江苏省徐某市中级人民法院
民事判决书
（2005）徐某一终字第X号
上诉人（原审原告）徐某市淮西五交化公司。住所地:徐某市X路X号。
法定代表人曹某某，该公司经理。
委托代理人杨秀成、孟某，江苏徐某金合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐某市中联房屋开发有限公司。住所地：（略）。
法定代表人刘某甲，该公司经理。（未到庭）
被上诉人（原审被告）刘某甲，男，1959年出生，汉族，徐某中联房屋开发有限公司经理，住（略）－3－X室。（未到庭）
被上诉人（原审被告）刘某乙，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。（未到庭）
被上诉人（原审被告）刘某丙，男，X年X月X日出生，汉族，江苏徐某建伟律师事务所律师，住（略）。（未到庭）
被上诉人（原审被告）徐某某，女，1969年11月出生，汉族，无业，住（略），系刘某丙之妻。
上诉人徐某市淮西五交化公司因请求确认买卖合同无效纠纷一案，不服徐某市泉山区人民法院(2004)泉民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2005年9月30日公开开庭审理了本案，上诉人徐某市淮西五交化公司的法定代表人曹某某、委托代理人杨秀成、孟某，被上诉人徐某某到庭参加诉讼。被上诉人徐某市中联房屋开发有限公司、刘某甲、刘某乙、刘某丙经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
经审理查明，1998年7月15日，国贸公司经徐某市计划委员会批准，对徐某市X路X号进行改造，新建一栋综合楼，淮西五交化公司使用的直管公房和其自管企业用房共计1263．6l平方米被纳入改造范围。同年8月10日，徐某市政府召集有关部门协调解决包括淮西五交化公司在内的拆迁安置问题，并由徐某市政府办公室在当月14日整理了《市政府关于徐某展览馆市场、淮西五交化商店和商业机械公司拆迁安置问题的会议纪要》，其中规定：淮西五交化商店在国贸公司拟开发地块内，由国贸公司进行拆迁，要按照正常的开发政策拆—还一，并要在建好后的一楼和二楼共安置给淮西五交化商店1000平方米营业房(届时按实际测量面积计算)，不足部分安置在二楼以上。同年8月，国贸公司与淮西五交化公司签订了拆迁协议书一份，约定了“甲方拆除乙方房管、自管企业房面积1263．61平方米，就地安置沿淮海路东首，拆一还一。其中一层安置建筑面积500平方米，二层安置建筑面积500平方米，其余263．61平方米建筑面积安置在三层”等内容。该协议经甲乙双方盖章，并由徐某市拆迁办公室予以鉴证。1998年9月2日，国贸公司因建设资金不足等原因，与中联公司签订协议，约定由中联公司投入资金将该建设项目继续完成，国贸公司有关此项目的所有协议、合同均由中联公司负责履行，该工程所产生的一切债权债务均由中联公司承担。协议签订后，中联公司自行办理了淮海西路X号综合楼项目的批准立项、规划定点、征用地手续和拆迁许可证。1998年9月，中联公司开工建设“中联大楼”，1999年12月竣工。
1999年5月14日，徐某市拆迁办公室向中联公司出具《关于淮西五交化公司被拆除面积及使用性质的说明》，证明拆除淮西五交化公司房屋情况为：1、直管营业房建筑面积542．12平方米，直管办公室建筑面积113．51平方米，计655．63平方米；自管房(仓库)建筑面积461．01平方米，自管房(办公)建筑面积146．97平方米，计607．98平方米。以上合计1263．61平方米。中联公司认为按国贸公司与淮西五交化公司签订的拆迁协议书履行，将营业房1000平方米安置给淮西五交化公司显失公平，遂向徐某市人民政府提交了《关于按拆迁规定安置淮西五交化商店的请示报告》，要求按江苏省及徐某市的拆迁文件规定执行，营业房就地安置应拆一还一，按建筑面积542．12平方米安置淮西五交化商店。淮西五交化商店则要求中联公司按照拆迁协议书进行安置。双方因营业房面积发生争议，经徐某市建设委员会组织双方协商未果，中联公司遂向本院提起民事诉讼，要求确认上述拆迁协议书无效，由双方重新订立拆迁协议。本院于2000年6月25日作出(2000)徐某初字第X号民事判决书，确认上述拆迁协议书无效，判令中联公司在淮海西路X号新建商办楼三层为淮西五交化公司安置仓库及办公用房合计建筑面积607．98平方米。淮西五交化公司不服，提起上诉。2000年11月17日，江苏省高级人民法院作出(2000)苏民终字第X号民事判决书，认定上述拆迁协议书合法有效，判决驳回了中联公司的诉讼请求。
