原告陈×军。
委托代理人姚××。
被告陈×武。
被告林××。
被告陈×宣。
原告陈×军诉被告陈×武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林××、陈×宣作为共同被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈×军的委托代理人姚××到庭参加诉讼。被告陈×武、林××、陈×宣经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告陈×军诉称，原告于2006年10月17日与被告陈×武委托代理人陈×宣、林××签订一份《房屋租赁合同》，约定被告陈×武将位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为××号的铺位出租给原告。合同约定房屋租期为三年，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。原告当日付清第一年的租金54,038元，合同保证金4,500元，服务费500元。原告自2007年1月15日正式开始营业，3月底由于系争房屋无产权证和营业执照被工商部门宣布为非法经营，4月4日彻底封铺停业。由于被告的违约行为给原告的商铺经营造成严重损失，故起诉要求：1、判令三被告共同退还原告所付的一年租金、保证金及服务费59,038元；2、判令三被告共同赔偿原告违约金59,038元；3、判令三被告共同赔偿原告商铺的装修费3,000元。
被告陈×武、林××、陈×宣未作答辩。
经审理查明，被告陈×武为上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为××号的预售合同的购房人。2006年10月17日，被告林××、陈×宣以被告陈×武名义与原告签订一份《房屋租赁合同》，该合同出租方为“陈×武”，落款处为“陈×宣、林××代办”字样，约定由原告承租位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为××号的铺位，租赁期限自2007年1月15日至2010年1月14日。租金支付方式为一年一付，第一年为54,038元，第二年为62,038元，第三年为70,038元。原告于合同签订的当日付清首年租金54,038元，合同保证金4,500元，服务费500元。由被告陈×宣收取上述款项并向原告出具了相应的收据。
2007年4月4日，因系争商铺无产权证不能办理营业执照，被工商管理部门查处而停止经营活动。
另查明，2006年虹口商城二层众多业主分别与被告林××、陈×宣签订《房屋租赁合同》，约定众业主将系争商铺分别出租给被告林××、陈×宣作为经营服装、小百货使用，合同约定房屋租期为三年。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、虹口商城相关案件庭审笔录及当事人的陈述等证据佐证。
本院认为，本案争议的焦点为原告与各被告相互间的法律关系的认定以及民事责任的承担。首先，合同的签订应以双方的真实意思表示为基础，有理由相信被告陈×武与被告林××、陈×宣有房屋租赁关系，出租人为被告陈×武，承租人为被告林××、陈×宣，并且陈×武已按约定收取林××、陈×宣支付的租金和保证金，故三被告相互之间为租赁合同关系。其次，林××、陈×宣向被告陈×武承租系争商铺后，擅自冒用陈×武的名义与原告签订房屋租赁合同，且虹口商城其它相关案件事实证明两份合同租金数额差距较大，因此林××、陈×宣系利用系争商铺进行转租牟利，该二名被告与原告之间为转租租赁合同关系。
关于本案民事责任的承担主体和内容。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的主要义务。本案原告承租商铺的用途是经营服装、小百货，但因商铺无产权证进而无法办理营业执照，被工商管理部门查处停业，导致原告承租商铺的合同目的不能实现，对此应由作为出租人的被告林××、陈×宣对原告承担民事责任。被告林××、陈×宣收取原告的首年租金54,038元，合同保证金4,500元，服务费500元，共计59,038元应全额予以退还。因原告与被告林××、陈×宣之间的租赁合同对违约金未作约定，原告提出的违约金诉求缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告提出的赔偿装修费3,000元，考虑到承租商铺的经营惯例，原告在开张营业前对商铺进行必要的装修亦属正常合理，对此本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告林××、陈×宣应于本判决生效之日起10日内返还给原告陈×军租金54,038元，合同保证金4,500元，服务费500元；
二、被告林××、陈×宣应于本判决生效之日起10日内赔偿给原告陈×军装修费3,000元；
三、对原告陈×军的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2,721.52元，公告费55.95元，均由被告林××、陈×宣共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长曹北霖
审判员葛琳
代理审判员胡正军
书记员尤佳
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