甘春梅与梁婉琼房产权属纠纷案

【关键字】房地产权属 委托管理 无权代理

【案情简介】

上诉人（原审被告）：甘春梅

被上诉人（原审原告）：梁婉琼

原审被告：陈玉兰

原广州市德星路新会巷13号房屋是被上诉人梁婉琼的房产，被上诉人在1992年3月31日委托原审被告陈玉兰管理、出售该房屋。1992年8月21日，陈玉兰以梁婉琼代理人的身份与广州市危房改造办公室签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：广州市危房改造办公室拆迁广州市德星路新会巷13号房屋，将广州市天河直街46号702号房屋（以下简称涉讼房屋，建筑面积为92.82平方米）补偿给梁婉琼。后因陈玉兰未将所代为领取的广州市德星路新会巷13号房屋的弃产款187790.19元返还给梁婉琼，梁婉琼向广州市荔湾区人民法院起诉，要求陈玉兰返还弃产款。

荔湾区人民法院判决陈玉兰返还梁婉琼弃产款187790.19元。陈玉兰不服上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

2000年11月9日，陈玉兰与甘春梅签订《广州市房地产租赁合同》，约定：将涉讼房屋出租给甘春梅，月租为300元，租赁期限为20年，从2000年11月9日至2020年11月9日等。此外，梁婉琼在1999年12月3日办理了《撤销委托公证书》，撤销对陈玉兰关于广州市德星路新会巷13号房屋的委托事项。梁婉琼诉至法院，请求法院判令两被告将涉讼房屋交还给自己。一审判决支持了梁婉琼的诉讼请求。

上诉人甘春梅诉称：上诉人与原审被告陈玉兰认识多年，清楚陈玉兰在1992年由于家庭的产业广州市德星路新会巷13号房屋被拆迁，由政府补偿广州市天河直街46号702房给其家族使用。上述房屋至今都是由陈玉兰管业。陈玉兰在2000年7月13日还为上述房屋交纳房产登记费，土地登记费等费用。故上诉人完全有理由相信陈玉兰有代理权，并有权处理上述房屋来居住和使用，上诉人与陈玉兰并于2000年11月9日在天河区房管局依法签订了《房地产租赁合同》和《补充协议》，领取了房管部门出具的《房屋租赁证》完全是合法合理的，依照《中华人民共和国合同法》第49条和《中华人民共和国民法通则》第4条的规定，请求：撤销原审判决，依法作出公正判决；由被上诉人承担本案全部诉讼费。

被上诉人梁婉琼表示同意原审判决。

原审被告陈玉兰表示同意上诉人的意见。

【裁判要点】

法院认为，陈玉兰并无权对涉讼房屋进行管业，其在与梁婉琼因原房屋补偿费的另案诉讼期间、关系交恶，且已明知其对涉讼房屋无管理权的情况下，将涉讼房出租给他人，构成了对梁婉琼合法权利的侵害。陈玉兰和甘春梅应将涉讼房屋交还给梁婉琼。据此，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费50元由甘春梅负担。

【争议焦点】

陈玉兰是否有权对涉讼房屋的物业进行管理？

陈玉兰和甘春梅是否应将涉讼房屋归还给陈玉兰？

【法理评析】

本案系因房屋的委托代理关系而生的纠纷，在法院的审理中，争议主要围绕着陈玉兰与梁婉琼之间的委托代理关系是否终止、甘春梅是否有权使用该租赁房屋不予归还而展开，故在分析该案件时也需要从这两方面来梳理线索：

首先，对于“陈玉兰是否有权对涉讼房屋的物业进行管理”的判定，此处主要涉及无权代理的认定及效力的问题。

所谓无权代理是指非基于代理权而以本人名义实施的旨在将效果归属于本人的代理。根据法律的相关规定，狭义的无权代理包括三种情形：其一为没有经过授权的无权代理，即没有经过委托授权，也没有法律上的依据而以他人名义实施民事法律行为之代理；其二为越权代理，即代理人超越代理权限范围而为的代理行为；其三，代理权消灭后之无权代理，即代理人因期限届满或者约定的代理事务完成甚至被解除代理权后以被代理人名义进行的代理活动。广义的无权代理还包括表见代理在内。

具体到本案的情形来看，梁婉琼与陈玉兰之间曾经存在委托管理关系，管理对象为广州市德星路新会巷13号房屋，其后该房屋因为动迁被拆除，补偿安置的房屋为本案系争房屋，由于双方在之前的委托管理合同中并未对动迁后补偿置换的房屋的管理问题进行明确的约定，因此从此时起，陈玉兰即对该系争房屋不再享有代理管理的权利。此外，梁婉琼已于1999年12月3日公证撤消了与陈玉兰之间就新会巷13号房屋的管理问题形成的委托代理关系，这是以公证的方式撤销委托权限的行为，并不会因为代缴房屋相关税费问题而发生变更的效力，故陈玉兰在2000年年底将房屋租赁给第三人甘春梅的行为属于代理权限终止后的无权代理行为。

其次，对于“陈玉兰和甘春梅是否应将涉讼房屋归还给陈玉兰”的判定，此处主要涉及无权代理对第三人的效力问题。

无权代理有效与否，法律上的认定往往不仅考虑本人的利益，而且还需要兼顾善意相对人的利益。因此，对于表见代理，法律往往趋向于保护相对人，将该代理行为定义为有效代理；而对表见代理以外的狭义的无权代理，则赋予本人以追认权和拒绝权，以本人的态度来决定该代理行为的最终效力，也就是此时该代理行为为效力未定的行为。因此在判断甘春梅作为相对人是否需要归还诉讼房屋时，需要判断本案中无权代理的类型和相对人是否善意。

在本案中，根据上述分析可知，陈玉兰系代理权限终止后的无权代理，甘春梅抗辩时提出其为表见代理的善意第三人，其有理由相信陈玉兰对系争房屋享有管理权，并已向陈玉兰合法租赁，故不应当归还涉讼房屋。由于表见代理的要求是相对人有合理的理由相信无权代理人有代理权，且第三人为善意，在本案中，甘春梅在仅看到委托书的复印件的情况下认为陈玉兰享有代理权的理由并不属于表见代理中的“合理的理由”的范畴，故其抗辩不成立。其与陈玉兰的租赁合同无法履行属于另案处理的范围，不能够成为其不交出房屋的抗辩理由。

【法律风险提示及防范】

代理关系的产生一般是基于代理人与委托人之间的信任，因此对于代理人来说，按照委托人的意愿、出于保护委托人的利益的目的来处理代理事务是其本职工作，但是在本案中代理人却在与委托人因其他事情关系交恶的情形下实施无权代理行为，将委托人所有的房屋租赁给他人，损害了委托人的合法权利。此时法律赋予了委托人以追认权或者拒绝权，其可以选择承认该无权代理行为的效力使其变成有权代理，或者是拒绝该无权代理行为，该无权代理的效果由代理人自己承受。

【法条链接】

1.《中华人民共和国民法通则》

第4条  民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第66条‌  没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。……

第84条  债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

第106条  公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

2. 《中华人民共和国合同法》

第49条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第64条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第153条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

李莹