原告张a，男，汉族，住×××。
委托代理人郑a，上海A律师事务所律师。
被告上海A餐饮有限公司，住所地×××。
法定代表人杨a，总经理。
委托代理人李a，上海市B律师事务所律师。
委托代理人张b，上海市B律师事务所律师。
原告张a与被告上海A餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年7月17日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2007年8月23日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因本案以上海A餐饮有限公司提起要求解除租赁合同一案的审理结果为依据，而该案正处审理过程中，故本院于2007年8月24日裁定中止诉讼，2008年6月30日二审法院对该案作出终审判决，本院据此恢复本案审理，并于2008年8月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑a，被告委托代理人李a、张b到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告双方于2006年3月23日签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于上海市×××一层850平方米的房屋出租给被告。双方约定租赁期限为2006年6月25日至2016年6月24日，其中2006年6月25日至2010年6月24日的月租金为人民币（下同）93,300元。合同并约定：被告以现金形式支付租金给原告，租金按2个月1期支付；每期租金于每期每月的15日以前缴纳，先付后住。截止目前为止，被告仅向原告支付了1期（2个月）的租金，尚欠原告5期（10个月）的租金。另，被告也未按时支付物业管理费、电费等各项费用。原告多次催讨，但被告置之不理。按合同约定，被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的0.3％支付滞纳金；如被告欠租金超过15个工作日视为自动退租，构成严重违约，原告即可终止本合同，有权追究被告违约责任。租赁期内，该租赁房屋的公用事业费用由被告使用而产生的费用均由被告承担，被告应按单如期交纳；若逾期交纳则应按上述费用征收部门的规定支付滞纳金。逾期达一个月的，视为被告严重违约，原告有权终止本合同。原告为维护自身的合法权益，向法院起诉要求，判决被告向原告支付从2006年8月25日起拖欠的租金933,000元、物业管理费35,695.20元，电费14,534.98元及违约金83,970元。
庭审中，原告鉴于诉讼时间的延续和被告于2007年12月20日搬离租赁房屋，故诉讼请求的租金调整为2006年8月25日至2007年12月20日计1,492,800元、物业管理费为53,542.80元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告拒付租金是因为原告出租的房屋无法开设火锅餐饮，不能通过环评，而原告在合同中明确承诺该房屋可以做餐饮，是由于原告的欺诈行为导致被告的合同目的不能实现，该过错责任在被告起诉要求解除合同的一案中已经明确。被告在房屋无法通过环评的情况下要求终止合同，然原告一再保证可以通过其他关系办出环评，但结果仍未能通过环评，据此也导致了被告退租搬离房屋一事的耽搁。综上，被告认为是原告的违约行为导致解除合同，被告拒付租金是合法有据的，要求驳回原告诉请。
经审理查明，位于×××一层建筑面积为849.89平方米的房屋产权人为原告，登记的房屋状况类型为商场，用途为商业。
2006年3月23日，原告张a（甲方）与被告上海A餐饮有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于×××一层850平方米毛坯房屋在良好状态下出租给乙方C火锅使用。租赁期限自2006年6月25日起至2016年6月24日止，为期十年，甲方应于2006年3月25日将房屋腾空并交付乙方使用。双方商定租金为每月93,300元，四年后2010年6月25日起每年递增5％。保证金93,000元，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用隔三天内无息返还乙方。但乙方有任何拖欠付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方立即补足。合同同时约定，甲方保证前述房屋产权清楚并享有出租的权利，符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事赔偿责任。由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。甲方于签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方须双倍退还保证金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿。双方还约定了以下事项：1、甲方给予乙方免租期为3个月，2006年3月23日至2006年6月25日。2、环保甲方承诺一楼商场可做餐饮，正常费用由乙方支付。3、电增容正常费用由甲方承担。4、甲方同意一层少部分转租，但不得开设酒吧、休闲行业。合同另约定了其他条款。
签约后，原告向被告交付了上述房屋。被告则向原告交付了保证金93,000元，并对承租房屋进行了装修。同年3月30日，被告与内蒙古C餐饮连锁有限公司签订了《“C”连锁经营合同》，且支付了特许经营费30万元。嗣后，被告于承租房屋内开设了C火锅D店对外进行餐饮经营。
2006年7月4日，上海市工商行政管理局对被告未经申请核准登记办理分公司营业执照，在涉讼房屋内擅自设立公司下属分公司，从事餐饮服务经营活动做出责令改正和罚款1万元的处罚。