2000年12月21日，淮西五交化公司诉至徐某市泉山区人民法院，认为根据拆迁协议一、二层应当安置1000平方米，由于685.15平方米是房管局直管房，故要求中联公司按照拆迁补偿协议的约定，安置尚欠淮西五交化公司的一、二层营业房341.85平方米（一层193.96平方米、二层147.89平方米）及办公用房，并按约定支付淮西五交化公司职工的工资补偿金等。2001年1月13日，中联公司向淮西五交化公司发出《上房通知》一份，内容为：“你单位拆迁安置在中联大楼，承租徐某市房管局的直管非住宅公房，现已经市房管局验收合格，具备上房条件。请你单位于本月18日携带有关资料到徐某市泉山区房管处办理上房手续。你单位企业自管房部分，待法院判决后再办理上房手续。”2001年1月15日，中联公司与徐某市房产管理局签订房屋产权接受协议书，约定由中联公司将新建的坐落于淮海西路X号综合楼东起第三、四门内一二层营业大厅，计建筑面积658．15平方米退赔给徐某市房管局，产权为房管局所有。1月26日，淮西五交化公司与徐某市泉山区房地产管理处签订房地产租赁契约，承租了上述直管公房658．15平方米。该案后因级别管辖的原因移送本院。2001年11月2日，本院作出(2001)徐某初字第X号民事判决书，判令中联公司为淮西五交化公司在淮海西路X号中联大楼东端一、二层安置建筑面积341．85平方米。中联公司不服，提起上诉。因中联大楼一、二层的其他部分已经出售他人并已经办理了权属登记，已无房安置，2002年4月5日，江苏省高级人民法院作出(2002)苏民终字第X号民事判决书，判令中联公司就中联大厦一、二层安置问题赔偿淮西五交化公司经济损失（略）元。
以上几次诉讼中，刘某丙均是中联公司的代理人。诉讼中，均未涉及拆迁协议中约定的“其余263.61平方米建筑面积安置在三层”的问题。
2002年2月21日，因中联公司拖欠中联大楼的承建方南通市第七建筑安装工程有限公司(以下简称南通七建)工程款，南通七建起诉至徐某市云龙区人民法院并申请财产保全，要求查封中联公司坐落于徐某市X街X号（中联大楼北侧编号）的中联大楼第三层。同年3月19日，徐某市云龙区人民法院作出(2002)云经初字第X号民事裁定书，将中联公司坐落于徐某市X街X号的中联大楼第三层予以查封。同年4月22日，南通七建(甲方)、中联公司(乙方)与刘某丙、徐某某(丙方)签订协议书一份，约定：“甲乙双方因债务纠纷已经法院判决生效，乙方应当给付甲方工程款79．79万元。现经甲、乙、丙三方协商，就该案查封财产(中联大楼第三层)的变卖及债务清偿事宜达成如下协议：一、甲方同意办理解除中联大楼三层查封申请，经过乙方同意，将中联大楼第三层卖给丙方。二、房屋建筑面积为690．O7平方米，单价为1800元／平方米，总计价款为（略）元。三、购房款由丙方直接交给甲方（略）元；余款（略）元交给乙方。购房款由丙方通过银行贷款、筹措解决，有关的贷款手续由乙方负责协助办理。四、乙方和丙方之间的房屋买卖合同，按照规定要求，另行共同协商签订，房屋买卖合同内容不得与本协议冲突，否则无效。”协议签订后，中联公司与刘某丙、徐某某签订了商品房购销合同，该商品房购销合同落款日期书写为1999年3月2O日。2003年3月31日，刘某丙、徐某某办理了淮海西路X号中联大楼三层的房屋所有权证书，并办理了土地使用权证书。后淮西五交化公司得知中联大楼三层已全部出售给刘某丙、徐某某，经与中联公司协商，中联公司在中联大楼北侧附楼三层安置淮西五交化公司建筑面积约165平方米，尚欠98.61平方米未安置。为此，淮西五交化公司诉至法院，认为中联公司与刘某丙、徐某某恶意串通，损害了淮西五交化公司的合法权益，要求确认中联公司与刘某丙、徐某某签订协议中98.61平方米的部分无效。
另查明：2003年12月12日，中联公司因未依法申报年检被江苏省徐某工商行政管理局吊销营业执照。中联公司的投资人为刘某甲、刘某乙。
原审法院经审理认为，被告刘某丙、徐某某与被告中联公司签订的房屋买卖合同是基于徐某市云龙区人民法院将该房屋查封的法律事实形成的，南通七建、中联公司与刘某丙、徐某某签订的协议是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的。刘某丙、徐某某与中联公司签订的商品房买卖合同系对他们与南通七建签订的协议的履行，亦是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”原告与被告中联公司签订的拆迁协议书是合法有效的。被告刘某丙、徐某某与中联公司签订的商品房买卖合同也是合法有效的。依据我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生，仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动；物权变动法律效果的发生，必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。在房屋所有权登记手续尚未办理之前，出卖人仍是房屋所有权人，有权自由处分，而且从合同法理论出发，买卖合同只要其标的物非自始客观不能、无从确定，或者没有合同法规定的无效情形，该买卖合同即为有效。在拆迁安置过程中，当事人在协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定的，在与其他买卖合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护。故原告与被告中联公司签订的拆迁协议书应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通的债权给予保护。被告刘某丙、徐某某与中联公司签订的商品房买卖合同也是普通债权，但刘某丙、徐某某已经经过房屋产权部门的登记取得了房屋所有权证书，因此，应当确认该合同的效力优先。原告可依法向被告中联公司追偿。原告主张被告刘某丙、徐某某与被告中联公司签订商品房买卖合同无效，不符合法律规定，不予支持。遂判决：驳回原告徐某市淮西五交化公司的诉讼请求。案件受理费500元，由原告徐某市淮西五交化公司负担。
