重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）徐某某，女。
委托代理人冯源，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆小洞天饮食（集团）有限责任公司，法定代表人杨继寿，董事长。
委托代理人代练平，重庆正智律师事务所律师。
委托代理人马选刚，重庆正智律师事务所律师。
上诉人徐某某因与被上诉人重庆小洞天饮食（集团）有限责任公司（以下简称小洞天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，渝中区X路X号房屋（一幢七层，建筑面积2232平方米）原产人登记为重庆市中区解放碑饮食服务公司。1995年4月，该公司被取消法人资格，与其它公司共同组建为重庆市渝中区饮食服务公司。1997年4月，重庆市渝中区饮食服务公司更名为重庆小洞天饮食（集团）有限责任公司。该公司下设名特小吃分公司等三个分支机构。
1998年7月20日，小洞天公司名特小吃分公司（甲方）与徐某某（乙方）签订了《租赁经营合同》。该合同约定：甲方将解放东路X号房屋（负一层面积约260平方米）交给乙方租赁经营，作传统浴室；租期从1998年7月20日至2003年8月底；每月租赁费共计2500元；签约时乙方支付租赁保证金1万元。该合同签订后，徐某某按约向小洞天公司名特小吃分公司缴纳了保证金1万元，小洞天公司名特小吃分公司也按约将该房屋交给徐某某并向其出具了保证金收据一份。该合同到期后，双方没有签订新的租赁合同，但该房屋仍由徐某某继续承租使用。2005年7月20日，小洞天公司名特小吃分公司（甲方）经小洞天公司授权，又与徐某某（乙方）签订了《租赁经营合同》。该合同约定：甲方将解放东路X号房屋（负一层面积约260平方米）租赁给乙方作饮食经营；租期从2005年8月1日至2006年7月31日止；每月租赁费共计1600元；在租赁期间，如遇政策性或片区改建，本合同自行终止，保证金如数退还，不付任何补偿。2006年7月25日，双方再次签订《租赁经营合同》。该合同除租赁期限约定为从2006年8月1日起至2007年7月31日止之外，其余内容与前合同一致。该合同到期后，双方没有再签订新的租赁合同，但该房屋仍由徐某某继续承租使用。由于该房屋被纳入渝中区X路（含巴县衙门）片区危房改造土地整治储备而需进行拆迁，小洞天公司名特小吃分公司于2008年8月18日向徐某某发出《搬迁撤场通知》，要求徐某某在2008年8月31日前腾空交还该房屋。由于徐某某未在该期限交还房屋，小洞天公司名特小吃分公司于2008年9月11日又通过特快专递向徐某某邮寄《解除租赁关系搬迁撤场的再次通知》，再次要求徐某某在2008年9月30日前腾空交还该房屋。但徐某某仍未搬迁及交还该租赁房屋。小洞天公司名特小吃分公司向徐某某收取房屋租金至2008年9月止。由于徐某某至今仍未搬迁及交还该租赁房屋，小洞天公司乃作为该租赁房屋的所有权人起诉至法院，要求徐某某腾空搬迁及交还租赁房屋。
另查明，重庆市渝中区商业委员会于2007年2月19日以渝中商发〔2007〕X号《关于对重庆渝中商业发展有限公司所属企业实施资产重组改制更名的批复》，同意对小洞天公司及另两家国有企业及其所属单位进行资产重组并入重庆市渝中区商业国有资产经营有限责任公司，共同组建重庆渝中商业发展有限公司；小洞天公司为子公司，小洞天公司名特小吃分公司更名为重庆渝中商业发展有限公司名小吃分公司。2008年11月20日，重庆渝中商业发展有限公司出具《情况说明》，证明该更名并未实施，小洞天公司主体仍然存在，本区X路X号房屋仍属于小洞天公司所有。
一审法院审理认为，渝中区X路X号房屋所有权原虽然属于重庆市中区解放碑饮食服务公司，但该公司后来已重组为重庆市渝中区饮食服务公司，此后又更名为小洞天公司。虽然重庆市渝中区商业委员会以渝中商发〔2007〕X号文件，同意对小洞天公司及另两家国有企业及其所属单位进行资产重组并入重庆市渝中区商业国有资产经营有限责任公司，共同组建重庆渝中商业发展有限公司，但小洞天公司的主体资格目前仍然存在，且重庆渝中商业发展有限公司也证明该房屋仍属于小洞天公司所有。因此，小洞天公司系本区X路X号房屋的所有权人，系本案原告的适格主体。
小洞天公司名特小吃分公司经小洞天公司授权与徐某某签订的三份《房屋租赁合同》，均是双方真实意思表示，且内容并不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应当按照约定全部履行自己的义务。《合同法》第四百零二条规定，委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此，应当确认小洞天公司和徐某某系该《租赁经营合同》的出租方和承租方的主体。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方在《租赁经营合同》届满后没有续签合同，但徐某某仍继续使用租赁物，小洞天公司所属名特小吃分公司也继续向徐某某收取租金，故双方形成不定期租赁关系。《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于该房屋所在地区已经被纳入拆迁范围，即将进行拆迁。小洞天公司所属名特小吃分公司在2008年8月、9月书面通知徐某某，要求其将租赁房屋腾空搬迁。因此，小洞天公司要求解除与徐某某的房屋租赁关系，由徐某某立即将本区X路X号负一层房屋腾空搬迁交还给小洞天公司的诉讼请求，符合上述法律规定，本院依法应当支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、解除重庆小洞天饮食（集团）有限责任公司与徐某某关于本区X路X号负一层房屋的租赁关系。二、徐某某在本判决生效后立即将本区X路X号负一层房屋腾空搬迁返还给重庆小洞天饮食（集团）有限责任公司。案件受理费130元，减半收取65元，由徐某某负担。
徐某某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清，上诉人在原租赁合同期满后，多次要求被上诉人续签合同，但被上诉人一拖再拖，导致双方未签订租赁合同。现因争议房屋即将被拆迁，上诉人作为该房的实际使用人和承租人，有权获得相应的拆迁补偿费用，此时，被上诉人为侵占上诉人应得的补偿费而提出解除租赁合同，其目的不正当，侵害了上诉人的合法权益。2、一审适用法律错误。3、一审程序违法，未依取权追加拆迁单位为第三人,以便于查清事实。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的请求或发回重审。
小洞天公司答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人徐某某与被上诉人小洞天公司授权的小洞天公司名特小吃分公司所签订的《租赁经营合同》于2007年7月31日到期后，双方未再签订新的租赁合同，但上诉人徐某某仍继续在承租使用原房屋，被上诉人小洞天公司所属的名特小吃分公司也继续在收取租金，因此，双方的租赁关系仍然继续存在，但该租赁关系的性质因双方未对租赁期限进行明确约定而形成不定期的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁关系，当事人在给予了合理的通知期限后可随时解除合同。故，被上诉人小洞天公司作为承租房屋的所有权人，在其所属的名特小吃分公司向上诉人徐某某履行了通知搬迁并给予了合理的搬迁期限的义务后，其要求解除租赁关系，理由正当，符合法律规定，一审予以主张正确。上诉人以争议房屋面临拆迁、涉及拆迁安置补偿为由拒绝搬迁，其提出的请求系另一法律关系，与本案无关，其上诉理由不成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人徐某某承担。
本判决为终审判决。
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审判长肖某
代理审判员申威
代理审判员于利
二00九年四月十六日
书记员张坤
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