试述涉及房地产的执行异议案件在实践中的应用
一、执行异议的界定
执行异议，是指当事人、利害关系人认为执行机构的执行行为在程序上违法，在执行程序终止前，提请执行法院纠正其违法或者不当的执行行为；或者是案外人对于执行标的物的实体权益存有争议，在执行程序终止前，请求执行法院解决该争议，向执行法院提出书面异议。
执行异议是当事人、利害关系人和案外人维护自己合法民事权益的一种手段或制度，所以执行异议属于执行救济的范畴。《民事诉讼法》第二百零二条规定属于程序上的执行救济，第二百零四条规定则属于实体上的执行救济。
涉及房地产案件的执行异议，异议的主体、事由、形式、期间等在法理上与一般的执行异议没有太多的不同，其区别点主要是执行标的物是特定的房产或者地产。
本文试就执行异议在执行程序和执行实体上的应用加以浅述。
二、执行程序上的执行救济
（一）执行异议的提出
1、异议的主体。（1）执行当事人，即申请执行人和被执行人。“当事人”不限于执行依据上所列明的当事人，在执行过程中，被人民法院依法变更、追加为当事人的公民、法人或者其他组织，也属于当事人的范围；（2）利害关系人，即执行当事人以外，因强制执行而侵害到其法律上权益的公民、法人或者其他组织，比如误将第三人的房（地）产查封时，该第三人即为利害关系人。执行行为违反法律规定，难免会对当事人、利害关系人的利益造成侵害，造成执行当事人或利害关系人的财产减少而可能危及其债权人债权的实现。
2、异议的事由和形式
提出执行异议的事由必须是违反法律规定的执行行为，主要有：以无民事强制执行效力的法律文书进行执行的；未遵守法定执行时间的；执行管辖错误的；执行机构应适时发出执行命令而没适时发出的；依法公告而没有公告的；实施违法或错误的执行措施或方法的；无法定原因而裁定执行中止或暂缓执行的；对执行根据效力不及的人实施强制执行的；超过执行根据的范围而进行执行的；卖得房（地）产价金已足以满足债权及支付执行费用而执行机关仍不停止拍卖的；拍卖房（地）产，买受人已缴足价金而执行法院迟延发给债权移转证书及其他书据的等等。总之，凡执行机构违反法定执行程序规定而实施执行的，当事人或利害关系人均可提出执行异议。请求执行法院为一定行为或不为一定行为，也可以请求执行法院变更或撤销其违法的执行行为。
提出执行异议应当在强制执行程序终结之前。若执行异议针对的是整体执行程序，比如针对“以无民事强制执行效力的法律文书进行执行”，则须在整体执行程序终结之前提起异议。若执行异议针对的是个别具体的执行程序，比如针对“执行法院查封某项财产违反程序”，则须在该查封程序终结之前提起异议。提出执行异议必须采取书面形式，未提交书面异议的，视为未提出异议。
（二）、对执行异议的审查处理
房（地）产案件的当事人或者其他利害关系人提出执行异议，仅表明他们对执行法院的执行行为在程序上的异议。因此，执行异议必须由执行法院依法审查处理（属于专属管辖），并且不适用争讼程序。对执行异议，执行法院应当自收到书面异议之日起15日内审查。对执行行为发生错误后，如果不及时审查纠正，可能导致无法挽回的后果。例如，甲法院对房屋查封时未办理查封登记，申请执行人甲某对此提出异议后，如果甲法院对该异议迟迟不作处理，一旦该房屋被乙法院查封并办理查封登记，甲法院查封的效力不能对抗乙法院，从而可能对甲某造成无法挽回的损失。因此，如同执行行为的实施应当迅速、及时一样，人民法院对异议的审查也应迅速、及时，以及时纠正错误和不当执行，维护当事人、利害关系人的合法权益。
执行法院对当事人、利害关系人提出的异议，经过审查，应当区分不同情况作出相应处理：
（1）、理由成立的，裁定将违法执行行为予以撤销或改正。
执行法院经审查，发现执行行为确实违反《民事诉讼法》等有关法律和司法解释关于强制执行的规定的，应当分别作出撤销或者改正的处理。撤销，包括已采取的执行措施、已进行的执行程序等。执行行为被撤销后，其效力即溯及消灭。例如，法院将应当拍卖的标的物即房（地）产直接变卖，被执行人提出异议的，法院裁定撤销变卖，此时，已进行的变卖程序的效力即溯及消灭。改正，是指将错误或不当的执行行为改为合法的执行行为，或者依法实施应当实施而未实施的执行行为。例如，执行法院在查封时未作出查封裁定，被执行人提出异议的，执行法院及时改正，作出查封裁定并送达有关当事人；又如，首次拍卖时确定的保留价低于标的物评估价80%，被执行人对此提出异议，法院及时进行调整，裁定将保留价提高到评估价的80%以上。
（2）、理由不成立的，裁定驳回异议。
人民法院经审查，认为执行行为没有违反法律或司法解释的有关规定的，应当作出裁定，将该异议予以驳回。例如，法院以60万元的保留价拍卖一幢房屋时出现了流拍，根据最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，法院在征得申请执行人一方同意的情况下，即可按照60万元折价将该房屋交申请执行人抵债，此时，如果被执行人以抵债未征得其同意为由提出异议的，法院不予支持，应当裁定驳回异议。
