原告马某，男，汉某，
委托代理人高XX，男，汉某
被告谢XX，女，汉某，
委托代理人魏XX，陕西XX律师事务所律师。
第三人XX房地产咨询服务有限公司（以下简称西安XX公司），
法定代表人高X，总经理。
委托代理人董XX，陕西X律师事务所律师。
第三人赵X，女，汉某，
委托代理人吕XX，男，汉某，
第三人郭XX，男，汉某，
委托代理人吕XX，男，汉某，
原告马某与被告谢XX及第三人西安XX公司、赵X、郭XX买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马某的委托代理人高XX、被告谢XX的委托代理人魏XX、第三人西安XX公司的委托代理人董XX、第三人赵X、郭XX的委托代理人吕XX均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马某诉称，2011年1月20日原告与第三人西安XX公司签订《房屋经纪合同》，合同约定西安XX公司为原告提供房屋经纪服务。经第三人西安XX公司介绍，原、被告于2011年1月26日签订《房地产买卖契约》，该契约签订后，原告依约缴纳了100000元定金并支付了房款700000元，后办理了房屋交接手续，但被告于2011年2月27日强行占了该房屋。故此诉至法院，请求依法判令：1、依法确认原、被告2011年1月26日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、依法判令被告按照《房地产买卖契约》办理被告与西安XX房地产开发（集团）有限公司的《购销协议书》合同更名手续并移交房产；3、判令被告赔偿原告滞纳金280000元（按总房款每日千分之二十计算至合同更名手续完成之日，总房款是140万，每天28000元，仅计算10天）。原告马某为证明其主张，向本院提交房屋经纪合同1份、收某1份、房地产买卖契约1份、补充协议1份、收某3份、通知1份、房屋交接单1份，原告所提交的证据均为复印件，经本院核对与原件无异。
被告谢XX辩称，其与原告签订的房地产买卖契约应属无效，因此不存在合同的履行和合同违约的事实。原、被告是自行联系购房，与第三人西安XX公司无关。本案原告和西安XX公司之间是恶意串通。被告与第三人赵X、郭XX所签订的合同合法有效。被告为证明其主张向本院提交房地产买卖契约1份、房屋买卖协议1份、银行回执单1份、收某1份、过户协议1份、购销协议1份、收某收某1份、过户审批表1份，被告所提交的证据均为复印件，经本院核对除过户协议、购销协议、收某收某、过户审批表外均与原件无异。
第三人西安XX公司辩称，其与原告签订的房屋经纪合同以及原、被告签订房地产买卖契约均合法有效。原告应依约付钱给被告，但支付方式应通过第三人向被告支付。如原、被告签订房地产买卖契约为无效合同，那原告与第三人赵X、郭XX签订的房屋购买协议也应为无效。而且被告之前也未向原告说明涉案房屋权证情况。
第三人赵X、郭XX称，其与被告签订的房屋购买协议，经有关部门（开发商）认定是有效的，且其与被告的房屋购买协议已经履行，涉案房屋也已交付；同时辩称，原、被告签订房地产买卖契约因违反中华人民共和国房地产管理法及合同法的禁止性规定应属无效。
经审理查明，原、被告于2011年1月26日签订房地产买卖契约一份。该房地产买卖契约主要内容为：“一、甲方谢XX自愿将坐落在XX区X区X号的房地产（房屋建筑面积现状平方米）出售给乙方马某。乙方马某已对甲方谢XX所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙方双方协定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹佰肆拾万元整，￥（略）.00元。乙方由二0一一年壹月三十一日前分二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：1、合同更名后付柒拾万元整，2、交付房产及配套设施和物业权证后付陆拾万元整。三、双方同意于二0一一年壹月三十一日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”。原、被告签订上述合同当日，原告马某向被告谢XX支付定金100000元。
2011年1月29日原、被告又签订补充协议一份。该协议约定：“甲、乙双方2011年1月26日买卖契约生效后，因甲方在办理合同更名时开发商春节放假不能办理，经协商合同所有条款不变，时间约定顺延一个月，顺延期内甲乙双方维持房产及手续现状，乙方参与监管”。
另查明，原告马某与第三人西安XX公司于2011年1月20日签订房地产经纪合同一份。后原告于2011年2月9日、2011年2月28日分别向第三人西安XX公司支付房款700000元、600000元，合计（略）元。2011年2月13日原告与第三人西安XX公司签订房屋交接单一份，该单内容为：“现有西安XX房地产服务公司中介成交的谢XX售XX花园C区X号房屋给马某合同，于二零一零年一月二十六日签字生效后，买受人付定金十万元整，并于二月九日再付购房款七十万元整，根据合同约定，现将房屋现状（包括该房屋、水、电、煤某、物业及现有全部家具设施）交付买受人后无异议。下余款项合同更名后由买受人付清”。
2011年2月23日，原告马某向第三人西安XX公司发出书面通知一份，该通知主要内容为“XX房地产服务公司：贵公司为我中介的XX花园C-8房屋买卖合同，于元月26日签订生效后，我依约交卖方谢XX定金壹十万元整，并提前向贵公司预付卖方房款70万元，对尾款也作了可提前支取的承诺。虽然我方先期诚意履约并一再督促，但卖方至今不能按约定给我方办理更名和移交房产手续，作为中介方，请贵公司尽快督促卖方履约，月底前如不能完成合同约定事项，我将追究贵公司和卖方的违约责任。特此通知”。
2011年3月1日，被告谢XX与第三人赵X、郭XX签订房屋购买协议一份，该协议主要内容为：将上述谢XX位于西安市X镇XX花园C区X号的自建别墅卖给赵X、郭XX。该房屋购买协议签订后，第三人赵X、郭XX于2011年3月4日向被告谢XX支付购房款（略）元；当日被告谢XX与第三人赵X、郭XX在西安XX房地产开发（集团）有限公司办理过户、更名手续，并将涉案房地产向第三人赵X交付。此后，原告为其与被告买卖上述房屋及交付事宜发生纠纷，诉至法院。
另查明，在原、被告签订房地产买卖协议时，原、被告及第三人西安XX公司均知晓涉案房屋及土地无相关权证。
上述事实有房屋经纪合同、收某、房地产买卖契约、补充协议、通知、房屋交接单、房屋买卖协议、银行回执单、过户协议、购销协议、收某收某、过户审批表及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，签订违反法律、行政法规强制性规定的合同，应为无效。本案中原、被告签订房地产契约时，均知晓涉案房屋及土地无相关权证，但仍然进行买卖交易，显然违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关禁止性规定，故原、被告签订的房地产契约应为无效，原告的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告已向被告支付的100000元定金，因原告诉请未涉及，故本案不予以处理，原告可另诉予以救济。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《证据规则》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告马某要求确认其与被告谢XX签订的房地产买卖契约合法有效的诉请；
二、驳回原告马某要求被告谢XX按房地产买卖契约为其办理合同更名及移交房产的诉请；
三、驳回原告马某要求被告谢XX向其支付滞纳金的诉讼请求。
本案案件受理费17600元，原告已预交，案件受理费17600元应由原告马某自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长余国庆
代理审判员何晓丽
代理审判员徐严
二0一二年二月二十日
书记员赵宇
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