广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)胡某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人古天亮，广东道邦律师事务所律师。
委托代理人黄某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)佛山市顺德区容桂大福房产有限公司，住所地佛山市顺德区X街道容桂大道中X号。
法定代表人梁某某，经理。
委托代理人梁某，广东古今来律师事务所律师。
委托代理人郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人胡某某与被上诉人佛山市顺德区容桂大福房产有限公司(以下简称大福房产公司)因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：根据佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一再字第X号生效民事判决书查明：大福房产在2001年1月17日与关小玲签订合同，将顺德区容桂红旗中路聚福豪庭7座202房屋内销给关小玲。2003年6月26日大福房产与关小玲办理了上述房屋的房地产权证，权属人关小玲。关小玲于2004年3月15日将房屋转卖给刘少龙、杨洪玲，并于2004年4月16日办理了权属人刘少权、共有人杨洪玲的房地产权证。
另查，上述期间，2003年2月26日，胡某某向大福房产公司支付购买位于顺德区容桂红旗中路聚福豪庭7座202房屋的定金x元，大福房产公司工作人员何滢珊出具收款收据给胡某某，收据上盖有大福房产公司的财务章。2003年4月4日，胡某某向大福房产公司支付购买聚福豪庭7座202房屋的购房款x元，大福房产公司工作人员何滢珊出具收款收据给胡某某，收据上盖有大福房产公司的财务章。
再查，胡某某的女儿黄某某与何滢珊是大福房产公司售楼部员工，负责销售大福房产公司所建的商品房，并代公司收取客户的购房款。关小玲是大福房产公司的出纳。
2003年4月11日，黄某某与何滢珊经密谋后，未经大福房产公司允许，利用职务便利私下以公司名义将迎福豪庭3座302房低价出卖、虚开收据等手段将单位财产占为已有(两人各得x元)，两人于2004年3月11日被佛山市顺德区人民法院依法判决犯职务侵占罪，并判处刑罚。上述黄某某在占有x元时，是通过原告黄某女的银行账户进行的。
原审法院认为：1、原告胡某某向被告大福房产公司购买的聚福豪庭7座202房屋，已于2003年6月26日被办理了权属人为关小玲的房地产权证，且关小玲已将房屋转卖给刘少龙、杨洪玲，并于2004年4月16日办理了权属人刘少权、共有人杨洪玲的房地产权证。故胡某某与大福房产公司的买卖合同已无法履行，应予解除，被告大福房产公司应返还定金x元、购房款x元，原告胡某某该诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
2、被告大福房产公司主张并非在2001年1月17日将案涉房屋卖给关小玲，而是在2003年4月底才将房屋卖给关小玲，只是当时已填写上时间(2001年1月17日)的其他内容是空白的格式合同没有改动，仍为2001年1月17日。被告大福房产公司并主张原告胡某某预付首期款项后，因其女儿黄某某存在侵占公司财产的违法犯罪行为，原告胡某某提出以该购房款抵扣其女儿侵占公司的财产，希望不要追究其女儿的法律责任，并同时已终止购买行为，后被告大福房产公司才将该商品房卖给关小玲。虽然黄某某、何滢珊、关小玲同是大福房产公司工作人员，黄某某是原告胡某某的女儿，结合被告大福房产公司提供的有关证据，被告大福房产公司上述主张有一定合理性，但被告大福房产公司在2001年1月17日将案涉房屋卖给关小玲的事实已被生效法律文书所确认，被告大福房产公司提出异议，但其提供的证据不足以推翻生效法律文书所确认的事实，故对被告大福房产公司该主张，本案中不予采纳。
3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中：第一，原告胡某某的女儿黄某某与何滢珊是大福房产公司售楼部员工，负责销售大福房产公司所建的商品房，并代公司收取客户的购房款。关小玲是大福房产公司的出纳。第二，2003年4月11日，黄某某与何滢珊利用大福房产公司售楼部员工的职务便利将单位财产占为已有(两人各得x元)被判决犯职务侵占罪。并且上述黄某某在占有单位的x元时，是通过原告黄某女的银行账户进行的。第三，原告胡某某支付定金和购房款的时间与黄某某、何滢珊侵占公司财产的时间是同一时期，且收取款项的是何滢珊。考虑本案以上三项事实和情况，法院认定本案中不存在出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的情形，故原告胡某某请求判令被告大福房产公司赔偿x元的诉讼请求，法律依据不足，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区容桂大福房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡某某返还定金x元和购房款x元，合共x元。二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。一审案件受理费4710元，由原告胡某某负担2355元，被告佛山市顺德区容桂大福房产有限公司负担2355元。
