“政策年”里话丰收 2004年上半年房地产政策回顾

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２００４年虽然才过去了６个月，但是已经被房地产业内称为“政策年”。在这短短的半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。
政策主线
２００４年伊始，房地产业开发投资继续高速增长，第一季度全国房地产开发投资增长达４１．１％，上海、杭州、南京房价继２００３年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。中央及各级地方政府为了保障房地产业健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温，２００４年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。
土地政策
土地——关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产届的命脉息息相关。２００４年上半年，国家相继出台了一系列的土地管理政策，这无疑在房地产届掀起了一场疾风劲雨。
继续治理整顿土地市场
２００４年的土地市场在巩固２００３年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。
土地市场政策影响
２００４年以来，国家继续加大对土地市场的调控力度，农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨。
全国各主要城市的土地市场趋于成熟，近期频繁制定与实施的土地政策为土地市场的运行提供了良好的市场环境，保证房地产开发过程公开化和房地产市场的健康发展。
房地产金融政策
房地产，这个迅速发展的行业，其发展速度与热度已经引起了国家的关注。为给经济发展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定地发展。
控制房地产信贷规模
中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。
４月１１日央行宣布，从２００４年４月２５日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行８％的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行７．５％的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。
４月２７日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从２０％提高到３５％及以上。
提高个人住房按揭贷款门槛
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，“五一”前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买两套（及两套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。
２月２６，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过３０％。
５月８日，温州市工行对个人购房贷款利率进行上调，同时宣布对购买３套住房以上的贷款不在办理房贷。
５月１１日，北京工行不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过３套则不予放贷。
５月１５日，沪上各家银行已将第二套房的首付款比例提高至三成，而对于第三套房的购房者，银行基本上不提供贷款支持。
政策影响
开发商面临大洗牌，强者越强，弱者将被淘汰出局
房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。
催生典当等新兴融资方式
随着各项金融调控措施陆续出台，个人房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而典当作为新型的融资方式，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。
房产政策
为了平抑飞扬的房价，各地政府陆陆续续出台了一系列房产政策，其中涉及到期房限转、中低价配套房政策、经济适用房以及动拆迁管理相关政策。
期房限转政策
期房限转政策实施的主要目的是为了打击房地产投机炒房者，切实保护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。
经济适用房政策
５月１３日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。
动拆迁政策
国务院办公厅近日发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理。
减少拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。
政策影响和政策展望
各项政策均有助于降温房地产市场、防范金融风险
以上各项政策的颁布，均符合政策的主线——适度降温房地产市场，减缓房价快速增长的步伐。
政策主要集中于土地和信贷这两方面。对大量投入土地中的金融资本的调控，使得利用土地增值部分来获利的开发商的融资成本加大，从而有利于金融风险的防范。
其他房地产政策如期房限转政策、严控城市动拆迁规模的动拆迁政策等均有助于适度降温房地产市场，防范金融风险。
房地产投资增幅回落
据国家统计局日前公布的数字，１－５月全国累计完成房地产开发投资３７０３亿元，同比增长３２％，增幅较第一季度回落９．１个百分点；同时，１－５月全国完成开发土地面积６４８０万平方米，同比增长１９．８％，低于去年同期２２．１％。房地产投资额和开发面积增幅均有不同的下降，可见国家宏观调控的效果已经显现。
资金收紧，开发商面临洗牌
开发企业逐步出现两极分化的走势。日益规范化的房地产开发市场正在成为品牌型、实力型企业新一轮角逐的战场，整个市场的品质将有全新的变化。
房价上涨幅度放缓购房者趋于理性
随着中央至地方下达的一系列房地产政策的实施，各地对宏观调控政策反应存在时差，所以总体上来说，各地房地产市场目前的情况都比较模糊，今后的方向和前景还有待进一步观察。
