“镂空”顶棚变“实心” 新购房成阳光“死角”

发布日期：2009-12-09 作者：110网律师

3月31日，江苏省南京市建邺区法院审结了一起因采光不足而要求解除商品房买卖合同的案件。经法院主持调解，双方解除房屋买卖合同，开发商全额退还张志刚购房首付款及银行贷款本息，并支付登记、公证等全部费用。
  　　2004年9月10日，张志刚一家看中了由明星费翔做广告的南京市河西某楼盘。在未现场看房的情况下，张志刚与南京某置业有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定张志刚购买该楼盘面积114平方米的住房一套。原告先行支付了首付款，余款向银行做了按揭。可张志刚在验房时发现，一间朝南的卧室日照时间严重不足，而客厅和另一间朝南的房间则根本没有日照。张还发现，房屋南立面外墙外伸出的实心框架顶棚，使日照和采光受到严重影响。
  　　张志刚翻看了当初由开发商提供的宣传楼书，发现五楼阳台与当初的沙盘不一致，原来“镂空”的框架变成了五楼住户“实心”阳台。张志刚当即拒收房屋。双方协调未果诉至法院。
  　　今年3月3日，张志刚向建邺区法院起诉，要求解除房屋买卖合同并赔偿银行利息及相关费用。
  　　庭审中，双方就该房照射范围、日照标准、是否满足正常使用功能、赔偿责任范围等焦点问题争执不下。原告认为，根据《住宅设计规范GB50096-1999》和《城市居住区设计规范GB50180》的规定，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中要有两个获得日照，大寒日照不低于2小时是国家强制性最低标准，该房不能满足基本的正常居住使用功能，致使该房屋质量存在根本缺陷，无法弥补，已构成根本性违约。
  　　被告某置业有限公司辩称，房屋已经过相关部门验收，符合国家标准。原告购房时，房屋已基本建成，但原告只看了沙盘，未到房屋实际现场察看，故原告也存在一定过错。
  　　原告反驳说，被告所提供的沙盘和房屋的实际情况严重不符，属于欺诈。购买时房屋尚未完全建成，无法客观评价外墙搭建物对房屋日照的影响。
  　　经法庭调解，原被告终于达成如上调解意见。
法官说法
住房在大寒日日照不得少于2小时
  　　这是一起房屋买卖中因阳光对房屋照射的范围和时间引起的纠纷。业主认为所购房屋照射时间不足1小时，不符合国家住宅区设计规范。根据《城市居住区设计规范GB50180》的通知精神，大城市的住宅房在大寒日（即每年的1月20日左右，日照时间不得低于2小时），而该业主房屋的照射时间显然不符合规范。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
  　　本案中，由于阳光照射范围、时间严重不符合国家设计标准规范，对业主的身心健康有重要影响，属设计缺陷。且在开发商设置的房屋沙盘时，5楼平台是镂空的，而实际建筑却不镂空，造成光线无法照射到4楼房间，因此，开发商对业主而言，有欺诈之嫌，故原告关于解除双方的买卖合同及赔偿损失的请求应予支持。

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