“一房卖二主”房归谁
刘某在历市镇源江路有私房二室一厅,2004年2月以5万元的价格将此房卖给曾某,双方订立了书面合同。3月刘某将该房交付给曾某使用,但未办理登记过户手续。后刘某与曾某因其他事情发生纠纷,刘某于2005年1月又以7万元价格将该房屋卖给钟某,双方到房管部门办理了登记过户手续。其后,刘某将5万元房款退还给曾某,并要曾某搬出该房。双方发生争执,曾某起诉到法院,请求确认该房屋归其所有,或由刘某赔偿其损失。
[分歧]
法院在审理过程中,对此案的处理存在三种意见:
第一种意见认为:刘某与曾某之间的合同无效,法院不能支持曾某的请求。其理由是:按照《城市私有房屋管理条例》第6条规定,房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。而刘某与曾某之间的合同因未办理所有权登记是无效的,应发生合同无效的法律后果。
第二种意见认为:法院应当支持曾某的请求,确认该房屋为曾某所有。其理由是:刘某与曾某之间的合同是有效的,双方未办理过户登记手续,仅仅意味着房屋的所有权未发生转移,但不能以此认定买卖合同无效。因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看,所有权登记手续仅是房屋产权转移的必要程序,而不是买卖合同有效的条件。因此双方的买卖合同有效,且房屋已实际交付给曾某使用,所以法院应撤销刘某与钟某的买卖。
第三种意见认为:法院应当判决由刘某赔偿曾某的损失。其理由是:刘某与曾某的买卖合同是有效的,但刘某与钟某之间的买卖合同也是有效的,且已办理了产权过户手续。钟某取得了房屋所有权。刘某与曾某之间发生合同的履行不能,刘某与曾某之间的合同应当解除。但因为刘某与曾某之间的买卖合同的履行不能是因为刘某“一屋卖二主”的违约行为造成的,所以应当由刘某负赔偿责任。
[评析]
笔者认为第三种意见处理正确。主要有以下理由:
一、无效合同不能成为取得所有权的合法根据。根据《城市私有房屋管理条例》第7条规定“办理城市私有房屋所有权登记或转移变更时,购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。”这里所指的买卖合同应是指有效合同。可见,办理产权过户登记手续是以有效的房屋买卖合同为前提的,而并不是买卖合同有效的必要条件。
二、未发生产权转移的效力与买卖合同无效是不同的概念。买卖合同无效固然不能发生法律效果,但未发生原因未必是合同无效。如当事人双方经房管部门同意订立了房屋买卖合同,正当双方要去房管部门办理产权过户手续的前一夜,出卖的房屋遭雷击烧毁,在这种情况下,当然不能认定房屋产权已发生转移,房屋产权也不能发生转移。但房屋产权未发生转移的原因不是合同无效,而是因标的物已毁损,致使合同履行不能。
三、认定未办理产权登记的合同无效,不利于保护买主的利益。认定未办理产权登记的合同有效或无效,尽管从买主未取得房屋所有权方面看其后果没有区别,但从案件的最终处理结果上看就大不一样了。因为无效合同发生无效民事行为的法律后果,对当事人双方无约束力。就上述案例来说,如果认定刘某与曾某之间的合同无效,即使没有刘某将房屋又卖给钟某且办理了产权过户的事实,曾某也无权请求刘某办理产权过户来履行合同,而且,因无效原因是未办理产权过户登记手续,也就是说曾某对此合同无效也是有过错的,曾某就不能请求刘某赔偿损失,刘某也不会负违约责任(因为违约责任是以合同的有效成立为前提的)。显然,这不利于保护买主的利益。相反,笔者认定刘某与曾某之间的合同有效,曾某有权请求刘某履行合同,协助办理过户登记手续。但因为刘某已将房屋卖与钟某且已过户,由钟某取得了房屋所有权,刘某已不能履行合同,双方应解除合同。因是刘某致使合同不能履行的,刘某属于违约,刘某应当承担违约责任,赔偿曾某的损失。所以对于本案的处理,法院不能支持曾某关于确认房屋归其所有的诉讼请求,但应支持曾某请求刘某赔偿损失的诉讼请求。吕金彪
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