陈某某承担。
本判决为终审判决。
审判长张远孝
代理审判员何洪波
代理审判员黄某
二○一○年二月五日
书记员李伟斌
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