上诉人（原审被告）河南建业住宅建设有限公司。住所地：（略）。
法定代表人闫某某，董事长。
委托代理人何红艺，金博大律师事务所律师。
委托代理人苏碧野，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人陈奎，河南国基律师事务所律师。
委托代理人张某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人河南建业住宅建设有限公司（以下简称建业住宅公司）因与被上诉人张某甲商品房买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建业住宅公司委托代理人何红艺、苏碧野，被上诉人张某甲的委托代理人张某乙、陈奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年6月8日，张某甲与建业住宅公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定由建业住宅公司将位于郑州市金水区X路建业森林半岛X幢X、4、X层D号、户型为复式的房屋一套出售给张某甲，总价款194万元，张某甲应于2005年8月31日前付清全部价款。建业住宅公司应当在2005年8月31日前将经出卖方初步验收合格并提请建设行政主管部门或核定工程质检部门验收合格的房屋交付张某甲使用。其中合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第三项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的6%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.2‰向买受人支付违约金。3、买受人同意给予60日顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在宽限期限结束时，若出卖人未达到产权登记，买受人有权选择条款1或条款2；如果买受人选择条款1，出卖人同时退还该房屋装修款给买受人。房屋产权证办理完以后，半年内办理完中华人民共和国土地使用权证。”双方同时在该合同中就各自其他权利义务作了相应约定。张某甲于2005年6月28日向建业住宅公司依约支付了194万元房款，建业住宅公司给张某甲开具了收到该款的发票。同日张某甲交纳了契税x元。2006年3月26日建业住宅公司将该房交付给张某甲。2006年9月30日，张某甲（乙方）、建业住宅公司（甲方）签订《协议书》一份，载明：“乙方已于2006年3月26日按甲方程序办理完接房（领钥匙）手续，因迟延交房涉及到商品房买卖合同的三项条款（即第9条、第13条、第14条，实际交房时间为2006年3月26日），甲方给予乙方的补偿方式，按合同约定赔付现金x元。按以上方式履行完毕后，因迟延交房涉及到的上述三项条款，双方再无其他纠纷。关于办理房产证的时间可以顺延到2007年12月31日，（因乙方个人原因造成的在办理房产证时间上的迟延，甲方不承担任何责任）。”。同日张某甲向建业住宅公司出具了一份收到金额为x元现金的收条。2007年9月25日建业住宅公司给张某甲出具了《声明》一份，该声明载明：“我公司于2006年上半年与森林半岛18#3D客户张某甲签订的协议书，由于我公司原因不慎丢失，同时该协议的相关内容由于客观因素导致我公司无法完全实现，特声明原协议书作废”。张某甲对此予以认可。2008年1月24日，张某甲书写了一份《关于建业森林半岛18#3D房屋商品房买卖合同签订、执行过程相关情况的说明》，其中第五页有关于“出卖人提出将办理产权登记的时间顺延至2007年12月底，买受人也表示接受”的内容。建业住宅公司的代表刘丽在该说明上予以签字，同时又注明：“本说明由买受人起草，事实叙述部分基本属实，但观点性内容仅代表买受人意见。出卖人有权保留个人意见”。2008年2月15日，张某甲由建业住宅公司代收，交纳了测绘费706元、工本费80元。同日，建业住宅公司向张某甲出具了收条一份，显示：今收到森林半岛一期X号楼X、4、5D号业主交送办理房产证相关资料。1、购房合同一份；2、契税完税证明一份；3、身份证复印件一份；4、维修基金印花税收据一份；5、契税完税证本一份。以上材料符合2008年2月14日电话通知要求。另查明：建业住宅公司于2006年1月23日取得了包括张某甲购买的房屋在内的编号为（2006）郑房管预字第X号商品房预售许可证。2007年6月28日建业住宅公司取得了郑州市金水区X路X号建业森林半岛小区X号楼的房权备案证（郑房权备案字第x号）。在本案审理过程中，张某甲将第一项诉请变更为判令建业住宅公司协助张某甲办理产权登记。再查明：张某甲于2008年6月2日取得上述房屋的所有权证书。
原审法院认为：张某甲与建业住宅公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行权利义务。依据该合同第十五条的约定，结合《关于建业森林半岛18#3D房屋商品房买卖合同签订、执行过程相关情况的说明》的相关内容，应认定双方关于产权的约定系建业住宅公司有义务为张某甲进行产权备案并为张某甲办理产权证。双方约定，建业住宅公司应于交付房屋使用后90日内报备案，同时又约定给予60日的顺延期；建业住宅公司实际交房时间为2006年3月26日，而建业住宅公司于2007年6月28日取得备案，张某甲关于备案的违约时间只要求307天，本院予以准许。张某甲、建业住宅公司又在《关于建业森林半岛18#3D房屋商品房买卖合同签订、执行过程相关情况的说明》中约定建业住宅公司办理产权登记的时间可以顺延至2007年12月31日。该约定系在张某甲、建业住宅公司履行商品房买卖合同中对建业住宅公司违约情形后对原合同的部分变更，在双方之间形成了新的权利义务关系，故自2007年6月29日至2007年12月31日期间不应再计算违约金。张某甲自2008年6月20日取得房产证，但张某甲只要求计算到2008年3月19日，故逾期办理房产证的违约时间计79天。建业住宅公司在办理产权登记及办理产权证的违约时间共计386天，违约金应为x元【386天×（194万元×0.0002）】。张某甲、建业住宅公司均同意2006年9月30日签订的协议作废，视为双方均同意解除该协议，如有争议，可另行提起诉讼请求解决。张某甲已经取得该房屋的房产证，故对其要求建业住宅公司协助其办理产权登记的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告河南建业住宅建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某甲违约金x元。二、驳回原告张某甲的其他诉讼请求。案件受理费4729元，张某甲负担1561元，河南建业住宅建设有限公司负担3168元。
建业住宅公司不服原审判决，向本院上诉称：建业住宅公司与张某甲的商品房买卖合同没有为张某甲办理房屋产权证的约定，我方只有协助张某甲办理房产证的义务；《关于建业森林半岛18#3D房屋商品房买卖合同签订、执行过程相关情况的说明》不能作为定案依据；2006年9月30日的协议书合法有效。请求二审法院依法改判。张某甲答辩称：双方之间签订的商品房买卖合同明确约定了建业住宅公司有办理房产登记的义务，《关于建业森林半岛18#3D房屋商品房买卖合同签订、执行过程相关情况的说明》进一步证明了办理房产证的时间；2006年9月30日的协议书已经声明作废。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：张某甲与建业住宅公司签订的商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，受法律保护。张某甲按照合同约定支付购房款，建业住宅公司未按约定给张某甲所购房屋办理产权登记及所有权证书，应当承担违约责任。依据双方的合同和共同签署的说明，建业住宅公司应当及时给张某甲购买的房屋办理登记和产权证；商品房买卖合同执行情况的说明系双方共同签字认可，建业住宅公司虽有保留意见，但办理产权登记和产权证的时间应予认定；涉案的协议书已经双方声明作废。故建业住宅公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4729元，由河南建业住宅建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长崔凤茹
审判员刘富江
审判员张永军
二〇〇九年八月二十九日
代理书记员禹秀珍
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