海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南省卫生厅，住所地海口市X路X号。
法定代表人简某某，厅长。
委托代理人白某某，副厅长。
委托代理人陈耀中，海南乾诚律师事务所律师。
被告海南外经房地产开发公司，住所地海口市X村X路外经房产楼。
法定代表人李某某，该公司经理。
委托代理人范庆萍，海南海新律师事务所律师。
委托代理人赵文，海南海新律师事务所律师。
原告海南省卫生厅与被告海南外经房地产开发公司合作建房纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2000年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人白某某、陈辉中，被告委托代理人范庆萍、赵文到庭参加了诉讼。庭审中，被告提起反诉，请求判令原告赔偿因合作造成的各项损失348．3226万元。经本院审查，认为被告的反诉符合法律规定，决定并案审理并通知被告缴纳反诉费，但被告未在规定的时间内交费。本案现已审理终结。
原告诉称，1992年7月20日，原、被告就合作建房事宜签订一份《合作建楼协议书》，又于同年11月25日和12月30日签订《补充协议一》及《补充协议二》。双方约定：合作兴建宿舍楼与综合楼各一栋。原告投入9．01亩土地使用权并负责立项、报建及办理土地转让手续；被告投入建楼全部资金，双方还就其他权利义务和违约责任作了约定。协议签订后，原告依约完成了项目的立项及报建，又经土地部门批准，将4．73亩土地使用权转于被告的名下。1994年11月还取得两栋楼的施工许可证。为了履行合同，原告先后投入资金245万元，加上被告代表从定金中花费27万多元，共计损失272．86万元。由于被告根本不具备履约能力，虽经原告多次催促，终因被告无建设资金无法动工，致使施工许可证逾期作废，给原告造成巨大损失。为此，请求判令解除双方的合作开发关系，返还4．73亩土地使用权，赔偿原告各项损失272．86万元，已付的50万元定金不予返还。
被告辩称：原告所诉不是事实。造成合同不能履行的原因，是原告在项目报建后既不将《建筑工程施工许可证》和设计图纸交给被告，也不按合同约定拆除地上建筑物，致使被告无法履行合同。尤其严重的是，原告见联建项目有利可图，竟单方自建宿舍楼。原告还采取欺骗手段在报纸上谎称土地红线图遗失，将土地证重新办于自己名下。后经被告揭露，才得予纠正。被告曾多次直接或通过政府部门敦促原告履行合同，但均被原告拒绝。由于原告拒不履行合同，已造成被告各种损失达348．3226万元。基于原告已无合作诚意，请求判令解除双方的合作建房关系。另外，原告主张其在合作期间损失了273．86万元不是事实。依照法律规定，行政划拨用地应先改为商业用地才能与他方合作，补交地价款是原告的义务，原告让被告代交并将该款视为其合作损失而要求被告赔偿，没有法律依据。另外原告称被告代表未经许可擅自开支定金27万多元也不是事实，原告的举证不能证明其主张，应予驳回。
经审理查明：1992年7月20日，原、被告签订一份《合作建楼协议书》，约定双方在原告现住址的地面上建综合楼和住宿楼各一栋。原告的责任：1、提供项目建设用地8亩并负责建楼地皮上的拆除搬迁工作，负责处理建筑用地发生的一切纠纷；2、负责立项、报建、办理转让土地使用权的一切手续；3、在综合楼报建手续批准后将土地红线图、政府批文、建筑许可证交被告保管。被告的责任：1、提供全部建设资金(含报建及土地转让费)，其中综合楼每平方米造价2000元(原告分得部分)，住宿楼每平方米造价1100元；2、提供70万元给原告作为拆迁费；3、负责项目的设计、施工、验收等工作；4、先动工建宿舍楼，后建综合楼，宿舍楼自动工之日起16个月内竣工交付使用，综合楼自动工之日起30个月内竣工交付使用；在建筑面积（略）平方米中原告分得（略）平方米(含住宿楼X平方米)；住宿楼按每平方米1100元即总价款715万元由被告出资建造；付款方式：协议书生效后被告支付定金50万元，住宿楼立项报建后支付150万元，以后按工程进度分批付清715万元。