应当注意的是，法院不论是作出撤销或改正的处理，还是驳回异议，都应当作出裁定，而不能使用其他法律文书。裁定特别要明确写明对裁定不服的，可以自裁定送达之日起10日内向上一级人民法院申请复议，以告知当事人、利害关系人及时行使申请复议的权利。
三、执行实体上的执行救济
应该说，执行案外人异议程序的出现是执行法院侵害第三人权益的情况产生，这种情况的产生，一方面由执行人员的主观因素造成，另一方面，由执行工作自身特点决定。首先，执行工作中的强制执行必须迅速及时，结合申请人的举证及被执行人的财产申报，一旦发现可供执行财产，尽快采取执行措施；其次，执行机构在执行时对当事人所指称的被执行人的财产，只需根据表面证据进行判断，即根据执行标的物的外在归属情况判断，它不需要像审判机构那样事先对当事人所指称的被执行人的财产进行审查。
执行过程中，经常遇到财产所有权真实的归属与表面的归属并不一致，这些都是产生侵害第三人权益的原因。根据我国民事诉讼法的相关规定，提出执行异议应具备以下条件：
（一）执行异议的提出
1、异议的主体
有权提出执行异议的主体必须是案外人，即本案双方当事人以外的人以自己的名义提出的异议，包括公民、法人或者其他组织。申请执行人与被执行人有不同意见的，不能作为执行异议处理。
2、异议的事由、期间和形式
异议的事由必须是案外人对执行标的物主张实体权利，且这种实体权利必须是依法可以阻止或请求法院撤消对该标的物的执行。例如，法院执行的房屋已抵押给案外人甲公司，甲公司虽然对该房屋享有抵押权，但因其债权可以通过就拍卖价款优先受偿得到保护，因此一般情况下不能据此提出异议阻止对该标的物的执行。
通常情况下，案外人大都基于对执行标的物享有所有权而提出案外人异议。执行实践中，房（地）产案件的案外人对执行标的主张实体权利的行为主要表现为以下三种情况：一是案外人认为人民法院执行的房（地）产全部或部分属于自己而非被执行人所有或完全所有。二是案外人认为自己对执行标的物享有基于用益物权上的权利。如：承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。三是对执行标的物享有优先购买权、优先受偿权等。
我国民事诉讼法第二百零四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的……。”这就说明执行异议应当是在执行程序结束前提出。执行实践中，一般应当是在执行完毕前提出。案外人异议针对的是执行标的，因此，对房（地）产案件，“执行完毕”应理解为对特定的房（地）产执行的具体程序完结。案外人异议同样必须采取书面形式，要有明确的请求事项和具体的事实理由，并提供必要的证据。未提交书面异议的，视为未提出异议。
（二）、对案外人异议的审查处理
民事诉讼法没有规定审查执行异议的“法定程序”，仅仅是规定了审查的期限和审查后的处理原则，本着全面保护当事人合法权益，公开、公正、公平，审执分立，迅速及时的原则，笔者认为，执行法院在接到案外人的执行异议后，只能对执行标的采取查封、扣押、冻结等控制性措施，停止采取拍卖、变卖、以物抵债等处分性措施。并应当自收到书面异议之日起15日内完成审查。
目前全国大部分法院都在进行执行制度改革，执行机构内部实行了执行裁判权与执行实施权相分离，执行机构成立执行裁判庭，实质上就是在执行机构内部成立小的审判机构，主要负责案外人异议审查处理工作。执行裁判庭审判人员在接到案外人提供相关证据材料，组成合议庭向申请执行人、被执行人送达案外人执行异议材料及听证开庭时间、传票，要求3日内向合议庭提供对案外人主张权利的反驳，举证及意见的相关材料，同时通知案外人，裁判庭合议庭成员主持执行听证。通过听证调查、听证辩论、听证评议，然后休庭合议或部分案件上审判委员会研究，大体上采用了一审审判程序的规则。
听证案外人异议时，应当注意以下问题：（1）异议人对自己的主张，有责任提供证据。异议人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或合议庭认为案件需要的证据，人民法院应当调查收集。（2）异议人经合法传唤，无正当理由不到庭或中途退庭的，按撤回异议处理。
案外人异议制度是为了在法院对特定财产的执行侵害到案外人的实体权利时，赋予其相应的救济途径，以及时阻止对该财产的执行。案外人提出异议后，执行法院经审查，应当区分不同情况作出相应处理：
（1）异议理由成立的，裁定中止对该标的的执行。法院的裁定也只能限于中止该标的物的执行，而不涉及法律文书本身的执行力问题。实践中应注意在裁定中写明不服时的救济途径。
（2）异议理由不成立的，裁定驳回。执行法院经审查，发现案外人提出异议的理由不成立的，应当予以驳回。执行法院在作出裁定时，同样要注意写明对裁定不服时的救济途径。