上诉人胡某某不服一审判决，向本院提起上诉称：
一审判决不予支持上诉人请求被上诉人承担赔偿损失x元的诉讼请求是不正确的。本案中，2001年1月17日被上诉人与关小玲已签订一份《商品房购销合同》将案涉房屋卖给关小玲，2003年6月26日关小玲办理房地产权证。而在2003年2月26日，被上诉人收取上诉人的定金x元，2003年4月4日被上诉人收取上诉人的购房款x元。根据已生效(2005)顺法民一再字第X号判决已对2001年1月17日将案涉房屋卖给关小玲的事实予以确认，被上诉人辩称当时系笔误，签订合同时没有更正日期所致。但被上诉人提供的证据不足以推翻生效判决书所确认的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)……(二)……(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”被上诉人于2001年1月17日与关小玲签订一份《商品房购销合同》将涉案房屋卖给关小玲；2003年2月26日和同年4月4日，被上诉人分别收取上诉人定金x元和购房款x元。这一行为清楚地表明被上诉人隐瞒事实一房二卖的故意。
另外，一审判决将黄某某、何滢珊侵占被上诉人财产一案与本案混为一谈，为被上诉人故意隐瞒事实一房二卖的行为开脱，从时间的顺序看是不合逻辑的。被上诉人一房二卖在前，黄某某等侵占在后。再者，两件事情的当事人不同，黄某某等侵占被上诉人的财产与上诉人胡某某有何相干，为什么要牵连到上诉人呢况且黄某某等所侵占的款项已全额退还被上诉人。
综上理由，根据本案的事实和最高人民法院司法解释的有关规定，被上诉人对上诉人造成的损失应予以赔偿。请求二审法院：一、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，判令被上诉人返还定金和购房款共x元并赔偿损失x元。二、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人大福房产公司答辩称：一审判决合理、公平，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人胡某某、被上诉人大福房产公司没有提交证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人大福房产公司就同一房屋分别出售予上诉人胡某某及案外人关小玲的行为已构成商品房买卖合同的根本违约，被上诉人大福房产公司应返还上诉人胡某某购房款并承担赔偿损失违约责任。因本案的商品房交易存在特殊情况，如讼争商品房的买受人之一上诉人胡某某的女儿黄某某原系被上诉人大福房产公司的售楼人员，另一买受人关小玲系被上诉人大福房产公司出纳，上诉人胡某某买受讼争商品房的经办人何滢珊与黄某某系同学和同事关系。所以，原审法院对被上诉人大福房产公司与上诉人胡某某订立商品房买卖合同时不存在故意隐瞒的认定是合理的，不予支持上诉人胡某某要求赔偿x元的处理正确，本院予以维持。但大福房产公司作为合同违约的过错方应承担合同违约责任，即大福房产公司应返还胡某某购房款并支付购房款利息，该利息自上诉人胡某某于2003年4月4日支付购房款次日起计算。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。上诉人胡某某要求赔偿x元的理据不充分，除对合理的赔偿数额予以支持外，对超出部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决第一项为，被上诉人佛山市顺德区容桂大福房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人胡某某返还购房款x元，并支付从2003年4月5日起至本判决确定付款日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算购房款x元的利息；
二、驳回上诉人胡某某的其他上诉请求。
一、二审案件受理费各4710元，共9420元，由上诉人胡某某负担6280元，被上诉人佛山市顺德区容桂大福房产有限公司负担3140元。因上诉人胡某某已预缴一、二审案件受理费，故被上诉人佛山市顺德区容桂大福房产有限公司应于履行本案判决内容时迳行向上诉人胡某某支付其应负担的案件受理费，法院不另作收退。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员林彦
二00六年九月五日
书记员李静然
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