房屋登记行政案件的调查分析

黑龙江省北安市人民法院  王伟
近年来，随着市场经济的发展和城市建设改造步伐的加快，房地产开发利用和房地产权益保护问题越来越引起人们的关注，房屋权属登记类行政案件亦日益增多。自2006年-2009年10月所受理的行政诉讼案件看，涉及房屋权属登记案件共34件，2006年9件，2007年9件，2008年10件，2009年1-10月16件。（见表一）从结案方式上看，判决撤销 19件，判决确认违法4件，维持9件，原告撤诉2件。（见表二）笔者就我院近年来审理的涉及城市房屋权属登记行政诉讼案件的有关情况谈以下几点，以共探讨。


房屋登记行政案件产生的原因：
  (一)房屋登记行政机关未尽必要审查义务和合理注意义务，主观存在过错。
    一是违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。
    二是对申请人提供的登记材料的真实性、合法性和有效性未作全面审查。
    三是因工作过失造成权属发生转移，侵害了当事人的合法权益。
    (二)申请人故意隐瞒真实的房屋交易事实，提供虚假登记资料。
    一是申请人提供伪造的身份证、户口等身份证明材料或公证书、房屋交易合同、协议书等资料办理权属转移登记。
    二是申请人与中介机构共同欺骗公证机关，骗取公证文书，办理权属转移登记。
      (三)房屋权属登记申请人与第三人对登记房屋权属存在争议。
    二、处理此类案件存在的问题
       人民法院在审结上述行政案件后，有相当数量的房屋登记行政行为被依法撤销，但引发一些后续问题：
      一是被判决撤销登记的房产多数设置了他项权利，房屋登记机关如履行法院的行政判决又会造成对他项权利人的侵害。
二是提供虚假材料的当事人在办理房屋权属转移登记后逃匿，法院判决撤销登记行为后，购房人已经支付的购房款难以追回，将面临钱房两空的境地，善意第三人的合法权益得不到有效的保护。
    三是有的涉案房屋发生多次权属转移登记，因前手交易登记行为违法，被法院撤销，后手交易登记行为往往也被随之撤销，而法院受行政审判职权所限，在行政判决书中没有对案件所涉及的基础民事行为的效力作出认定，导致房屋归属处于未定状态，房屋登记行政机关常以房屋权属存在争议为由，拒绝向申请人(原告)重新颁发房屋权属证书，迫使申请人向人民法院提起房屋确权民事诉讼，启动新的一轮诉讼程序，增加了当事人的诉累，同时也造成司法资源的浪费。
    四是因当事人提供的部分登记资料如身份证明、登记申请的签名不真实而被人民法院作出的行政判决撤销，但其民事交易行为却在民事诉讼中被人民法院作出的民事判决书确认为有效，导致刚被撤销的权属登记又要恢复登记，既造成行政机关登记工作的重复，又给当事人带来不必要的负担。
      三、解决问题的对策
     人民法院审理房屋登记行政案件所产生的上述后续问题不利于树立行政审判的权威性，只解决了案件中的行政争议问题，但同时留给行政相对人(利害关系人)新的行政争议和民事争议，没有实现行政诉讼法的立法目的。为此我们建议：
      (一 )建立和完善科学的房产登记制度，尽快制定和完善有关房产登记的法律、法规和规章，正本清源，是解决当前的房产登记行政案件审理工作诸多问题的根本办法。虽然《物权法》对不动产登记制度作出了基本的规定，如登记管辖、登记机构职责、异议登记与预告登记制度、登记过错的赔偿责任等，但是这些规定仍有许多不明确的地方，远不能解决实践中遇到的问题，亟待法律和规章的进一步细化。
（二）统一司法实践中解决房屋登记行政案件中民、行交叉的问题，避免目前各地法院裁判不一的混乱局面，维护法制的统一和权威。
       (三)明确房屋登记行政机关承担赔偿责任的标准和范围。《物权法》第二十一条规定“当事人提供材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。实践中，当事人往往会要求登记机关承担赔偿责任，而很少会向提供虚假材料的当事人要求赔偿。