本案孙某是否享有优先承租权

 2002年1月，朱某与孙某之间签订了一份房屋租赁合同，双方约定：朱某将其所有房屋4间出租给孙某开办美容店，租赁期限为1年，自2002年1月1日起至2003年1月1日止，租金2000元/月。合同签订后，双方都按照合同约定各自履行了义务。2003年1月2日，朱某的好友唐强找到朱某要求租赁朱某的4间房屋，朱某当即表示同意。事后，朱某将转租事宜告诉孙某，并要求孙某尽快搬走。孙某得知后当即表示愿在同等条件下继续租赁该房屋。朱某考虑到自己事先答应了唐强，于是坚决不同意孙某的请求。而孙某在与朱某协商不成情况下，起诉到法院，要求确认自己享有该房屋的优先承租权。对于本案孙某是否享有优先承租权有不同的意见。

    一种意见认为：孙某不享有优先承租权。理由是：我国现行法律法规均没有明确规定承租人对承租的房屋享有优先承租权。因此，根据民事活动的基本原则，即然朱某在合同到期后不愿继续租房给孙某，那么从意思自治原则出发，应充分尊重当事人意愿，驳回孙某的诉请。

    第二种意见认为：孙某享有优先承租权。首先，本案处理的焦点有三个：1、孙某与朱某的租赁关系终止是否系孙某违约所致；2、孙某行使优先权是否在合理期限内主张；3、孙某是否愿在同等条件下主张优先权。首先要了解什么是优先承租权。所谓优先承租权，是指在当事人间的租赁合同期限已满，租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。虽然我国现行的立法均无关于承租人优先承租权的规定。但是，依据举重以明轻，举轻以明重的民法解释理论，应认可此项权利。理由在于：既然在法律上为保护承租人的利益，保护承租人的基本生存和发展权，可以对出租人的基于所有权的处分权能予以限制，从而承认承租人的优先购买权，那么举重以明轻，为保护承租人的利益，从另一角度对出租人的所有权予以限制：限制其出租权，从而认可承租人的优先承租权，并无不可。对于承租人的优先承租权，也应有所限制，对此，可参照对承租人的优先购买权的限制。另应附加一限制，即当租赁关系的终止是由于承租人的违约行为所致时，承租人丧失优先承租权。

本案中，在租赁合同的履行期间，孙某均按照合同约定全面履行了自己的义务，不存在有违约行为。其次，朱某转租是在合同到期后的民事行为。再次，孙某在得知朱某要转租时当即表示愿在同等条件下继续租赁该房屋。因此，从以上可以看出孙某的优先承租权符合法定要件，法院应支持孙某的诉请。

    笔者同意第二种意见。

作者：大余法院 郭泳麟