承租人的优先购买权是否丧失

    于某租了市饮食服务公司的一间店面经营。2003年8月15日，饮食服务公司将该店面委托开发商彭某负责出售。同日，公司的法定代表人告知于某将出售其承租的店面一事，于某表示同意购买，遂与彭某达成口头协议：饮食服务公司同意将该店面以32万元的价格优先卖给于某。8月19日上午，彭某到于某家就购买店面一事近一步协商，要求于某先付20万元的购房款，双方因付款期限、付款方式出现分歧未达成一致意见。19日下午，饮食服务公司以33万元的价格将该店面与郑某签订了房屋销售协议书，同时郑某首付购房款28万元。于某知道此事后，即提出异议，后三方多次协调未果，于某诉至鹰潭市中院。

　　本案审理过程中，就于某是否丧失优先购买权形成了不同意见。

　　第一种意见认为于某已丧失了优先购买权。理由是饮食服务公司在同于某协商时，同意以32万元的价款和至少应先付20万元房款让其优先购买，应该认定饮食服务公司已经给了于某优先购买权，于某虽然同意以32万元购买，但在付款方式和付款期限上双方未达成一致意见而丧失优先购买权。

　　第二种意见认为于某未丧失优先购买权。理由是：饮食服务公司未按有关租赁房屋优先购买权的法律规定出卖争议店面。承租人对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权，这里的同等条件就是指与他人所购买的条件同等。而本案中，饮食服务公司根本就没有向于某告知与郑某就买卖店面达成一致及其相关内容，因此，也就谈不上给了于某同等条件的问题，所以于某未丧失优先购买权。

　　笔者同意第二种意见。

　　承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，在同等条件下承租人享有的法定优先购买的权利。它是不动产租赁权物权化的表现，其目的是为了平衡当事人利益，维持经济上弱者权利，从而实现维护社会经济秩序的稳定。承认承租人享有优先购买权，首先确认了承租人对租赁物享有的物权的优先效力，其次维护了承租人对租赁物的继续占有状态。为此，最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”以上规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。

　　承租人的优先购买权具有以下特征：

　　1、承租人的优先购买权是一种期待权。所谓期待权是一种将来可能取得权利的权利。就承租人的优先购买权而言，在租赁物出卖以前，承租人不能向他人主张权利，该权利能否行使，何时行使是不确定的。承租人只是取得了某种可期待的利益，即期待将来租赁物被出售时享有的一种期望或期待的权利。

　　2、承租人的优先购买权是一种具有某些物权效力的债权。优先购买权附随于租赁关系，该项权利的设定是法律对出租人出卖租赁物时的附加义务，是合同法规定的强制性义务，属租赁关系的组成部分，因此，从本质上看，承租人的优先购买权仍然是债权。但是它还具有某些物权上的特征。首先承租人的优先购买权是一种法定的民事权利。在市场经济体制下，契约自由，意见自治是债的最基本属性，财产的处分依法应当尊重当事人的意志，而承租人的优先购买权是由法律直接规定而创设的民事权利，而非由当事人约定而产生，更不能由当事人事先约定而取消；其次它具有对抗第三人的法律效力。债权的主体具有相对性，债的关系只能发生在特定主体之间，只有契约一方能够向契约另一方当事人基于契约提出请求或提起诉讼。而承租人的优先购买权不仅可以对抗出租人，而且可以对抗第三人。出租人在侵害承租人的优先购买权将租赁物出售给第三人时，承租人有权要求人民法院宣告该房屋买卖关系无效，并要求在同等条件下将该租赁物优先卖给自己。

　　承租人优先购买权的行使条件：

　　1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁关系。优先购买权是在租赁合同上附加的法定权利和义务。因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁关系为前提，如果租赁关系不成立、无效，则“承租人”就不享有优先购买权。

　　2、出租人须出卖租赁物。承租人的优先购买权是一种期待权，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性，只有当出租人出卖租赁物这一法律事实出现时，这种可能性才变为现实性。

　　3、承租人须以同等条件表示购买。同等条件是承租人行使优先购买权的实质性要求。何谓同等条件，我国立法没有具体明确，在学理上也存在不同看法。笔者认为，我们这里所说的同等条件主要是指价格条件，即承租人与其他买受人支付的价格条件相同。价格条件包括标的物的价款、付款方式、付款期限等可能从根本上影响到出租人出卖租赁物所应当获得的利益。

　　4、承租人行使优先购买权必须在规定期限内行使。承租人行使优先购买权的最长期限是多少，目前我国法律没有明确规定，只有通过法官根据具体交易习惯，交易状况来判定。如承租人收到告知后在合理期限内不行使优先购买权则视为放弃。但承租人行使优先购买权的前提是出租人向承租人履行了告知义务。这种告知应当是出租人与第三人达成交易之前，告知的内容既包括要出售份额的情况，也包括价款及其他重要交易条件。如果出租人违反告知义务，在法定期间内承租人可以以优先购买权为由请求人民法院确认出租人与第三人的买卖行为无效。

　　本案中，饮食服务公司决定出售于某承租的店面，并首先通知于某，双方就房屋价格、付款方式、付款期限等事项进行协商，这一过程应当认定为双方缔约的过程，由于没有第三人参与竞买，就谈不上什么同等条件，更谈不上因缔约失败而导致承租人于某丧失了优先购买权。饮食服务公司与第三人郑某达成售房协议，在协议签订前，未将协议的有关内容告知承租人于某。由于饮食服务公司未履行告知义务，侵害了于某的优先购买权，故饮食服务公司与第三人郑某签订的房屋销售协议书无效。童 力