政府的一系列调控政策从长远来看毫无疑问有利于北京房地产市场的健康持续发展，但是由于政策效果本身的时滞性及房地产供给弹性较小等原因，政府出台的诸如土地和金融方面的政策效果暂时还未在市场上得到明显反映。部分消费者在政策出台后产生了市场供应量减少的预期，短时间内会刺激这部分消费者的购买行为，特别是针对有投资潜力的楼盘，造成局部区域出现房价上涨现象。
政策展望
２００４年，是政策年，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应将在下半年进一步显现。下半年，一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、加息政策将进一步明朗化。
国家对房地产行业所持的态度是积极肯定的，这些政策的实施是为了使房地产行业走向良性发展的轨道，并不是对房地产实行打压或是导致整个房地产行业的衰竭。
在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。展望未来，中国的房地产市场将更加理性而健康地发展。资料来源：中原中国地产研究
北京下半年将停新增土地审批投资每亩不少于２００万元
北京下半年将停止新增土地的审批，只对土地存量进行开发，而不再有新的土地增量；同时也对土地的投资额有了规定，每亩不能低于２００万元。北京市目前可用的土地只有１０％到２０％，之前对土地项目的审批没有明确的规定。土地的投资比例较低，一般每亩只有５０万元左右，即使开发区也只达到１５０万元左右。
国家发改委国土资源部联合通知暂停办理农用地转用
６月８日，国土资源部、国家发展和改革委员会联合下发《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》的通知，要求省级国土资源部门暂停办理应报省级人民政府批准的农用地转用；授权审批农用地转用的市、州人民政府国土资源部门暂停办理应报市、州人民政府批准的农用地转用。
以后，在省级范围内，由国务院、国务院有关部门及国家计划单列企业集团（公司）和省（自治区、直辖市）及计划单列市人民政府、新疆生产建设兵团批准的能源、交通、水利、城市重大公共设施、卫生、教育、国防军事工程和国防军工建设项目，及其配套的拆迁安置中，因建设期限、施工季节的需要，确需在近期施工用地的建设项目，并考虑国家下达的２００４年农用地转用计划指标（扣除已批准用地占用指标）确定的新增建设用地总量，填报“深入开展土地市场治理整顿期间重点急需建设项目确认申请表”，并附有关立项批准文件，报国家发改委和国土资源部。
北京房管局加大力度处理历史遗留项目
北京市国土房管局于４月６日至２３日对本市经营性用地历史遗留项目的统计，目前北京登记的历史遗留项目共１０９１宗，涉及尚需办理出让的土地面积为１６３６２公顷，规划建筑面积约２０１８９万平方米。
对于这些项目，市国土房管局根据国土资源部和监察部要求在８月３１日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，８月３１日后不得再以协议方式出让的精神，拟否定其中至少１３６４３公顷，并拟收购储备约６１９４公顷。
临时土地证７月１日正式叫停房地产销售将发生变化
北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如透露，从７月１日起，北京市不再核发临时国有土地使用证。
取消临时国有土地使用证后，整个房地产销售环节将会发生较大的变化，考虑到原来凭临时国有土地使用证申请办理预售许可证的房地产企业的实际情况，房管局正在对预售许可证办理方法拟定相应细则，具体实施时间定在７月１日。
北京国土房管局分家国土资源和房屋管理职能分开
北京市国土资源和房屋管理局一分为二——原来的国土资源和房屋管理职能分开，拆分后的房屋管理部门将与市建委实行统一管理。
统一后的市建委和房屋管理部门的“一把手”仍然是原市建委主任刘永富，原市国土房管局局长苗乐如将担任其副职（正局级）。而市国土资源局局长的人选目前尚不清楚。这一调整的背景是国家国土资源部近期出台的相关文件要求“国家土地资源要统一管理”，而剥离掉房管部门的国土资源局的职能更加专一。北京市国土资源和房屋管理局（市政府房改办）于２０００年组建，负责本市土地、地质矿产、房屋和住房制度改革。２０００年之前国土资源与房屋管理两职能部门也是分开的。
国家税务总局发通知住房专项维修基金免征营业税
国家税务总局发出通知，免征住房专项维修基金营业税。通知中明确，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
北京房屋出租新规定７月１日实施五种房屋不得出租
从７月１日起，北京市内的房屋出租有了新规定，凡是本市的出租房屋，房屋租赁合同都要到国土房管局办理登记备案手续，另外还明确五种房屋不得出租。日前，市国土房管局下发《关于加强房屋租赁登记备案工作的通知》指出，凡在本市行政区域内出租房屋（执行政府规定租金标准的公、私居住房屋除外），出租人应自房屋租赁合同订立之日起３０日内，到房屋所在地区、县国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）或其委托的街道办事处、乡镇人民政府房屋租赁服务站办理房屋租赁合同登记备案手续。此外，房屋租赁当事人一方为外国或者我国港、澳、台地区的自然人、法人或者其他组织的，房屋出租人应当自房屋租赁合同订立之日起３０日内，到市国土房管局办理房屋租赁合同登记备案手续。通知中列举了办理房屋租赁登记备案手续应当提交的材料，包括房屋租赁合同、房屋所有权证书或者房屋合法权属证明；当事人的合法证件；出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的证明；出租已抵押房屋的，提交抵押权人同意出租的证明；转租房屋的，提交房屋所有权人同意转租的证明；改变出租房屋用途的，提供经规划部门批准的证明；法律、法规规定的其他有关文件。通知中要求有五种房屋不得出租：未取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的；未经全体共有人书面同意出租的共有房屋；未经抵押权人书面同意的抵押房屋；经房屋安全鉴定部门鉴定为危险的房屋；法律、法规规定不得出租的其他情形。
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