在临沂电台普法课堂上的解答二
发布日期:2009-11-07 作者:110网律师
我在2001年9月与某开发商签订购买商品房预约登记书,选中一套207平方米的房子,初步定价2300元/平方米(均价),并拿了选号单。开发商要求我将5万元定金打入指定的银行账户,一年内不得动用,并口头承诺房子在一至一年半后交付。此后一直没有开发商的消息。直到2004年9月,我接到通知去办购房手续时,却被告之均价涨到了3300元/平方米,户型面积变成260多平方米。这样房子的总价就由预约时的40万元猛涨到了80多万元。房子交付时间也变成2006年6月。
王勇律师点评:首先,开发商的这种售房方式是违规的。没有拿到商品房预售证前,这种销售策略实际上是变相违规销售。
其次,消费者与开发商签订的预约登记书应该是有法律效应的。最高法院有关司法解释指出:如果双方签订的是纯粹预约合同,即合同内容指向以后签订购房合同时的优先购买权,协议订立后,消费者也按照开发商要求将定金存入银行(实际上双方都能控制),本质上具有了担保作用,按定金处理。如果开发商违约,导致无法签订合同,要双倍返还定金。
如果该协议性质具备了买卖商品房基本条款,虽然字面上叫认购协议,但本质上具有买卖性质,应视为预售合同。
王勇律师提醒:消费者购房时,应尽量避免购买没有预售许可证的房子,从法律上讲,消费者以内部认购、预约等形式购买实际上并不具备预售条件的楼盘,一旦有关权利受到侵犯,可以通过法律得到的保护是相当有限的。
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