违约责任的约定是：如某一方违约，由此造成的损失，由违约方赔偿给对方。同日双方将协议书到海南省公证处办理了公证。合同签订后，被告委托海南星岛经济联合发展公司向原告支付了合同定金50万元。同年10月16日，海南省计划厅以琼计投资(1992)X号文，批准原、被告的合建项目。同年11月25日，原、被告签订了《补充协议之一》，约定：1、原告投资的土地按规定实行部份转让给被告，转让面积6．03亩，转让费用由原告承担，可先由被告垫付，然后从协议所定建宿舍楼款中扣除；2、原协议原告在综合楼所分得的4000来方米用房减为2500平方米，宿舍楼原告将增建三层，成本费用715万元不变。之后，被告又通过海口琼春贸易公司代原告交纳土地转让费等126．445万元。同年12月30日，原、被告又签订《补充协议之二》，约定：1、按海口市的规划，双方合作项目总建筑面积变更为（略）平方米，原告分得宿舍楼X平方米和商住用房1500平方米；2、宿舍楼由被告出资640万元(含搬迁费)，设计费和报建费由被告承担；3、设计报建应于1994年1月底前完成，批准后于同年3月动工，1995年9月前竣工交付使用；4、被告应付原告的640万元分三次支付：1994年1月底前付250万元，同年3月底付250万元，1995年6月付140万元；5、原《补充协议一》土地转让费127万元由原告负担，现已由被告垫付，待综合楼竣工交付时，原告才将该款付还被告。1993年2月5日，海口市土地管理局以市土字(1993)X号文件批准双方的《合作建房协议书》。1994年7月7日，原告向被告出具《保证书》：承诺先在现有的空地上兴建住宅楼，后才拆迁旧办公楼、招待所及住宅楼。同年8月2日，原告书面要求被告代垫付新建办公楼、住宅楼及“杏林大厦”(综合楼)配套电话线路建设预付款23．3776万元，绿化保证金6万元。同年10月31日，海口市规划局以海市规证建(94)AE－X号《海口市建设工程规划临时许可证》，批准双方合作兴建“杏林大厦”及住宿楼。由于被告未按合同支付工程款，同年12月19日和29日，原告两次向被告发出书面通知，以建楼的报建手续已完成，被告未依时付款，违反了协议为由，要求赔偿一切损失。1995年1月9日和3月30日，原告又两次书面通知被告，要求被告派代表商谈终止协议及解决遗留问题。同年4月11日，原、被告就合作建楼终止协议进行座谈，由于双方意见不一致未能达成协议。同年7月10日，原告再书面通知被告，以被告未如数付款建住宅楼，违反了协议，重申终止合作建楼协议，要求被告承担一切损失的责任。7月21日，被告函复原告，提出商讨妥善解决双方纠纷并要求原告继续履行原合建合同。同年8月，原告为解决职工的住房，经申报海口市规划局批准，在原报建住宅楼地址上由职工集资兴建起X层住宅楼一栋。1997年6月25日，原告致函被告：“我厅与贵司签订合作建楼协议，并以双方名义共同报建，但因贵司资金投入困难，合作项目难于实施，我厅为解决职工住房困难，发动大家集资，按原合作报建规划兴建宿舍楼一栋，目前宿舍楼已竣工交付使用，为了房改办理房产证，请贵司出具证明，由市规划局验收发证是盼”。同日，被告在该函上盖章并签署意见：“海口市规划局，同意省卫生厅向贵局申报杏林大厦B座住宅楼房单独验收办证”。同月28日，海口市规划局给原告补发了编号为(97)101A《建设工程规划许可证》。对该住宅楼进行了验收并办理了房产所有权证。同年8月2日，海口市土地管理局根据原告的申请，在“海南日报”上刊登启事，以原告所在的海府路X号宗地权属证明文件及红线图原件已失落，通告予以注销。同年底，海口市土地管理局给原告发放了海口市国用(藉)字第X号国有土地使用证。后因被告提出异议，海口市土地管理局收回发给原告的国有土地使用证。
另经查明，原、被告在合作期间，共投入设计、报建、消防、绿化等各项费用261．7万元(不含定金50万元)。其中原告投入119．25万元；被告确认其投入的有142．55万元(代付土地转让费126．445万元、绿化费8．5万元、消防费7．5万元)。期间，琼春贸易公司法定代表人徐开春经原告同意，从50万元定金中提取18．3045万元交纳了项目基础建设费。此外，从1994年2月17日起至12月8日止，徐开春共分22笔向原告借款9．2万元。原告为此向本院起诉，遂起讼争。