上诉人徐某市淮西五交化公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：被上诉人中联公司、刘某丙、徐某某签订房屋买卖合同时，存在恶意串通行为，损害了被拆迁人的合法权益，应当确认其合同部分无效。
被上诉人徐某某答辩称：被上诉人与中联公司的房屋买卖合同，是基于南通七建行使工程款债权优先权提起诉讼、讼争的三层房屋整体被法院查封，及被上诉人与该案的债权人、债务人三方自愿达成协议而订立的，被上诉人刘某丙虽然是中联公司的代理人，但在以往的诉讼中并未确定中联大楼三楼有明确安置给上诉人的位置、用途特定的房屋，而且上诉人是不同意在三楼安置的，故被上诉人与中联公司不存在恶意串通的行为，双方订立的商品房买卖合同有效。
被上诉人中联公司、刘某甲、刘某乙、刘某丙未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
本院认为，双方当事人对上述事实没有争议，因此，本案的争议焦点是：第一、淮西五交化公司对争议的中联大楼第三层房屋是否有优先权；第二、刘某丙、徐某某与中联公司签订的关于中联大楼第三层房屋的买卖协议是正常的交易，还是为了规避淮西五交化公司的优先权。
关于第一个争议焦点，本院认为，本案中国贸公司与淮西五交化公司之间的房屋拆迁安置协议已经江苏省高级人民法院的生效判决确认是合法有效的，中联公司继受了该拆迁项目，只是合同主体的变更，仍应按照该合法有效的协议履行其安置义务。从拆迁协议的内容看，第一、是拆一还一，也就意味着是产权调换方式；第二、安置地点就是新建的综合楼，所以位置是特定的；第三、一、二层是营业房，三层是办公用房，用途也是特定的。因此，合同内容明确，位置、用途特定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述司法解释的规定，淮西五交化公司关于优先取得补偿安置房屋的请求有法律依据，应当予以保护。
关于第二个争议焦点，本院认为，应当根据买卖协议的价格、时间、背景等因素综合考虑，以判断其交易目的。第一、从刘某丙、徐某某与中联公司交易的价格看，为1800元/平方米，而同时期物价部门核定的价格为2500元/平方米，虽然购买人抗辩称该价格存在有价无市的可能，但该实际交易价格并非经公开程序获得，而是买卖双方私下约定的结果，且物价部门核定价格的主要依据之一也正是市场因素，所以购买人这一抗辩理由不能成立。应当认定与物价部门核定的价格相比，实际交易价格明显偏低。第二、从交易时间看，南通七建、中联公司与刘某丙、徐某某签订三方协议是在江苏省高级人民法院终审判决之后形成的，在江苏省高级人民法院的两份生效判决书中，中联公司均系义务承担人。中联公司在未履行义务时，即将有效资产处分给他人，价格偏低，且在合同中将交易时间书写为判决生效之前，使人有理由相信其买卖合同的目的是规避义务履行。第三、从协议价格的确定主体来看，南通七建实际上对交易价格并不关心，只要能收到约80万元的工程款即可，所以价格仍是中联公司与刘某丙、徐某某确定的。第四、从刘某丙的身份看，其是中联公司的代理律师，在代理中联公司与淮西五交化公司的拆迁纠纷案件中，其对于中联大楼三楼东首应当安置给淮西五交化公司是明知的。此外，偿付工程款只是80万元左右，即使参照协议约定的价格，也只需出售443.28平方米房屋，而三层房屋的总面积是690.07平方米，还应剩下246.79平方米，中联公司没有把三层房屋全部卖出的必要。综合以上因素考虑，中联公司及其代理律师在明知安置房屋的用途、明知生效判决确定之义务尚未履行的情况下，由义务人及其代理律师签订买卖协议，且价格明显偏低，应当认定为规避拆迁协议履行的行为。
综上所述，拆迁安置协议不但约定的房屋安置位置、用途是明确的，即沿淮海路东首安置，一、二层安置的是营业房，三层安置的是办公房，而且该拆迁协议也得到江苏省高级人民法院生效判决的认可，根据有关司法解释的规定，淮西五交化公司对争议房屋有优先权。刘某丙、徐某某与中联公司就争议房屋签订的买卖协议及其履行，损害了淮西五交化公司的优先权，应确认无效。淮西五交化公司主张的买卖协议中98.61平方米的部分无效的请求，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、撤销徐某市泉山区人民法院(2004)泉民一初字第X号民事判决。
二、徐某市中联房屋开发有限公司与刘某丙、徐某某就中联大楼三层房屋所签订的商品房购销合同中98.61平方米的部分无效。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，合计1000元，由被上诉人徐某市中联房屋开发有限公司、刘某甲、刘某乙、刘某丙、徐某某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张红彦
审判员王英惠
代理审判员王胜宇
二00五年十一月五日
书记员李娟
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