2006年10月30日，上海市闵行区环境保护局向被告做出了闵环保许决字【2006】第××号《不予行政许可决定书》，认为：“E家园”环保竣工验收意见（2004.9.30）闵行区建设项目环境保护“三同时”竣工验收单2004－337明确：“临××路两幢商业楼若设餐饮，厨房仅能设于北部商业楼”，即南部商业楼的规划定位非常明确，是非餐饮业用房。2、周围居民多次到市、区环保局、闵行区人民政府等上访，强烈反对××路X、X号等开餐饮店；2006年10月12日在F街道办事处举行的听证会上，居委会及居民代表再次明确了不同意开设餐饮店的意见。3、房产开发商（E置业）在2004年9月已决定、并书面承诺××路“E家园”住宅小区南部商业楼不开设餐饮业，这客观上已与周围住宅的购房者达成了约定。根据上述理由及上海市环保局沪环保法【2006】×××号《关于饮食服务项目“环评”审批中有关法律适用问题的复函》的精神，闵行区环保局对被告申请开办C火锅店决定不予许可。
2007年1月31日，上海市食品药品监督管理局闵行分局对被告无食品卫生许可证从事食品生产经营活动作出取缔、罚款2万元的行政处罚。
另查明，2006年3月23日，被告与案外人徐a签订《租赁合同》，将承租房屋内的182平方米转租给徐a进行美容美发经营。租赁期间，被告共向原告支付租金186,600元。2007年12月20日，原、被告及案外人徐a办理了物品交接手续，被告和徐a一并搬离了承租场所。
2007年7月2日，被告以原告不实承诺的违约行为导致租赁合同目的无法实现，起诉法院要求解除双方的租赁合同，并要求赔偿经济损失。本院于2008年3月28日作出如下一审判决：一、上海A餐饮有限公司与张a就上海市×××一层签订的《租赁合同》于2007年12月20日解除；二、张a返还上海A餐饮有限公司保证金93,000元；三、张a应赔偿上海A餐饮有限公司装修损失793,355元；四、张a应赔偿上海A餐饮有限公司加盟费损失200,000元。上述二、三、四条款的履行期限为本判决书生效之日起十日内。五、驳回上海A餐饮有限公司的其余诉讼请求。”
该案判决后，张a提起上诉，二审法院经审理后认为，上诉人张a基于其自身认识错误，在合同中承诺其出租房屋可做餐饮，致承租人的合同目的不能实现，构成根本性违约，应当承担违约责任。但是，考虑到被上诉人上海A餐饮有限公司在对租赁房屋进行装修时未尽谨慎注意义务，疏于对涉讼房屋用途进行审查，致本可避免和减少的装修损失扩大，对此也应承担相应的民事责任。据此认定应当由上诉人承担主要责任，被上诉人对于房屋装修损失及加盟费用予以适当分担。上诉人认为应由被上诉人自行承担全部损失的意见，不予采纳。关于保证金因上诉人已另案就租金等费用结算提起诉讼，且被上诉人也在原审审理中表示愿意充抵其应付的租金，故本案对此不宜作出处理，依法撤销原判第二项。原判第一、五项正确，予以支持。上诉人其余上诉请求，不予支持。据此，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2007）闵民三（民）初字第X号民事判决主文第一、五项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2007）闵民三（民）初字第X号民事判决主文第二、三、四项；三、张a于本判决生效之日起十日内赔偿上海A餐饮有限公司装修损失人民币634,684元；四、张a于本判决生效之日起十日内赔偿上海A餐饮有限公司加盟费损失人民币160,000元。
上述事实，有原告提供的原、被告签订的《租赁合同》，房地产权证，被告结欠电费的电力公司发票、物业部门的物业管理费证明，（2007）闵民三（民）初字第X号民事判决书、（2008）沪一中民二（民）终字第X号民事判决书及当事人的相关陈述所证实。上述证据经庭审质证，与本案相关联，具有证据效力，本院予以采信。
对于原告提供的催讨租金函和快递单，被告质证认为从未收到过。本院认为，原告就该函的送达情况未提供其他证据以印证，故对原告提供的该组证据不予认可。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，应属合法有效。双方均应按约履行各自义务。原告作为出租人未能向承租人提供符合合同约定用途的租赁房屋，致承租人的合同目的不能实现，构成根本性违约，致双方租赁合同解除。然被告疏于对涉讼房屋用途进行审查，在无法取得环保部门行政许可的情况下，未能及时搬离租赁场所，对租金和物业管理费的损失也应承担相应的民事责任。此外，被告将部分租赁房屋转租案外人进行美容美发经营，该转租经营活动与其无法获得餐饮的环保审批没有直接关联，因此，被告对该转租部分的租金应按合同约定标准支付至搬离日。对于被告实际占用期间发生的电费，应由被告自行负担。对于保证金，根据租赁合同约定，出租人应在承租人交还房屋并结清相关费用后予以返还。原告请求的违约金，与法不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告上海A餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张a自2006年6月25日起至2007年12月20日止的租金337,877.72元（已扣除被告上海A餐饮有限公司支付的186,600元租金和93,300元保证金）；
二、被告上海A餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张a自2006年6月25日起至2007年12月20日止的物业管理费10,708.56元；
三、被告上海A餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张a电费14,534.98元；
四、驳回原告张a的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,603.63元，由原告负担11,939.97元，被告负担7,663.66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员徐寨华
代理审判员陈务宁
书记员林叶
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