上述事实，有原、被告签订的《合作建楼协议书》、补充协议(之一)、(之二)、海南省计划厅琼计投资(1992)X号文、海口市土地管理局市土字(1993)X号文、申请用地规划许可证报告、原告出具的借条、保证书、海口市工程建设临时规划许可证、原告要求被告付款及终止合作的通知、被告敦促原告执行协议的函、终止合作协议座谈会纪要、被告同意原告单方验收办证的函、各项费用收据、1996年8月2日“海南日报”启事及庭审笔录等证据在案为凭，并经庭审质证和本院审查，具有证明效力。
本院认为，原、被告就合作开发“杏林大厦”项目签订的《合作建楼协议书》，以及之后又签订的《补充协议之一》、《补充协议之二》，均为双方当事人真实意思表示。且双方的合作已报经有关部门批准，故合同的形式要件完备，内容不违反法律规定，应确认为有效合同，对双方均具法律约束力。合同签订后，原告依法办理了土地变性手续，又将4．73亩土地使用权办于被告名下，领取了“建筑施工许可证”，使合作项目具备了动工兴建的要件，依约履行了自已的合同义务。而被告在取得原告的土地使用权及在各种批建手续完备后，未能履行其出资义务，仅支付了合同定金50万元，代原告垫付土地转让费126．445万元及部分项目款，致使合作建楼协议因无建设资金无法继续履行。被告的行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。由于被告支付的合同定金不足于弥补原告的经济损失。故原告请求将被告垫付的地价款补偿已造成的实际损失，符合法律规定，应予支持。原告在请求被告赔偿的损失中，还包括原告按规定交纳的设计费15万元、市政配套费59．5万元、煤气开发费44．75万元。这些费用为项目必须的支出。合作建楼协议未能履行后，已由原告受益，不应将其视为损失而请求被告赔偿。被告已付的50万元定金，由于不履行合同，原告请求不予返还符合法律规定，本院予以支持。但原告以定金已由被告擅自开支27．3793万元，要求补偿的问题。经查，上述开支中，有18．0345万元，是经原告同意支取，支付项目基础设施的费用，不应由被告承担。其余9．2万元为徐开春的个人借款，因徐开春不是本案当事人，原告可另案起诉处理。关于被告主张造成合同不成履行，是由于原告未将《建筑施工许可证》及设计图纸交给被告所致的问题，因被告不能指证加予证明，其理由不能成立。另外，原告是在被告不履行合同，原临时规划许可证过期后，为解决职工住房问题，在报经规划部门批准后才动工兴建住宿楼的，其手续合法完备。被告也于1997年6月25日向有关部门出具书面意见，同意原告单独办证验收宿舍楼，因此不存在原告单方违反合同的问题。需要指出的是，原、被告曾就中止合作问题多次互致函件与协商，可见，双方的合作关系已无继续履行之必要。由于被告提出反诉后并未依法交纳反诉费，故对被告的反诉请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项、第二款、第一十六条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《合作建楼协议书》、《补充协议之一》及《补充协议之二》，对双方无法律约束力；
二、被告支付的合同定金50万元及垫付的地价款126．445万元，作为损失补偿金，不予返还，归原告所有；
三、限被告于本判决发生法律效力之日起30日内，将海府路X号4．73亩土地使用权返还原告，所需办证费用由双方按国家规定负担。
本案案件受理费人民币（略）元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长符强
审判员何苏芹
人民陪审员陈振球
二○○○年四月二十六日
书记员林志勇
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