买房不过户的法律风险

房屋买卖中，一些当事人出于逃税等原因而不办理过户登记。殊不知，只有办理了房屋过户登记后，房屋的所有权才会合法地发生转移，受到法律的承认与保护。笔者在此从法律风险来探讨如果不办理过户登记，当事人的利益在哪些方面有可能受到损害。

一房两卖

    在双方已签订房屋买卖合同但尚未办理过户登记的情况下，尽管合同有效且生效，卖方负有协助买方办理过户登记的义务，但此时房屋的所有权仍然属于卖方，卖方仍然对合同项下的房屋拥有完全的处分权。这就可能导致一房两卖，具体情形为：卖方和买方一首先签订买卖合同，但尚未办理过户登记，此时，恰逢房价暴涨，卖方便又与买方二签订了买卖合同并办理了过户登记手续。此时，买方一便无法得到房产，除非他能够证明卖方与买方二的行为属于恶意串通等法律规定的例外情形。而这种举证责任往往很难做到。如此一来，买方一便只能向卖方索赔损失了。

    有些当事人为消除这一风险，想出了由买方“扣留”卖方房产证的方法，以确保交易的安全。但房地产证由谁占有，并不影响房产在法律上的归属。房产证只能证明权利的存在而不能和所有权本身等同起来。这和票据等权证合一的设权证券有着质的不同。卖方完全可以通过挂失的方式补办房产证。房管机关一般不可能了解当事人之间的交易情况，也就没有理由不予办理。虽然在发证之前有个公示过程，但买方能够注意到这一公示并及时采取行动的几率是微乎其微的。因此，买方无法以此有效地防止“一房两卖”的发生。除了“扣留”房产证之外，有的买方可能更进一步地要求卖方将身份证、户口本等资料也一并交给其占有。其实，这与单纯扣留房产证相比，并没有为买方提供更好的保障。道理很简单，身份证、户口本等也可以补办。

无法转卖、出租、继承

    由于未办理过户登记，即使买方已向卖方付清了购房款，买方也无法取得房屋的所有权，从而买方处分该房产的权利也就受到限制。可以说，买方除了要求卖方按照合同约定向其交付房屋的合同请求权之外，不享有任何对房屋进行事实上或法律上处分的权利。买方既不是房屋的所有者，也未经房屋所有者（卖方）的授权，其任何处分行为都是缺乏法律依据的。在办理过户登记之前，即使卖方已经向买方交付了房屋，买方已经实际占有了房屋，也并不意味着买方取得了处分房产的权利。如果买方将房屋转售或出租，则侵犯了卖方的权利，其行为的效力是存在瑕疵的。

    此外，由于房屋没有办理过户登记，买方死亡后，该房产不能作为遗产由买方的继承人分配，能够列入遗产的只是买方要求卖方交房的合同请求权。

拆迁时的利益难保障

    买卖合同项下的房产拆迁时，拆迁方所支付的补偿款按照法律的规定将支付给房屋的所有权人，也就是说，房产证上的名字是谁的，拆迁方即对谁进行补偿。

    有争议的是，如果买方已经向卖方付清了购房款并实际占有了合同项下的房屋，但在办理过户之前房屋面临拆迁，拆迁补偿款究竟应该支付给买方还是卖方？有学者认为，拆迁补偿款应当支付给买方。理由有两点：一是买方已经占有了合同项下的房屋，从其占有房屋之日起，包括拆迁补偿款在内的所有孳息都应归买方所有；二是卖方已经获得了买方支付的全部购房款，如果卖方再取得征地补偿款，则有不当得利之嫌。笔者对此很难赞同。原因在于：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提；而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，卖方取得拆迁补偿款是基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，笔者认为，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。

    但是，为了平衡买卖双方的利益，笔者认为，买方可以通过以下两种途径获得帮助：在卖方没有过错的情况下，买方可以依据情势变更的原则要求解除原购房合同或要求卖方返还部分购房款；在卖方有过错的情况下，比如卖方迟延交房导致买方在拆迁之前无法办理过户手续的，则买方可以通过侵权之诉要求卖方赔偿损失。

上海市金山区人民法院 王永亮