上诉人（原审被告）冯某，男，X年X月X日出生，汉族，北京富地古医药研究所所长，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京方庄物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄住宅区芳群园二区X号楼。
法定代表人栗某，董事长。
委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，汉族，北京方庄物业管理有限责任公司第二分公司经理。
委托代理人于某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京方庄物业管理有限责任公司第二分公司经理。
上诉人冯某因与被上诉人北京方庄物业管理有限责任公司（以下简称方庄物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月4日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官郭菁、李晶雪参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方庄物业公司在一审中起诉称：冯某自2000年10月购买芳星园三区X甲号楼X门X室，建筑面积166.37平方米，年物业费2969.88元。冯某自2004年1月1日拒付物业费，至2008年12月累计欠付物业费x.4元。根据双方所签订的《物业管理委托合同》约定，要求冯某补交物业费x.4元并承担滞纳金。
冯某在一审中答辩称：首先，冯某在接收本物业时，已按照开发商的要求于2000年10月13日签署了前期物业服务合同（合同有效期截至2003年10月12日），并按照合同约定每年按时交纳物业费。其次，我国合同法规定当事人对合同的效力可以约定附期限。方庄物业公司在前期物业服务合同终止后，未向冯某提供且双方未签署新的物业服务合同。故方庄物业公司与冯某之间已不存在有效的合同关系，方庄物业公司主张2004年以后的物业费无合同依据，冯某不同意向方庄物业公司支付。再次，根据北京市政府有关部门制定的物业服务合同格式，冯某曾多次要求方庄物业公司提供新的物业服务合同，但遭到拒绝，其目的是强行提供质量非常差的物业服务，并为其无合同依据而继续收取物业费的无理行为创造条件。最后，最高人民法院于2009年5月15日颁布了《关于某理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。虽然该解释将于2009年10月1日起施行，但仍可作为本案的参考。该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同义务终止后的物业费的，人民法院不应支持”。从该解释可以明确地看出，当物业服务合同终止后，物业公司以事实服务为由要求业主支付物业费，人民法院不予支持。综上，如果仍依据失效6年的物业服务合同交纳物业费，对业主是不公平的，同时方庄物业公司可以没有任何压力地继续提供“事实服务”。目前，本案小区居民在居委会的指导下将成立业主委员会，冯某应广大业主的要求担任业主委员会筹备小组组长。方庄物业公司却想借起诉冯某之机，阻挠业主大会的成立，阻挠广大业主行使其合法权益。冯某再次明确表示：成立业主委员会的目的不是与方庄物业公司对立和对抗，而是更好地与其协商并尽快签署新物业服务合同，促使方庄物业公司更好地为业主提供服务。故请求法院依法保护冯某的合法权益，对方庄物业公司的不法行为给予教育，并驳回其诉讼请求。
一审法院审理查明：冯某（甲方）于2000年10月13日与方庄物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将位于某台区方庄小区芳星园三区甲X号楼二单元X号，建筑面积166.37平方米的房屋委托乙方实行物业管理；委托管理期限为3年，自2000年10月13日至2003年10月12日；每月费用总计247.49元。2003年10月12日合同期限届满，双方未续签《物业管理委托合同》。2004年1月始至2008年12月止，冯某未支付物业费，现方庄物业公司要求冯某支付2004年1月至2008年12月的物业费共计x.4元及相关滞纳金。
一审法院判决认定：当事人对自己的主张负有举证责任。方庄物业公司与冯某签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，为有效合同。合同签订后，双方均按合同约定履行了各自的权利和义务。在合同期届满后，双方虽未续签《物业管理委托合同》，但方庄物业公司继续履行了物业管理义务，冯某现拖欠2004年1月至2008年12月的物业管理费，故方庄物业公司要求冯某支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，该院应予支持。因双方无书面约定，故方庄物业公司要求冯某支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。冯某的辩解缺乏依据，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、冯某于某决生效后10日内给付方庄物业公司2004年1月至2008年12月的物业管理费x.4元；二、驳回方庄物业公司其他诉讼请求。
冯某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实错误。1.双方曾于2000年1月13日签署过《物业管理委托合同》，在此期间，虽然方庄物业公司所提供的物业服务不能让人满意，但冯某仍按时交纳了物业费。但该合同有效期截至2003年10月12日，现已过期6年，且我国法律规定物业合同必须用书面形式，但方庄物业公司怠于某备，并坚决要向冯某提供格式合同又不履行其义务。时至今日，《物业管理委托合同》已失去效力，一审法院认定该合同有效是错误的。2.在《物业管理委托合同》终止后，冯某多次要求方庄物业公司提供新的物业合同，并向有关部门多次反映，要求方庄物业公司提供合同并改善物业服务。但方庄物业公司拒绝提供并继续提供其所谓的“物业服务”。包括冯某在内的广大业主认为方庄物业公司提供的物业服务存在诸多问题，如：小区经常堆满垃圾，无人清理；经常发生自行车、电动车丢失事件，业主希望集资购买单元防盗门，仅要求方庄物业公司负责收取费用但遭到拒绝。另外，《物业管理委托合同》中约定的方庄物业公司提供代收水、电等费用的服务项目，现方庄物业公司已不再提供该服务，但其仍沿用《物业管理委托合同》的约定收取物业费。综上，冯某作为业主，在与方庄物业公司签订新的物业合同时，没有任何谈判的余地，且在合同过期后仍然必须接受服务极差的物业服务，有失公允。一审法院认定方庄物业公司继续履行物业服务义务，实际上支持了方庄物业公司的强买强卖行为。二、一审法院适用法律错误。最高法院《关于某理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，旨在保护业主的合法权益，防止物业公司作为强势一方与处于某势一方的业主发生强买强卖现象。该法所体现的基本原则，正可适用本案。需要指出的是：整个小区没有签订新的物业合同，如果方庄物业公司与冯某签署新的物业合同，本案纠纷就不会发生。三、特别需要说明的问题：一审法院在询问冯某时，故意诱导当事人回答错误的命题。一审法院此举不是人民法院正当行为，特别是采用“事实服务”的概念认定，不符合法律规定。综上所述，一审法院认定《物业管理委托合同》为合法及方庄物业公司提供“事实服务”是明显错误的，据此判决冯某支付物业费的内容应予撤销，并要求方庄物业公司提供新的物业服务合同。
方庄物业公司同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《物业管理委托合同》和双方当事人陈某意见在案佐证。
本院认为：首先，《物业管理委托合同》约定的物业服务期限已届满，冯某与方庄物业公司在该合同项下的权利义务终止。但不能因此否认该合同的效力，冯某未提交证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故《物业管理委托合同》为有效合同。其次，在约定的物业服务期限届满后，方庄物业公司继续向冯某提供了物业服务，故一审法院参照《物业管理委托合同》约定的标准判决冯某支付物业费，并无不当。最后，《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”基于某述法律规定，方庄物业公司与冯某均享有自愿订立新物业合同的权利，同时需要指出的是方庄物业公司作为提供物业服务的一方，在订立物业合同过程中，理应遵循上述法律规定所体现的平等、自愿、公平的基本原则。综上所述，冯某提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八十六元，由冯某负担（于某判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百七十二元，由冯某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长闫飞
代理审判员郭菁
代理审判员李晶雪
二ＯＯ九年十二月十八日
书记员梁艺爽
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