后悔卖房 "无行为能力人"起诉房产经纪人返还房产

在二手房交易中，中介商经纪人自行看中欲出售房屋而购买，是否有效？近日，上海市静安区人民法院作出判决,就吴莉(化名)要求撤销与二手房中介商经纪人王兰(化名)签署的《上海市公有住房承租权转让合同》之诉不予支持。
因吴莉在上海市山海关路承租有面积为10.5平方米的公有住房。2006年3月，吴莉把该处房子出租给他人使用时，又把自己户口迁至到老西门母亲名下的房屋内。2007年10月12日，吴莉与房产中介王兰签订公有住房承租权转让合同，约定吴莉把山海关路房屋承租权转让给王兰，转让价格为人民币30万元。王兰在签订合同当日支付定金1万元，进入交易中心办理手续，经审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》，王兰支付了尾款29万元，交易中心办完，吴莉交房交钥匙。

该合同签订后，10月15日，吴莉夫妇去物业公司办妥了公有住房差价换房意见征询及退租手续。11月3日，在房屋交换中心办理差价换房登记手续，吴莉的丈夫在《公有住房同住成年人意见书》上签字。同日，吴莉夫妇携带定金1万元，王兰携带剩余房款29万元，共同至工行购买户名为吴莉、面额30万元、存期3年的《个人住房特种存单》，由吴莉夫妇再次出具收条证明收到存单。王兰凭着证明到物业公司办理租赁关系变更手续，领取了新的《公房租赁凭证》。

之后，吴莉感觉房屋转让吃亏，多次要求撤销转让合同，在交涉未果下起诉到法院称，王兰是乘自己患病期间没有判断能力的缺陷，利用其经纪人特殊身份诱使低价把房屋转让给她，要求确认该转让合同，因自己系无民事行为能力而无效。

法庭上，王兰辩称吴莉所诉与事实不符，是吴莉主动提出出售山海关路的房屋，双方达成意向确定为30万元价格成交。认为吴莉在诉状中陈述得非常清楚，不存在精神障碍导致无民事行为能力的问题，声称法律法规并没有规定经纪人不能购买房屋。

上海某鉴定中心曾对吴莉进行精神检查，在2008年5月下旬得出结论为：吴莉患有脑血管病致精神障碍，于2007年10月12日签订房屋承租权转让合同时及办理交易手续时，均为无民事行为能力。

王兰则认为吴莉入住的精神卫生中心，是收治精神病与老年病的综合性医院所入住的系老年病房，而非精神病病房，请求予以重新鉴定。

审理中，法院重新委托上海市司法鉴定中心对吴莉是否具有行为能力再鉴定时，而吴莉及其家属拒绝。法院认为，法律并无硬性规定经纪人不能购买二手房。吴莉患有脑血管病变致精神障碍等疾病，但签署转让合同时间是在出院后一个月，精神状况并不能仅仅依据入院时诊断认定。特别是法院委托重新鉴定后，吴莉及家属拒绝配合，应承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使吴莉在民事行为能力上确有缺陷，但其丈夫作为监护人也参与了该房屋转让全过程，包括在《公有住房同住人意见书》、《退房单》以及房款《收据》上签字，应当认为吴莉的转让行为是在监护人的监护下进行的，遂判决吴莉败诉。