（三）异议理由难以确定的处理
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第74条规定：“对案外人提出的异议一时难以确定是否成立，案外人已提供确实有效的担保的，可以解除查封、扣押措施。申请执行人提供确实有效的担保的，可以继续执行，因提供担保而解除查封、扣押或继续执行有错误，给对方造成损失的，应裁定以担保的财产予以赔偿。”这一条确认了一种新的做法，案外人和申请执行人均可以提供担保，谁提供了确实有效的担保，执行法院即可作出有利于谁的执行处理：案外人提供担保的，即解除执行措施；申请人提供担保的，就继续执行。如果将来确定处理是错误的，则以担保的财产赔偿。如申请人和案外人同时提供担保，则既不能解除执行措施，也不能继续执行，待审查结束后再作处理。
（四）、对裁定不服时的救济
案外人异议涉及对执行标的物实体权利的争议，执行法院对案外人异议的处理仅仅是初步的审查处理，执行法院裁定驳回案外人异议的，应当赋予其进一步的救济途径，以最终确定执行标的物的权属，并在此基础上决定对该标的物是否继续执行。另一方面，执行法院支持了案外人异议，裁定中止对异议标的物执行的，将直接影响到当事人特别是申请执行人的利益，因此，法律也应当同时赋予当事人相应的救济途径。
1、案外人对裁定不服时的救济
案外人异议是案外人基于对标的物的实体权利提出的，涉及实体权利争议，应当通过诉讼程序解决。实践中，法院对特定财产的执行有两种不同的情形：一种情形是作为执行依据的生效法律文书中已明确指定了执行财产。另一种情形是生效法律文书中未明确指定执行财产。向法院提出异议被驳回后，对其如何救济，显然应区分该标的物是否判决指定交付的特定物，而采取不同的救济方法：
（1）、认为原判决、裁定错误的，按照审判监督程序办理。通常情况下，需要通过审判监督程序办理的主要是交付特定物的法律文书的执行。在交付特定物的执行中，法院执行的特定财产是生效法律文书中明确指定交付的特定物，执行中如果案外人对该特定物主张实体权利，请求法院停止对该特定物的执行。执行法院经审查裁定驳回其异议的，如果认为作为执行依据的判决、裁定本身有错误，比如误将案外人的房产作为债务人的财产，判决债务人将该财产交付债权人，这实际上涉及执行依据本身是否存在错误的问题，案外人对执行法院的裁定不服的，应当按照审判监督程序，以最终确定对该房产能否执行。
（2）、异议与原判决、裁定无关的，案外人可以自裁定送达之日起15日内提起诉讼。案外人提出异议所针对的标的物不是判决、裁定指定执行标的物，而是法院在执行中自行采取执行措施所针对的标的物，案外人异议不涉及判决、裁定本身的对错问题，仅涉及对执行标的物本身的实体权利争议。完全是另外一个权利争议问题，与判决本身没有关系，对这一新的实体权利争议，应当通过诉讼解决。
2、当事人对裁定不服时的救济
案外人提出异议后，执行法院经审查认为案外人异议理由成立，裁定对该标的中止执行，如果当事人对该裁定不服的，也应分别情况予以处理或者救济。
（1）认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。在指定交付特定物的生效法律文书的执行中，如果案外人对该特定物主张实体权利，请求法院停止对该特定物的执行。执行法院经审查认为案外人的理由成立，作出裁定中止对该特定财产执行。在这种情况下，如果当事人对执行法院作出的裁定不服的，要最终解决问题，就需要通过审判监督程序审查原生效法律文书是否正确，以最终确定对该标的物能否执行。
（2）与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。赋予当事人提起诉讼的权利，主要目的在于为当事人提供相应的救济途径，使其可以在法院裁定对执行标的物中止执行的情形下，通过诉讼的方式请求法院从实体上作出判决，许可对该标的物强制执行。提起该诉的主体可以是申请执行人，也可以是被执行人，实践中因中止执行标的物的执行直接影响到债权的实现，因此提起本诉的主体主要是申请执行人。本诉应当由审判机构依照通常诉讼程序进行审理，并作出相应的裁判。裁判生效后，即应视为是对执行标的物权属状况以及能否执行的最终裁断，执行法院应当依据该判决的内容执行。
执行异议制度作为人民法院执行工作中的一个新生的制度，在执行实践工作中，由于法律规定的不健全，执行工作人员业务素质的参差不一，其适用与完善的相对不合理性。作为法院执行救济的一种方式，作为当事人、案外人的一种救济方式，我们执行人员更应在实践中重视执行异议制度，以保障当事人、案外人的合法权益和对法院执行工作的正确认识和支持。王景林
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